TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Aurélie HERVÉ

Copie certifiée conforme à :

— Maître Aurélie HERVÉ

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/13679

N° Portalis 352J-W-B7I-C6GOC

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6], réprésenté par son syndic, le cabinet LEPINAY MALET, S.A.S

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par Maître Aurélie HERVÉ de l’AARPI INFINITY AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire B0235

DÉFENDERESSE

S.C.I. EXTEND WASHINGTON

[Adresse 7]

[Localité 9]

non-représentéé

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13679 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GOC

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI EXTEND WASHINGTON est propriétaire d’un local commercial, lot de copropriété n° 101, d’un immeuble situé [Adresse 3].

Par commandement de payer en date du 28 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a demandé à la SCI EXTEND WASHINGTON de payer les charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice signifié le 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner la SCI EXTEND WASHINGTON en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 11 juin 2025.

Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, des articles 1240 et 1343-2 du code civil, il demande au tribunal de :

« – Condamner la société EXTEND WASHINGTON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], la somme de 37.465,87 € outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 mars 2024 jusqu’à parfait paiement,

— Condamner la société EXTEND WASHINGTON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Dire que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil,

— Rappeler que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir,

— Condamner la société EXTEND WASHINGTON à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4], la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens. ».

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SCI EXTEND WASHINGTON n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 18 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI EXTEND WASHINGTON est propriétaire du lot n° 101 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Adresse 11] (75008).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

le commandement de payer en date du 28 mars 2024les procès-verbaux des assemblées générales du 20 octobre 2023 et du 25 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

le décompte des charges dues et arrêtés au 1er octobre 2024 faisant état d’un solde nul après règlement par la défenderesse d’une somme de 37.465,87 euros ;

le contrat de syndic pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que l’arriéré de charges réclamé à la SCI EXTEND WASHINGTON a été intégralement réglé par cette dernière de sorte que ce chef de demande est désormais sans objet.

2. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations à hauteur de 2.000,00 euros sans justifier ni même rapporter la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation .

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI EXTEND WASHINGTON sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] de ses demandes en paiement de la somme de 37.465,87 euros correspondant aux charges échues arrêtées au 1er octobre 2024 et comprenant les frais nécessaires de la loi du 10 juillet 1965 et de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI EXTEND WASHINGTON à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI EXTEND WASHINGTON aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jours, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 12] le 27 Novembre 2025

La Greffière La Présidente