TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOULON

PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 24/05756 – N° Portalis DB3E-W-B7I-M6VA

AFFAIRE :

Société LES BARBARIES

C/

[N]

JUGEMENT réputé contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire : M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE + dossier de plaidoirie

Copie : Mme [N]

délivrées le

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Société LES BARBARIES

Villa Almade

365 chemin du Petit Lac

83320 CARQUEIRANNE

représentée par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

à

DÉFENDEUR :

Madame [B] [N]

née le 01 Décembre 1997 à TOULON (83000)

de nationalité Francaise

3 chemin de Plaisance

83000 TOULON

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA

Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 août 2023, la SCI LES BARBARIES a consenti à Madame [B] [N] un bail à usage d’habitation d’une durée de six ans portant sur un logement sis 3 Chemin de Plaisance – 83000 TOULON, moyennant un loyer mensuel de 560,00 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 35,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 595,00 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 juin 2024, un commandement de payer et sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement et d’une assurance locative en cours de validité a été délivré par la SCI LES BARBARIES à Madame [B] [N] pour la somme en principal de 5 355,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 17 juin 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 26 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 17 septembre 2024, la SCI LES BARBARIES a fait assigner Madame [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :

Déclarer sa demande recevable et fondée,Débouter Madame [B] [N] de l’intégralité de ses prétentions, Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 25 août 2024,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation régularisé le 15 août 2023 pour inexécution du locataire de son obligation de paiement du loyer,Déclarer Madame [B] [N] occupante sans droit ni titre du logement,En conséquence, ordonner l’expulsion de Madame [B] [N] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi, Déclarer Madame [B] [N] de mauvaise foi, au sens de l’alinéa 2 de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er dudit article ne s’applique pas à la présente procédure, Condamner Madame [B] [N] à payer à la SCI LES BARBARIES la somme de 6 545,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 août 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, Dire que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024, date du commandement, sur la somme de 5 355,00 euros, et à compter de la date de l’assignation sur la somme de 6 545,00 euros, jusqu’au parfait règlement,Condamner Madame [B] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir, Dire et juger que la SCI LES BARBARIES sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice, Condamner Madame [B] [N] à verser à la SCI LES BARBARIES la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [B] [N] aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement, sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion,Ne pas écarter l’exécutoire provisoire de droit.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 18 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 mars 2025, au cours de laquelle la SCI LES BARBARIES était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Elle actualise le montant de leur créance à la somme de 10 115,00 euros.

Au visa des articles 1217 et 1224 du code civil ainsi que de la loi du 06 juillet 1989, elle soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Madame [B] [N] est acquise depuis le 25 août 2024 suite à la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, étant donné que la somme sollicitée n’a pas été purgée en totalité par la locataire et qu’elle n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs. Elle précise que malgré le fait que le bail soit postérieur à la loi du 29 juillet 2023, celui-ci contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois et non de six semaines.

A titre subsidiaire elle soutient que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement du loyer.

Elle argue également que l’indemnité d’occupation qui lui est due doit l’être à compter du prononcé de la résiliation du bail, qu’elle est révisable dans les mêmes conditions que celles stipulées au contrat de bail et qu’elle doit être fixée au montant du dernier loyer mensuel charges comprises. Se fondant sur le principe de la réparation intégrale du préjudice, elle sollicite en outre de pouvoir obtenir le remboursement des charges locatives, soustraction faite de l’indemnité équivalent aux provisions.

Enfin, elle soutient que la locataire a fait preuve de mauvaise foi en laissant s’accumuler une dette, de sorte que le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution doit être supprimé.

Madame [B] [N], citée à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 18 septembre 2024).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 26 juin 2024).

L’action de la SCI LES BARBARIES est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Madame [B] [N], qui s’est engagée à payer son loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail la liant à la SCI LES BARBARIES, a délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’elle a cessé de payer son loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue à l’article 6 du bail et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 25 juin 2024, la défenderesse n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans les délais impartis ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience à laquelle elle ne s’est pas présentée.

Dès lors, force est de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’article 6 du bail à la date du 26 août 2024, étant précisé que le délai minimal imparti à la locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 06 juillet 1989, est bien en l’espèce de deux mois, le bail en question étant certes postérieur à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 mais contenant une clause prévoyant un délai de deux mois et non six semaines.

Aussi, faute du départ volontaire de Madame [B] [N], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis 3 Chemin de Plaisance – 83000 TOULON selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre aucune circonstance particulière ni la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne peut résulter uniquement dans le non-respect de ses obligations contractuelles, permettant de justifier la suppression du délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande à ce titre.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1315 alinéa 2 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l’occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer, jusqu’à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé versé à l’audience, que le retard pris par la défenderesse dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 10 115,00 euros, mois de février 2025 inclus.

En conséquence, Madame [B] [N] sera condamnée à verser cette somme de 10 115,00 euros au bailleur, jusqu’au mois de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l’attente du départ effectif de la locataire, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis 3 Chemin de Plaisance – 83000 TOULON à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 595,00 euros correspondant au montant du dernier loyer et charges comprises, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En revanche, cette indemnité ne peut pas être indexée, s’agissant d’une créance indemnitaire et non contractuelle

Enfin, la SCI LES BARBARIES sera autorisée à obtenir de la part de Madame [B] [N], sur justificatifs, le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [N], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat.

Madame [B] [N] sera également condamnée à payer à la SCI LES BARBARIES la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la SCI LES BARBARIES ;

CONSTATE que le bail relatif à la location d’un logement sis 3 Chemin de Plaisance – 83000 TOULON conclu le 15 août 2023 entre la SCI LES BARBARIES et Madame [B] [N] est résilié de plein droit depuis le 26 août 2024 par le jeu de la clause résolutoire prévue audit contrat ;

CONSTATE que Madame [B] [N] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 26 août 2024 ;

ORDONNE à Madame [B] [N] de quitter les lieux immédiatement ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Madame [B] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis 3 Chemin de Plaisance – 83000 TOULON et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 à L433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer à la SCI LES BARBARIES la somme de 10 115,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer à la SCI LES BARBARIES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 595,00 euros à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à libération complète des lieux par la remise des clés, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification du présent jugement ;

DIT que la SCI LES BARBARIES sera autorisée à obtenir de la part de Madame [B] [N], sur justificatifs, le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions ;

CONDAMNE Madame [B] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat ;

CONDAMNE Madame [B] [N] à payer à la SCI LES BARBARIES la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT