RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00325 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C5ZI

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA GAILLARDE

DU 24 MARS 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffière

DEMANDERESSE :

S.A. NOALIS, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

Représentée par M^e Patricia CHARMEY, avocat au barreau de TULLE

DÉFENDEURS :

Monsieur, [U], [E], né le 04 Janvier 1967, demeurant, [Adresse 2]

Non comparant

Madame, [R], [E], né le 05 Février 1965, demeurant, [Adresse 2]

Comparant

Copie exécutoire M^e Charmey, Mme et M., [E] le 24/03/2026

DÉBATS : Audience publique du 03 Février 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 24 Mars 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 juin 2019 avec prise d’effet au 15 juin 2019, la S.A NOALIS a donné à bail à M., [U], [E] et Mme, [R], [E] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 448,95 euros, outre la somme de 61,21 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 18 juillet 2025, la S.A NOALIS a fait délivrer au locataire un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler la somme principale de 2 843,21 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 30 juin 2025 et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2025, la S.A NOALIS a fait assigner M. et Mme, [E] devant ce tribunal, auquel il demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de M. et Mme, [E], et de tous occupants de leur chef ;

▸ condamner solidairement M. et Mme, [E] à remettre les clefs du logement, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif et, à défaut, sous astreinte définitive de 50 euros par jours de retard ;

▸ condamner solidairement M. et Mme, [E] au paiement de la somme principale de 4 394,35 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 octobre 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les mêmes règles que le loyer jusqu’à la libération effective des lieux ;

▸ condamner solidairement M. et Mme, [E] au paiement d’une indemnité de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique.

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été entendue à l’audience du 03 février 2026.

La S.A NOALIS a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 5 619,22 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Il est exposé à l’audience que M. et Mme, [E] ont repris le paiement du loyer courant le 21 janvier 2026 et ont débuté l’apurement de leurs dettes puisque la somme de 100 euros a été ajoutée au dernier virement effectué au titre du paiement du loyer.

La S.A NOALIS s’oppose à la délivrance de délais de paiement en faveur des défendeurs.

Mme, [E] a comparu tandis que M., [E] n’a pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

Mme, [E] ne conteste pas le montant de la créance sollicitée par le bailleur mais sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement d’une valeur comprise entre 100 et 200 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 24 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Corrèze par voie électronique le 25 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2025, la S.A NOALIS a fait délivrer à M. et Mme, [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler, dans le délai de deux mois, la somme principale de 2 843,21 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 30 juin 2025.

Il résulte du décompte produit par le bailleur, non contesté par les défendeurs, que M. et Mme, [E] n’ont pas réglé les sommes dues dans le délai imparti. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 septembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient de rappeler qu’il appartient au débiteur de l’obligation de paiement de prouver qu’il s’est libéré de sa dette.

Mme et M., [E] ne contestent pas le montant de leur dette locative telle qu’elle résulte du décompte établi par la SA NOALIS.

Toutefois, il convient de déduire du décompte de la SA NOALIS les frais de commissaire de justice mis au débit des époux, [E] pour un montant total de 340,89 euros (149,92 + 190,97) dès lors qu’il s’agit de frais compris dans les dépens (frais d’assignation et de commandement de payer).

Ainsi, il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par M. et Mme, [E] au 2 février 2026, s’élève à la somme de 5 278,33 euros.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. et Mme, [E] à payer à la S.A NOALIS la somme de 5 278,33 euros au titre des loyers et charges dus au 02 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que M et Mme, [E] ont repris le règlement de leurs loyers et charges courantes avant l’audience et qu’ils ont commencé à rembourser leur dette de loyer.

De plus, la proposition de Mme, [E] à l’audience de règler jusqu’à 200 euros par mois en sus du loyer et charges apparaît compatible avec les revenus déclarés pour le couple.

Dès lors, M. et Mme, [E] seront autorisés à s’acquitter du montant de leur dette au moyen de 26 versements mensuels successifs de 200 euros chacun, suivis d’un 27ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En pareil cas, le défendeur sera condamné à payer à la S.A NOALIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Il n’y a pas lieu de prévoir une astreinte à compter du présent jugement, en cas de mise en oeuvre d’une procédure d’expulsion, dès lors qu’il n’y a pas lieu de déroger aux règles applicables par principe à l’explusion d’un local d’habitation (trêve hibernale, délai de deux mois après un commandement de libérer les lieux).

Sur les demandes accessoires :

M. et Mme, [E], qui succombent, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner les défendeurs à verser au demandeur une somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contadictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 19 septembre 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti le 06 juin 2019 par la S.A NOALIS à M., [U], [E] et Mme, [R], [E] portant sur un logement situé, [Adresse 2] ;

CONDAMNE solidairement M. et Mme, [E] à payer à la S.A NOALIS la somme de 5 278,33 euros (cinq-mille-deux-cent-soixante-dix-huit euros et trente-trois centimes) au titre des loyers et charges dus au 02 février 2026, terme de Janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à M., [U], [E] et Mme, [R], [E] un délai de 27 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 26 mensualités de 200 euros, la 27ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente;

DIT que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par M., [U], [E] et Mme, [R], [E] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNE l’expulsion des lieux loués de M., [U], [E] et Mme, [R], [E], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNE solidairement M., [U], [E] et Mme, [R], [E] à payer à la S.A NOALIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

DEBOUTE la SA NOALIS de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE solidairement M., [U], [E] et Mme, [R], [E] à payer à la S. A NOALIS la somme de 150 euros (cent-cinquante euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M., [U], [E] et Mme, [R], [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 juillet 2025 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes