TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e JAMI

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e JAMI, M^e BEKEL

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03213 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C2XRR

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son Syndic, le Cabinet SIMMOGEST, SARL, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité,

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSES

Madame [Z] [G] née [I],

[Adresse 7]

[Localité 9]

La SCI YANIS, représentée par son représentant légal domicilié audit

siège en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentées par Maître Abdelhalim BEKEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #10

Décision du 11 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03213 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2XRR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 12 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 11 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige

La SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I] sont propriétaires des lots n° 7 et 22 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à Paris 19ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant d’impayés au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 19ème a, par actes de commissaire de justice en date des 27 février et 4 mars 2024, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I], afin notamment de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 24.604,28 euros au titre des arriérés de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis sis [Adresse 2] à Paris 19ème sollicite du tribunal de :

« Rejeter les demandes de la SCI et de Madame [G],

Rejeter la demande de délais,

Condamner solidairement la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I] au paiement de la somme de 27.551,90 euros selon décompte du 30.10.2024,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

Condamner solidairement la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

Condamner solidairement la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] une indemnité d’un montant de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2024, La SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I] sollicitent du tribunal de :

« Recevoir Madame [G] et la SCI YANIS en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Décerner acte à Madame [G] et la SCI YANIS du versement de la somme de dix mille euros (10.000 €) à titre d’apurement partiel de leur dette de charges de travaux ;

Dire et juger le décompte global des charges inexact et en conséquence déduire la somme de

2.689,77 € manifestement indue ;

Accorder à Madame [G] et la SCI YANIS le bénéfice du délai de grâce en application de l’article 1343-5 du code civil ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Dire n’y avoir lieu en équité à application de l’article 700 du code de procédure civile ».

La clôture a été prononcée le 7 novembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 12 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

Motifs de la décision :

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 27.551,90 € selon décompte du 30.10.2024.

Les défenderesses contestent cette demande en indiquant que le syndicat des copropriétaires produit un décompte erroné qui n’est pas cohérent puisque le solde de leur compte était créditeur de 71 euros antérieurement au 1er avril 2021 alors que le décompte actualisé produit montre un solde débiteur de 2.760,77 euros. Elles soulignent également que l’origine de la dette résulte essentiellement du compte travaux et non des charges courantes de copropriété. Elles indiquent également avoir emprunter la somme de 10.000 euros afin d’alléger le montant de leur dette.

Le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I] sont propriétaires indivis des lots n° 7 et 22 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à Paris 19ème.

Au soutien de sa demande, il produit les pièces justificatives de sa créance suivantes :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 février 2018 ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juillet 2018 ayant approuvé le budget prévisionnel et maintien ou réajustement de l’avance de trésorerie permanente pour l’exercice 2018 et 2019,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 novembre 2019 ayant approuvé le budget prévisionnel et maintien ou réajustement de l’avance de trésorerie permanente pour l’exercice 2018 et 2019 et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’année 2019, le budget prévisionnel et maintien ou réajustement de l’avance de trésorerie permanente pour l’exercice 2020 et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019 ainsi que le budget prévisionnel et maintien ou réajustement de l’avance de trésorerie permanente pour l’exercice 2020 et 2021 et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2021 ayant approuvé le budget prévisionnel et maintien ou réajustement de l’avance de trésorerie permanente pour l’exercice 2021 et 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 mars 2022 ayant approuvé les comptes pour l’année 2021, le budget prévisionnel et maintien ou réajustement de l’avance de trésorerie permanente pour l’exercice 2022 et 2023 et ayant voté les travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juin 2023 ayant approuvé le budget prévisionnel et maintien ou réajustement de l’avance de trésorerie permanente pour l’exercice 2023 et 2024 et ayant voté les travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 juin 2024 ayant approuvé le budget prévisionnel et maintien ou réajustement de l’avance de trésorerie permanente pour l’exercice 2024 et 2025 et ayant voté les travaux,

— une attestation de non-recours portant sur ces assemblées générales,

— le contrat de syndic et le règlement de copropriété,

— les appels individuels de fonds des charges et des travaux sur la période du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2024 ainsi que les extraits de comptes sur la même période.

Le syndicat des copropriétaires verse également au débat :

— une lettre de relance en date de 9 février 2022 faisant état d’un solde débiteur de 950,30 euros,

— une mise en demeure en date du 22 septembre 2022 faisant état d’un solde débiteur de 22.296,18 euros + 50,16 euros de frais (soit un total de 22.346,34 euros),

— une deuxième mise en demeure en date du 27 octobre 2022 faisant état d’un solde débiteur de 22.175,94 euros, échéance du 4ème trimestre 2022 inclus,

— une troisième mise en demeure en date du 9 décembre 2022 faisant état d’un solde débiteur de 22.175,94 euros + 50,16 euros de frais (soit un total de 22.226,10 euros),

— une quatrième mise en demeure en date du 22 mars 2023 faisant état d’un solde débiteur de 22.267,16 euros + 50,16 euros de frais (soit un total de 22.317,32 euros).

Enfin, il produit deux décomptes :

— un décompte actualisé au 09 février 2024 qui présente au 1er avril 2021, avant appel des fonds, un solde créditeur de 71.01 euros ainsi qu’un solde débiteur au 9 février 2024 d’un montant de 24.604,28 euros (= 27.028,08 euros au titre des charges + 150.48 euros au titre des frais de recouvrement – 2.503,27 euros au titre des crédits versés par les défenderesses),

— un décompte actualisé au 30 octobre 2024 pour la période du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2024 qui montre un solde débiteur de 27.551,90 euros au 1er octobre 2024 (appel de fond du 4ème trimestre 2024 inclus).

À la lecture de ce dernier décompte, il apparaît qu’au 1er avril 2021 le solde des copropriétaires défendeurs est débiteur de la somme de 3.446,98 euros (appel de fond au 1er avril 2021 inclus) alors que ce solde est débiteur de la somme de 377,26 euros sur le décompte actualisé au 09/02/2024. Cependant, il est également produit les appels de fond individuels ainsi que les extraits de comptes qui montrent effectivement un solde débiteur de de 3.446,98 euros (appel de fond au 1er avril 2021 inclus) au 1er avril 2021.

Contrairement aux affirmations de la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I], le décompte actualisé au 1er octobre 2024 produit n’est donc pas erroné et est cohérent. Il sera également relevé que pour justifier du versement de la somme de 10.000 euros venant apurer partiellement leur dette, les défenderesses produisent des pièces postérieures à l’ordonnance de clôture du 7 novembre 2024 puisque ces pièces sont datées de 2025. Elles sont donc irrecevables.

Dès lors, il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 27.250,94 euros (déduction faite des frais de recouvrement et des versements effectués par les défenderesses soit 33.200,63 – 300,96 – 5.949,69 = 27.250,94 euros) que la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I] sont condamnées solidairement à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2024 inclus.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 300,96 euros (frais de mises en demeure).

En conséquence, la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I] sont condamnées solidairement à lui régler cette somme.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une indemnisation d’un montant de 3.000 euros au titre du préjudice qu’il dit avoir subi en raison du non-paiement des charges de copropriété par la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I]. Ces dernières concluent au rejet de cette demande en indiquant que cette demande est irrecevable dans la mesure où elle n’a pas fait l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il est admis que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice peut agir en recouvrement des créances au titre des charges de copropriété et travaux impayés ainsi qu’en dommages et intérêts sans avoir à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en amont.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance des défenderesses dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés financières alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur la demande de délais de paiement formée par la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I]

L’article 1343-5, alinéa 1, du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, aux termes de leurs dernières écritures, la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I] sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions des délais de paiement.

Toutefois, il convient de relever que les défenderesses ne développent aucun moyen de droit ou de fait à l’appui de cette demande ni ne produisent aucune pièce justifiant que leurs situations financières.

Dès lors, la demande de délais de paiement sera rejetée.

IV – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I], parties perdant le procès, seront solidairement condamnées au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenues aux dépens, la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I] seront en outre solidairement condamnées à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à Paris 19ème les sommes de :

—  27.250,94 euros au titre des impayés de charges de copropriété et travaux arrêtées au 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024, date de l’assignation,

—  300,96 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024, date de l’assignation,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 11] de sa demande au titre de dommages et intérêts,

Déboute la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I] de leur demande d’octroi de délais de paiement,

Condamne la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I] au paiement des entiers dépens de l’instance,

Condamne la SCI YANIS et Madame [Z] [G] née [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à Paris 19ème la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs autres demandes;

Fait et jugé à [Localité 10] le 11 Septembre 2025.

La Greffière Le Président