TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Jacques MATTEI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Anne-Claire LAGARDE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02719 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KGY

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [R]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Anne-Claire LAGARDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0463

DÉFENDERESSE

LA S.C.I. CROACOR, Société Civile Immobilière,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jacques MATTEI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0531

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02719 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KGY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 6 septembre 2021, la société SCI CROACOR a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Adresse 4] (75010), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 815 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.

Par ordonnance de référé du 21 mars 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— Débouté Mme [C] [R] de sa demande tendant à ce qu’il soit enjoint à la SCI CROACOR d’effectuer des travaux de remise en état de la façade d’entrée de l’immeuble sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— Débouté Mme [C] [R] de sa demande de diminution du loyer de 100 euros par mois le temps des travaux ;

— Condamné la SCI CROACOR à verser à Mme [C] [R] à titre provisionnel : la somme de 584,95 euros au titre du trop-perçu de loyer de novembre 2022 à février 2024 ; la somme de 2280 euros à valoir sur le préjudice de jouissance subi ; la somme de 2000 euros au titre de l’indemnisation à valoir sur le préjudice subi au titre de la réparation de la porte d’entrée ; la somme de 2000 euros au titre de l’indemnisation à valoir sur le préjudice corporel ;

— Rejeté la demande d’indemnisation au titre du préjudice matériel ;

— Ordonné une expertise et donné mission à l’expert de notamment se rendre sur place, examiner les désordres allégués, se prononcer sur la réalité de ces désordres, ainsi que sur les dommages en découlant, rechercher et exposer l’origine de ces désordres (notamment en lien avec la ventilation) dans le but de fournir à la juridiction éventuellement saisie tout élément permettant de déterminer les responsabilités encourues, caractériser des éventuels manquements aux prescriptions législatives, réglementaires ou contractuelles et aux règles de l’art pouvant avoir un lien avec les désordres allégués, indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de remise en état, indiquer si le relogement de l’occupante sera le cas échéant nécessaire, fournir tout élément permettant d’apprécier le trouble de jouissance éventuellement subi par [C] [R], ainsi que l’ensemble des autres préjudices susceptibles d’être caractérisés, préciser s’il est possible d’en estimer la durée, donner son avis sur les comptes présentés par les parties ;

— Ordonné une expertise médicale de Mme [C] [R] ;

— Rejeté la demande en condamnation au paiement des frais de médecin conseil ;

Le rapport d’expertise du logement a été déposé le 9 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2025, Mme [C] [R] a assigné la société SCI CROACOR devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

CONDAMNER la SCI CROACOR à verser à Madame [R] les sommes de :

-22.375 euros en indemnisation du préjudice de jouissance lié à l’indécence du logement sur la période du 9 septembre 2021 au 31 octobre 2023 ;

-7 .160 euros en indemnisation du préjudice de jouissance lié à l’indécence du logement sur la période du 1er novembre 2023 au 1er juillet 2024 ;

-5 067,08 euros en indemnisation du préjudice de jouissance lié à l’absence de porte d’entrée en état de fonctionnement ;

-1506 euros en indemnisation du préjudice matériel subi du fait du cambriolage de son appartement ;

CONDAMNER la SCI CROACOR à verser à Madame [R] les sommes de :

-4.000 euros au titre de ses frais d’avocat ;

-1.300 euros au titre des frais de médecin conseil ;

-6.393,14 euros au titre des dépens, à parfaire.

L’affaire, appelée à l’audience du 11 avril 2025 a été renvoyée à la demande de la défenderesse, à l’audience du 26 septembre 2025.

Lors de cette audience Mme [C] [R], assistée de son conseil, maintient ses demandes en portant sa demande au titre des dépens à la somme de 7070,87 euros. Elle sollicite en outre la restitution du dépôt de garantie.

La société SCI CROACOR, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

DEBOUTER la requérante de l’ensemble de ses demandes,

A TITRE SUBSIDIAIRE la fixation du montant de l’indemnisation à devoir à la locataire à hauteur de :

—  6265 euros pour la période allant de septembre 2021 à juillet 2022 ;

—  1432 euros pour la période allant d’octobre 2023 au 1er juillet 2025.

En tout état de cause,

— DEBOUTER la requérante de sa demande d’indemnisation au titre de son cambriolage ;

— DEBOUTER la requérante de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la requérante au paiement d’une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de Procédure civile.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il convient à titre liminaire de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

Aux termes de l’article 1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…); b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…), c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent lequel doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats les éléments suivants.

Mme [C] [R] a signalé auprès du gestionnaire locatif par courriel du 30 décembre 2021 un « gros problème d’isolation » dans le logement. Par courriel du 2 novembre 2022 elle lui a adressé des photos de la moisissure proliférant sur les murs et ses objets personnels et indiqué que la porte cassée et l’isolation étaient un problème qu’elle tentait de faire remonter à l’agence depuis des mois. Elle a renouvelé ces informations par courriels des 27, 29 novembre 2022 et 30 novembre 2022 en sollicitant à cette dernière date les coordonnées du propriétaire afin de le joindre directement. Le 30 novembre 2022 le gestionnaire lui a confirmé avoir tenu informé le propriétaire de ses réclamations justifiées, que ce dernier est à l’étranger et ne répond pas aux courriels, être en attente de sa réponse quant aux travaux pour lesquels il ne peut prendre aucune décision.

En juin et juillet 2022 elle a signalé par courriel des difficultés avec la porte à savoir qu’elle ne ferme pas.

Le 6 décembre 2022 Mme [C] [R] a effectué un signalement de risques dans l’habitat à la direction du logement et de l’habitat de la ville de [Localité 5] en cochant les cases humidité, moisissures, fuites d’eau, défaut d’étanchéité, perte excessive de chauffage, apparition de fissures. Son médecin a également adressé une demande d’intervention à la cellule santé habitat de la ville de [Localité 5].

Il ressort du rapport d’analyse du 27 janvier 2023 la présence dans le logement de moisissures typiques des habitats présentant des problèmes d’humidité, une contamination fongique très importante des supports dans la chambre, cuisine, salon, salle de bain et placard/dressing, que la surface de contamination cumulée dans le logement est supérieure à 3 m² ce qui d’après l’Anses est considéré comme critère d’insalubrité, que parmi les moisissures identifiées, la plupart possède un potentiel allergisant avec des effets sur la santé respiratoire voire même un potentiel toxique ou infectieux. Il est préconisé un nettoyage minutieux selon le protocole de décontamination joint, une recherche de l’origine de l’humidité et des mesures pour y remédier appliquées dans les meilleurs délais, une amélioration de la ventilation pour contribuer à l’élimination de l’humidité.

Mme [C] [R] a transmis ce rapport au gestionnaire par courriel du 8 février 2023.

Par courrier du 30 mai 2023, le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 5] a indiqué à Mme [C] [R] que la visite du local le 9 février 2023 avait permis de constater de l’humidité de condensation dans tout le logement en raison notamment de l’absence de ventilation permanente suffisante.

Par courriel du 21 février 2023 l’inspecteur de salubrité a informé Mme [C] [R] que le propriétaire s’était engagé à réaliser les travaux de ventilation et le remplacement de la façade d’entrée, qu’il ne mettra dès lors pas le propriétaire en demeure sauf le cas où les travaux ne seraient pas réalisés.

Des travaux ont été réalisés par le bailleur au mois d’octobre 2023.

Il ressort du rapport d’expertise du 9 décembre 2024 après visite des lieux le 19 juin 2024 les éléments suivants :

Avant les travaux : Des travaux ayant été diligentés, l’expert n’a pu procéder aux constatations figurant à l’assignation. Néanmoins, les photographies sont fiables et sont le signe d’un air confiné, chargé d’humidité qui se dépose sur les murs, retient poussières et spores qui se transforment en moisissures. On remarque également des traces différentes, qui sont signes d’infiltrations par la façade, de la chambre notamment.

En octobre 2023 des travaux ont été réalisés :

— Une VMC a bien été réalisée et est fonctionnelle. Néanmoins sa puissance et son débit sont inconnus, le bailleur n’a pas répondu sur ce point. Surtout, il n’y a aucune prise d’air sur l’extérieur : le balayage d’air sec, supposé assécher les lieux ne se fait pas.

— Le pied de façade a été calfeutrée par l’extérieur avec une mousse expansive. Mme [R] n’a plus constaté d’infiltrations mais, celles-ci reviendront. Ce matériau a une courte durée de vie, est sensible au climat, se dessèche et perd ses propriétés, qui sont surtout isolantes plutôt que d’étanchéité.

— L’infiltration dans la chambre a été traitée à l’aide de joint silicone sur la façade, de façon grossière. Très grossièrement appliqué ce matériau peut sauver une salle de bains durant quelque temps, mais pas une façade. C’est une réparation de fortune.

Après les travaux : malgré les travaux les désordres se reproduisent progressivement. Les moisissures réapparaissent dans la cuisine, sur les coulisses de la paroi de douche dans laquelle est constatée la présence de gouttes consécutives à de la condensation. La poignée de porte n’est pas réparée depuis le signalement.

Les bailleurs ont pallié « les urgences ». L’amélioration n’est pas totale, l’odeur d’humidité est prégnante, la sensation d’air confiné également.

Sur l’évaluation du préjudice de jouissance ou autre :

— Validation de l’estimation faite par Madame [R] s’agissant d’un appartement de 29 m² constitué d’une seule et même pièce et d’une salle d’eau soumise aux mêmes moisissures, le préjudice de jouissance s’établit donc sur toute la surface dès l’entrée dans les lieux jusqu’à la fin octobre 2023, date des travaux soit 25 mois x 895 euros = 22 375 euros.

— Après cette « pause », les désordres sont réapparus rapidement après les travaux (faute de prise d’air et possiblement du défaut de puissance de la VMC). Il parait excessif de considérer que la gêne après réparation était identique à l’état antérieur perduré, il est proposé de retenir 80% du loyer sur 8 mois soit 5728 euros.

— Sur le préjudice matériel résultant du cambriolage, notamment en raison d’une serrure défectueuse, il est justifié d’un manque à gagner de 1506 euros (préjudice matériel de 3390,88 euros – somme versée par l’assurance 1884,13 euros).

— S’agissant de la réparation de la porte d’entrée : Mme produit un devis sans justifier l’avoir réglé.

Par courrier non daté mais nécessairement postérieur à l’expertise et aux travaux réalisés (pièce n°10) Mme [C] [R] a rappelé au gestionnaire l’infiltration d’eau dans la chambre, le bloc porte entier cassé, la perte énergétique, l’insécurité car la porte ne se verrouille pas, l’isolation illégale, la VMC qui n’est pas aux normes puisque ne débouchant pas sur l’extérieur ; elle a en outre demandé la réalisation des travaux dans le délai de 15 jours.

Il est établi que Mme [C] [R] présente une maladie respiratoire chronique qui peut être aggravée/déclenchée par la présence de moisissures (Certificat médical du 23 août 2023). Elle a été hospitalisée en service de réanimation en juillet 2023 pour exacerbation d’asthme sévère (certificat médical du 19 juillet 2023) et s’est à nouveau présentée aux urgences pour ce motif le 12 janvier 2024 (pièce 35).

Mme [C] [R] soutient que le logement était auparavant un garage et a été mis en location sans aucune autorisation du service de l’urbanisme. Elle n’en justifie cependant pas, le courriel non formel de ce service du 18 janvier 2023 étant insuffisamment probant.

Contrairement à ce que soutient Mme [C] [R] et même si les pièces du dossier et notamment l’expertise tendent vers cette conclusion, l’état d’insalubrité du logement, qui ne peut résulter que d’un arrêté pris en application des dispositions des articles L511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, n’a pas été dument établi.

L’article 3 bis du décret n°2022-120 du 30 janvier 2002, créé par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 n’est applicable qu’aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023 en application de l’article 2 dudit décret. Il n’est donc pas applicable au présent contrat de bail et ne peut constituer un motif d’indécence contrairement à ce que soutient Mme [C] [R].

En revanche l’expertise démontre que le logement n’était pas équipé d’un système de ventilation ce qui a généré l’apparition de moisissures dans toutes les pièces et sur une surface conséquente, pour certaines toxiques et qui ont déclenché ou a minima majoré les difficultés respiratoires sévères de la locataire, sans que le bailleur pourtant alerté à de multiples reprises, ne procède aux travaux nécessaires. Elle permet d’établir également que la VMC installée par le bailleur au mois d’octobre 2023 est insuffisante puisque les désordres (condensation, moisissures, odeur d’humidité) ont réapparu. Ces éléments permettent de caractériser l’indécence du logement ayant causé à la locataire un préjudice de jouissance.

Sur la période du 9 septembre 2021 au 31 octobre 2023

Comme le relève la société SCI CROACOR, Mme [C] [R] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice dès son entrée dans les lieux, l’état des lieux d’entrée ne comportant aucune mention de moisissures. Son courriel du 30 décembre 2021 faisant uniquement part au gestionnaire d’un « gros problème d’isolation » est insuffisant à établir la présence d’infiltrations et de moisissures à cette date. C’est par courriel du 2 novembre 2022, auquel étaient jointes des photographies, qu’elle a alerté le gestionnaire. Les moisissures ne pouvant apparaitre spontanément, le 1er septembre 2022 sera retenu comme date de naissance du préjudice. Toutes les pièces (pièce principale et salle d’eau) étant touchées, sur une surface supérieure à 3m² pour un logement de 29m², le préjudice sera évalué au montant du loyer soit la somme de 14 mois x 815 euros = 11410 euros.

Sur la période du 1er novembre 2023 au 1er juillet 2024

Il est établi par l’expertise que les travaux réalisés ont été insuffisants à réduire l’humidité dans le logement, les moisissures et la condensation réapparaissant, ce qui caractérise un état d’indécence et non de simples désagréments comme le soutient la bailleresse. Le bailleur n’a pas justifié de la puissance de sa VMC par ailleurs dépourvue de prise d’air sur l’extérieur. Il convient de retenir l’estimation de l’expert à hauteur de 80 % du loyer soit la somme de 5728 euros.

Sur l’absence de porte d’entrée en état de fonctionnement

En l’espèce, Mme [C] [R] a sollicité aux termes du dispositif de ses écritures la somme de 5067,08 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance lié à l’absence de porte d’entrée en état de fonctionnement, mais l’a qualifié dans la partie discussion d’un préjudice matériel. Elle a par ailleurs produit à l’appui de sa demande un devis pour un remplacement de porte sans justifier avoir acquitté le prix de 5067,08 euros. Contrairement à ce qu’elle soutient l’expert n’a pas validé ce montant.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la poignée de la porte d’entrée était en mauvais état de sorte que cette dégradation n’est pas imputable à la locataire et que la réparation incombait au bailleur. Il en est résulté un préjudice de jouissance pour cette dernière.

Il ressort néanmoins de sa plainte que la porte pouvait être verrouillée. La demande apparait en conséquence excessive et sera fixée à 10% du loyer sur 35 mois soit la somme de 2771 euros.

La société SCI CROACOR sera en conséquence condamnée à payer à Mme [C] [R] la somme totale de 19909 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Sur l’indemnisation du préjudice matériel

Mme [C] [R] a déposé plainte le 12 janvier 2024 pour un vol survenu dans le logement le 9 janvier 2024.Il est établi que la poignée de la porte d’entrée a été dès l’entrée dans les lieux défectueuse. Mme [C] [R] justifie de pertes à hauteur de 1506 euros. Néanmoins son préjudice consiste en la perte de chance d’éviter un cambriolage. La somme de 753 euros, soit 50% du préjudice matériel, sera retenue.

Sur la somme de 1300 euros au titre des frais de médecin conseil

La demande sera rejetée, Mme [C] [R] n’ayant formé dans le cadre de la présence procédure aucune demande en indemnisation d’un préjudice corporel.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Mme [C] [R] ne justifiant aucunement avoir libéré les lieux, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La société SCI CROACOR, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’expertise du logement du 9 décembre 2024.

La société SCI CROACOR sera en outre condamnée à payer à Mme [C] [R] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société SCI CROACOR à payer à Mme [C] [R] les sommes suivantes :

-19909 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

-753 euros en réparation de la perte de chance d’éviter un vol ;

DEBOUTE Mme [C] [R] de sa demande relative aux frais de médecin conseil et de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la société SCI CROACOR aux dépens en ce compris le coût de l’expertise du logement du 9 décembre 2024 ;

CONDAMNE la société SCI CROACOR à payer à Mme [C] [R] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la déboute de sa demande à ce titre,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection