TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/02309

N° Portalis 352J-W-B7H-CZBJA

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEURS

Madame [S] [B]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Madame [H] [B]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Monsieur [L] [B]

[Adresse 2]

[Localité 13] (ETATS-UNIS)

Tous représentés par Maître Benjamin SEMAN de la SELARL JUB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1623

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet ECI, SARL

[Adresse 9]

[Localité 10]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1811

Décision du 15 Mai 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02309 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZBJA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Sophie ROJAT, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 16] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis dont le syndic est la société ECI (ETUDE CONSEIL IMMOBILIER).

Par acte authentique du 21 juillet 1971, Mme [S] [B] et son époux M. [E] [B] se sont portés acquéreurs des lots 2 (« une pièce sans jour et une petite pièce dans la cour »), 13 et 14 (deux caves) au sein de cet immeuble.

Le règlement de copropriété définit la cour comme une partie commune à laquelle les copropriétaires ont accès par une porte située dans le hall d’entrée de l’immeuble.

Mme [B] a été embauchée en qualité de gardienne en 1971 et a bénéficié, à ce titre, de la jouissance de la loge commune et du WC commun contigu au lot 2.

En 1986, le syndicat des copropriétaires a cédé aux époux [B] la loge et le WC commun devenus les lots 27 et 26.

Le lot 2 dispose d’une ouverture sur la cour commune de l’immeuble, avec un auvent qui en protège, le seuil devant laquelle, en 1998, les époux [B] ont installé une grille pour prévenir toute intrusion.

Mme [S] [B], Mme [H] [B] et M. [L] [B] sont devenus propriétaires indivis des lots n° 2, 13, 14, 26 et 27, à la suite du décès de M. [E] [B].

Lors de l’assemblée générale du 14 octobre 2020, les copropriétaires ont voté en faveur d’une résolution autorisant les copropriétaires à entreposer les poubelles dans la cour.

Soutenant bénéficier d’un droit de jouissance exclusif sur la cour commune de l’immeuble, les consorts [B] se sont opposés à cette résolution et ont assigné le syndicat des copropriétaires pour en obtenir l’annulation.

Cette procédure est pendante devant la 8ème chambre 1ère section du tribunal judiciaire de Paris, enregistrée sous le numéro de RG 20/12813.

Le 25 novembre 2022, les consorts [B] ont reçu une convocation pour une assemblée générale devant se tenir le 14 décembre 2022.

Ils ne se sont pas rendus à cette assemblée générale.

Au terme de cette assemblée générale ont été adoptées les résolutions visant à :

— modifier l’état descriptif de division en créant les lots privatifs n° 28 et 29, issus de l’acquisition des dégagements situés dans le hall d’entrée de l’immeuble et devant certaines caves (résolutions n°18 et 19), selon le projet du cabinet Actif Géo, géomètre ;

— faire réaliser l’adaptation juridique du règlement de copropriété conformément aux dispositions de l’article 24 f) de la loi du 10 juillet 1965 par le cabinet BJA (avocats) et tout conseil spécialisé en matière de copropriété outre un point d’information sur la nécessité de sa mise à jour (résolutions n° 20 et 21) ;

— rappeler l’obligation et l’engagement de l’indivision [B], en cas de vente ou de location des lots n° 2, 26, 13, 14 et 27, de retirer à leurs frais la grille posée devant le lot n° 2, cet engagement et cette obligation devant être notifiés sur le procès-verbal de chaque assemblée générale annuelle pour une durée indéterminée (résolution n° 22) ;

— rappeler l’obligation et l’engagement de Mme [B] et de sa succession, notifiés sur le procès-verbal d’assemblée générale du 27 janvier 2004, de procéder à la dépose de l’auvent posé de son propre chef, en cas de vente ou de location de ses lots n° 2, 26, 13, 14 et 27. Cet engagement et cette obligation devant être notifiés sur le procès-verbal de chaque assemblée générale annuelle pour une durée indéterminée (résolution n° 23).

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 février 2023, les consorts [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 19ème devant le tribunal judiciaire de Paris, pour obtenir à titre principal l’annulation des résolutions n° 18, 19, 20, 21, 22 et 23 de l’assemblée générale du 14 décembre 2022.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, les consorts [B] demandent au tribunal de :

«  Vu les articles 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 9, 14, 17 et 18 du décret du 17 mars 1967,

DECLARER Mme [S] [B], Mme [H] [B] et M. [L] [B] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

ANNULER les résolutions n° 18, 19, 20, 21, 22 et 23 de l’assemblée générale du 14 décembre 2022,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [S] [B], Mme [H] [B] et M. [L] [B] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL JUB AVOCATS en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

DISPENSER Mme [S] [B], Mme [H] [B] et M. [L] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 19ème demande au tribunal de:

« Vu l’article 9 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 24, 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTER Madame [S] [Z], veuve [B], Madame [H] [B] et Monsieur [L] [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER solidairement Madame [S] [Z], veuve [B], Madame [H] [B] et Monsieur [L] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement Madame [S] [Z], veuve [B], Madame [H] [B] et Monsieur [L] [B] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL BJA, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure civile ».

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 juin 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 6 mars 2025, a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale d’annulation des résolutions 18, 19, 20, 21, 22 et 23 de l’assemblée générale du 14 décembre 2022 :

Bien qu’alléguant être recevables et fondés à solliciter du tribunal l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale du 14 décembre 2022, les consorts [B] sollicitent l’annulation des seules résolutions 18, 19, 20, 21, 22 et 23 qui selon eux « leur portent directement grief ».

Ils sollicitent, à titre principal, l’annulation de ces résolutions sur le fondement des articles 9 et 64 du décret du 17 mars 1967, en arguant du défaut de respect du délai de 21 jours de convocation de ladite assemblée générale du 14 décembre 2022.

Si un désaccord existe entre les parties sur la date de la première présentation de la lettre recommandée valant convocation (24 novembre 2022 pour le syndicat des copropriétaires et 25 novembre 2022 pour les consorts [B]), il n’est pas contesté que l’assemblée générale du 14 décembre 2022 s’est tenue moins de 21 jours avant celle-ci.

Le syndicat des copropriétaires estime toutefois que ce défaut de respect du délai de 21 jours est insuffisant pour entraîner l’annulation des résolutions, le règlement de copropriété prévoyant quant à lui un délai minimum de 10 jours avant la date de l’assemblée générale pour envoyer les convocations ainsi que la possibilité d’une réduction à 5 jours en cas d’urgence.

En second lieu, il soutient que l’absence de respect de ce délai de convocation était justifiée par l’existence d’une urgence qu’il justifie par la nécessité d’approuver la modification de l’état descriptif de division pour la création des lots n° 28 et 29 issus des parties communes, en vue de leur vente.

***

Aux termes de l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, « sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long ».

Ce délai se calcule selon les prescriptions des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Par ailleurs, le premier alinéa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 prévoit que :

« Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Il est constant que la charge de la preuve de la régularité des convocations pèse sur le syndicat des copropriétaires et non sur le copropriétaire qui invoque le non-respect des dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Civ. 3ème, 9 novembre 1994, n° 93-10.732, publié au bulletin ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 14 novembre 2012, n° RG 11/07605, etc.).

Le délai prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 précité présente un caractère impératif de sorte que le règlement de copropriété ne peut le réduire en contrevenant à ces dispositions d’ordre public (ex. : Cour d’appel d'[Localité 12], 4ème chambre A, 8 février 2018, n° RG 16/05155).

L’application d’un délai de convocation réduit prévu dans un règlement de copropriété ne peut se justifier qu’en cas d’urgence (ex. : Civ. 3ème, 26 janvier 2010, n° 09-12.994, premier moyen, approuvant une cour d’appel d’avoir retenu que la condition d’urgence à convoquer une assemblée « extraordinaire » était remplie « dès lors que le syndic devait faire valider au plus vite son mandat pour exécuter la convention de transaction conclue par le syndic et M. et M^me X… au cours de la procédure de référé introduite par le syndicat devant le Tribunal d’instance du 8ème arrondissement de Paris et rendre compte à l’assemblée de cette procédure d’urgence », Cour d’appel de Paris, 23ème chambre B, 29 janvier 2009, n° RG 08/034516).

Il s’agit d’un délai de réflexion, de consultation et de concertation pour les copropriétaires, ce dont il résulte que le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s’en prévaut, de justifier d’un grief causé par l’envoi tardif de la convocation (ex. : Cour d’appel de Chambéry, 1ère section, 12 septembre 2017, n° RG 16/00047).

En l’espèce, il n’est pas discuté que le règlement de copropriété datant du 16 janvier 1957, donc antérieur au décret du 17 mars 1967, a prévu en page 25, un délai de convocation plus court que celui de 21 jours prévu à l’article 9 alinéa 2 dudit décret, de 10 jours, avec une réduction du délai à 5 jours en cas d’urgence.

Toutefois, si le règlement de copropriété (antérieur à la loi du 10 juillet 1965 au décret du 17 mars 1967) prévoit que les convocations « devront être mises à la poste de [Localité 15] au moins dix jours avant la date de réunion », ces dispositions ne sauraient – en l’absence d’adaptation du règlement de copropriété sur ce point – primer sur celles, d’ordre public, de l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 admettant uniquement qu’un délai « plus long » soit prévu au règlement de copropriété, de sorte que le délai de 21 jours doit s’appliquer, à défaut, « sauf urgence ».

Il ressort des pièces produites que les consorts [B], qui n’étaient ni présents, ni représentés au cours de l’assemblée générale qui s’est tenue le 14 décembre 2022 et qui ont la qualité de « copropriétaires défaillants » pour l’ensemble des résolutions votées lors de ladite assemblée, ont été convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception, qui leur a été présentée pour la première fois le 24 novembre 2022 (pièce n° 9 produite en demande), faisant courir le délai de vingt-et-un jours de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, à compter du 25 novembre 2022 (en application des articles 641 du code de procédure civile et 64 du décret du 17 mars 1967), ce délai expirant le 15 décembre 2022 à 24 heures, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 642 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires défendeur ne conteste pas ces dates et ne justifie par aucun élément de preuve que la lettre de convocation des consorts [B] leur aurait été présentée à une date antérieure au 24 novembre 2022.

L’assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le mercredi 14 décembre 2022 à 17 heures 30, de sorte que le délai de notification de la convocation, au moins vingt-et-un-jours avant la date de la réunion, n’a pas été respecté en l’espèce.

Le non-respect du délai impératif prévu par l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 est sanctionné par la nullité des décisions de l’assemblée générale.

S’agissant de l’urgence mentionnée à l’article 9 du décret du 17 mars 1967, et figurant aux stipulations alléguées du règlement de copropriété, il est constant que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier s’il existe un cas d’urgence justifiant le non-respect du délai de convocation de l’assemblée générale des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 17 janvier 1996, n° 93-21.155 et 21 octobre 2009, n° 08-18.835, publié au bulletin).

En l’espèce, l’urgence n’est établie par aucun élément de preuve, s’agissant d’une assemblée générale annuelle « ordinaire » au cours de laquelle, outre les décisions concernant la modification de l’état descriptif de division pour la création des lots 28 et 29 pris sur les parties communes en vue de les vendre, objets des résolutions n° 18 et 19, de nombreuses questions ne relevant pas de l’urgence (approbation des comptes de l’exercice 2021, approbation du budget prévisionnel de l’exercice 2023…) ont été inscrites à l’ordre du jour, de sorte que le délai de convocation de vingt-et-un-jours devait être respecté (ex. : Cour d’appel de [Localité 15], Pôle 4 – Chambre 2, 12 juin 2013, n° RG 11/06038).

La convocation à l’assemblée générale du 14 décembre 2022, qualifiée d’ordinaire, présentée pour la première fois à Mme [S] [B] le 24 novembre 2022, ne fait nullement référence à une quelconque urgence qui aurait nécessité l’approbation immédiate d’un modificatif à l’état descriptif de division joint à la convocation et daté du 8 avril 2022, sans avoir à respecter le délai de convocation, au moins vingt-un-jours avant la date de la réunion, prévu par l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967.

Le caractère d’urgence de la création des lots 28 et 29 issus des parties communes en vue de leur vente, allégué par le syndicat des copropriétaires pour justifier l’approbation préalable du projet de modificatif de l’état descriptif de division, n’est pas caractérisé (ex. : Civ. 3ème, 7 décembre 1971, n° 70-12.974, cité en défense : s’agissant de l’insistance de l’acquéreur pour commencer l’édification d’un immeuble sur parcelle cédée en présence d’un « danger d’éboulement de la falaise voisine » ; Cour d’appel de [Localité 15], 23ème chambre B, 7 novembre 2002, n° RG 2002/07233, Jurisdata n° 2002-192837, cité en défense : pour la convocation en urgence d’une assemblée générale devant se tenir avant le 20 décembre 1999, s’agissant des modifications du règlement de copropriété devant être votées « afin de tenir compte des empiètements sur les parties communes », avant la vente de divers lots appartenant à une indivision, devant intervenir le 20 décembre 1999, alors que le syndic avait été « obligé de demander par voie judiciaire la désignation du mandataire commun représentant l’indivision »).

Les conditions d’urgence invoquées postérieurement à la tenue de l’assemblée générale ne sont donc pas réunies pour permettre de justifier une convocation à bref délai.

Sur ce ;

Les consorts [B] limitent leur demande d’annulation aux seules résolutions n° 18 à 23. Or, un copropriétaire dispose toujours de la faculté d’invoquer l’inobservation des formalités de convocation et de tenue de l’assemblée générale pour solliciter l’annulation des seules décisions à l’adoption desquelles il s’est opposé (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 2019, n° 18-10.073, deuxième moyen concernant le non-respect du délai de 21 jours).

En raison du non-respect du délai de convocation des copropriétaires requérants à l’assemblée générale du 14 décembre 2022, et sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de nullité soulevés en demande par les consorts [B], les résolutions n° 18, 19, 20, 21, 22 et 23 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 16] en date du 14 décembre 2022 seront annulées.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais de exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mmes [S] et [H] [B] et M. [L] [B] sollicitent la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause justifient de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16], à payer à Mmes [S] et [H] [B] et à M. [L] [B] la somme globale de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 3], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens dont distraction au profit de la Selarl JUB AVOCATS.

Par voie de conséquence, il sera intégralement débouté de ses propres demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles.

Mmes [S] et [H] [B] et M. [L] [B], dont les prétentions sont déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance les opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Sur l’exécution provisoire

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, et par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

PRONONCE l’annulation des résolutions n° 18, 19, 20, 21, 22 et 23 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 16] en date du 14 décembre 2022,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Adresse 14] [Localité 3] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL JUB AVOCATS,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] à payer à Madame [S] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [L] [B] la somme globale de 2.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [S] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [L] [B] du surplus de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DISPENSE Madame [S] [B], Madame [H] [B] et Monsieur [L] [B] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 16] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 15] le 15 Mai 2025

La Greffière Le Président