TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : [F] [S] [K]

[J] [B] ép. [K]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10695 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6L26

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendue le 20 mars 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [S] [K], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [B] épouse [K], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10695 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6L26

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2001, l’OPAC de PARIS, devenu l’établissement public PARIS HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à Mme [J] [B] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2014,15 francs, outre une provision pour charges.

A compter du 28 juillet 2019, M. [F] [S] [K] est devenu cotitulaire du bail suite à son mariage avec Mme [J] [B].

A compter du 1er janvier 2024, un supplément de loyer de solidarité (SLS) est appliqué faute de réponse des locataires à l’enquête du SLS.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 20006,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [B] épouse [K] et M. [F] [S] [K] le 8 août 2024.

Par assignation du 4 novembre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [B] épouse [K] et M. [F] [S] [K] au besoin avec l’intervention de la force publique, et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du lendemain de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  30059,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 octobre 2024 (terme de septembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 9 janvier 2025, l’établissement public PARIS HABITAT OPH demande le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative, actualisée au mois de décembre 2024, s’élève désormais à 39213,44 euros, le SLS n’ayant pas encore été régularisé. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par Mme [J] [B] épouse [K]. L’établissement public PARIS HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Mme [J] [B] épouse [K], présente à l’audience, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

M. [F] [S] [K], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait representer.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 20006,76 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 octobre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de Mme [J] [B] épouse [K] de s’acquitter de la dette, à la reprise du paiement intégral du loyer et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement public PARIS HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 décembre 2024, Mme [J] [B] épouse [K] et M. [F] [S] [K] lui devaient la somme de 38906,05 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond aux loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [J] [B] épouse [K] et M. [F] [S] [K] seront condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 20006,76 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 10052,24 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Au regard du mariage de Mme [J] [B] épouse [K] et M. [F] [S] [K], cette condamnation sera prononcée solidairement.

Toutefois, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard des décomptes produits, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [J] [B] épouse [K] permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler la dette.

Enfin, si la question du SLS est prochainement réglée, la dette diminuera considérablement.

Dans ces conditions, il convient d’accorder des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due et ne cessera de l’être qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [B] épouse [K] et M. [F] [S] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés in solidum à payer au demandeur la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 juillet 2001 entre l’établissement public PARIS HABITAT OPH, d’une part, et Mme [J] [B] épouse [K] et M. [F] [S] [K], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 8 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [J] [B] épouse [K] et M. [F] [S] [K] à payer à l’établissement public PARIS HABITAT OPH la somme de 38906,05 euros, au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues au 27 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2024 sur la somme de 20006,76 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 10052,24 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [J] [B] épouse [K] et M. [F] [S] [K] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de reception:

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 octobre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [B] épouse [K] et M. [F] [S] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [J] [B] épouse [K] et M. [F] [S] [K] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement public PARIS HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum Mme [J] [B] épouse [K] et M. [F] [S] [K] à payer à l’établissement public PARIS HABITAT OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [J] [B] épouse [K] et M. [F] [S] [K] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge