TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Christophe SOVRAN-CIBIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Olivia ZAHEDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07553 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S4X

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [R] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

Monsieur [N], [C], [U] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0103

DÉFENDERESSE

SCI DU JEU DE PAUME, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C195

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07553 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S4X

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DU JEU DE PAUME a donné à bail à Madame [R] [Z] et Monsieur [N] [F] suivant acte sous seing privé du 24 août 2018 un logement de deux pièces de 52 m2 comprenant cave et jardin situé [Adresse 2] à Paris 75005 pour un loyer de 1950 € et une provision sur charges de 70 € par mois.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 août 2024, Madame [R] [Z] et Monsieur [N] [F] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

la condamnation de la SCI DU JEU DE PAUME à leur payer la somme de 20671,68 € en restitution des loyers trop versés,la condamnation de la SCI DU JEU DE PAUME à leur payer la somme de 1430,40€ au titre de leurs frais de relogement, la somme de 46833,60€ en réparation de leur trouble de jouissance et la somme de 3000 € en réparation de leur préjudice moral,sa condamnation à leur payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens et aux dépens.

A l’audience du 12 mai 2025, Madame [R] [Z] et Monsieur [N] [F] demandent :

la condamnation de la SCI DU JEU DE PAUME à leur payer la somme de 20671,68 € en restitution des loyers trop versés,la fixation de leur loyer à la somme de 1400 € à compter de la présente décision,la condamnation de la SCI DU JEU DE PAUME à leur payer la somme de 1430,40 € au titre de leurs frais de relogement, la somme de 46833,60 € en réparation de leur trouble de jouissance et la somme de 3000 € en réparation de leur préjudice moral,sa condamnation à leur payer la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens et aux dépens.

En défense, la SCI DU JEU DE PAUME demande que les demandes relatives au trop perçu de loyer et à la diminution du montant du loyer soient déclarées irrecevables, s’opposent à toutes les autres demandes et sollicite la condamnation in solidum de Madame [R] [Z] et Monsieur [N] [F] à lui payer la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles.

Il est renvoyé aux conclusions des parties soutenues oralement pour l’exposé détaillé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le montant du loyer et la demande de restitution d’un trop versé

Le loyer des logements vacants proposés à la relocation (lorsque le dernier locataire est parti depuis moins de 18 mois) fait l’objet en zone de tension locative d’un encadrement par des décrets annuels pris en application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 limitant le montant du loyer au loyer appliqué au dernier locataire.

Des dérogations au principe de fixation du loyer au montant du dernier loyer sont prévues par le décret du 27 juillet 2017 en cas de travaux réalisés par le bailleur.

En application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, « en cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. »

Par ailleurs, suivant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, Madame [R] [Z] et Monsieur [N] [F] savaient dès la conclusion de leur bail et à la lecture de celui-ci que leur loyer n’était pas fixé au montant du loyer du dernier locataire. En conséquence, les demandes de modification du montant du loyer et de restitution de loyers, présentées plus de trois ans après la conclusion du bail, sont prescrites et donc irrecevables.

Il est observé en outre qu’en application de l’article 18 rappelé ci-dessus, le défaut de saisine préalable de la commission de conciliation en cas de litige entre les parties résultant de l’application du décret relatif à la fixation du loyer en cas de relocation constitue une fin de non recevoir que le juge doit au besoin relever d’office.

Sur les demandes d’indemnisation

1° sur la garantie du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers, et il lui appartient de former le cas échéant un recours à l’encontre du tiers à l’origine du désordre.

Par ailleurs, l’inexécution par le bailleur de ses obligations contractuelles ne peut donner lieu à indemnisation que s’il a été mis en demeure d’y remédier.

En l’espèce, Madame [R] [Z] et Monsieur [N] [F] dénoncent de l’humidité dans le logement et une dégradation des revêtements de peinture pour laquelle ils forment des demandes d’indemnisation de mars 2021 à mars 2024.

Toutefois, ils ne justifient d’une réclamation à ce titre, pour la première fois, que le 26 octobre 2021 par un mail indiquant que toutes les pièces du logement sont touchées par des problèmes d’humidité (salon, cuisine, salle de bains) à l’exception de la chambre, quelques photographies étant jointes montrant des dégradations des revêtements (effritement de peinture dans le salon, la cuisine, la salle de bains). Ils produisent également un courriel du 8 mars 2022 dans lequel ils se plaignent d’une fuite qui sur la photographie jointe est présente au plafond du salon qui est endommagé, et un courriel du 23 octobre 2023 rappelant qu’une fuite s’est produite deux fois au plafond du salon et qu’une nouvelle fuite au même endroit est en cours, que la peinture s’effrite dans la cuisine, la salle de bains et la chambre, et que le mur principal du salon présente des infiltrations multiples provenant des conduits de cheminée de la copropriété.

Aucune déclaration de sinistre, expertise amiable, constat de commissaire de justice ne sont produits au débat pour établir l’étendue des dégradations présentes alors dans le logement et établir l’origine exacte des désordres.

Il ressort toutefois des explications concordantes des parties dans leurs conclusions que les dégradations des peintures de la salle de bains étaient liées à l’absence de carrelage posé sur une partie adjacente à la baignoire, et que des fuites sont survenues dans le logement pris à bail dans la cuisine (conclusions notamment des demandeurs page 13) et au plafond du salon (courriels des demandeurs visés ci-dessus et photographies jointes) en provenance des étages supérieurs.

Par ailleurs, un phénomène d’infiltration du mur du salon s’est produit selon la défenderesse par capillarité, entraînant de l’humidité dans le logement (page 4 des conclusions de la SCI DU JEU DE PAUME), les conduits de cheminée de l’immeuble ayant été initialement suspectés d’être à l’origine des désordres.

Des travaux de carrelage ont ainsi été réalisés par le bailleur dans la salle de bains en novembre 2023 et des travaux pour remédier aux infiltrations dans le mur et remettre en état les revêtements dégradés ont été entrepris par le bailleur en avril 2024.

Or s’il appartient au locataire de déclarer les fuites survenant dans le logement auprès de son assureur afin que les réparations puissent être prises en charge par ce dernier et que le locataire ne réponde pas lui-même des dégradations du logement lors de son départ, une carence éventuelle du locataire retardant d’autant la remise en état des lieux et le trouble de jouissance qu’il subit (auquel il contribue ce faisant), ce type de désordre (fuites causées par des voisins) ne dispense pas le bailleur de son obligation de garantir au locataire la jouissance paisible des lieux durant les travaux de réparation de la fuite et de remise en état des lieux nécessaires.

Ainsi, les explications concordantes des parties permettent de retenir que les désordres dénoncés par Madame [R] [Z] et Monsieur [N] [F] caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de garantir au locataire la jouissance paisible du logement (au titre des fuites, ce dans la mesure du temps nécessaire à faire réparer une fuite et à remettre en état les lieux), à son obligation d’y faire les réparations nécessaires (s’agissant du carrelage de la salle de bains) et à son obligation de délivrer un logement décent (s’agissant uniquement des remontées capillaires).

En conséquence, la SCI DU JEU DE PAUME sera tenue d’indemniser Madame [R] [Z] et Monsieur [N] [F] de leurs préjudices s’ils sont justifiés.

2° Sur l’évaluation des préjudices

En application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

En l’espèce, les photographies versées au débat, de mauvaise qualité, seules produites pour permettre d’apprécier l’étendue des désordres, permettent de constater des effritements de peinture et gondolements principalement sur le mur principal du salon, un dégât des eaux au plafond du salon, et des effritements de peinture circonscrits dans la cuisine et la salle de bains. Aucune photographie n’est toutefois jointe au courriel du 23 octobre 2023 qui évoque des dégradations s’étant étendues à la chambre, ces dernières dégradations n’étant ainsi pas établies. Les photographies ne permettent par ailleurs pas de constater une dégradation généralisée de l’ensemble des peintures du logement.

Il est rappelé que des travaux de carrelage dans la salle de bains ont été réalisés en novembre 2023 et que le reste des travaux de remise en état a été entrepris en avril 2024. Par ailleurs, le trouble de jouissance consécutif aux désagréments et dégradations liées aux fuites doit être limité à la durée nécessaire pour permettre la réparation de la fuite et la remise en état des lieux en présence d’une déclaration de sinistre à l’assureur. Enfin, il est relevé que l’entrepreneur de la SCI DU JEU DE PAUME a constaté avant la réalisation des travaux une humidité ambiante excessive dans les lieux, mais que les demandeurs n’établissent pas avoir subi d’odeurs désagréables.

En considération de l’ensemble de ces éléments d’appréciation, et de la superficie du logement et de son loyer, le trouble de jouissance subi par les demandeurs résultant des désordres rappelés ci avant sera évalué à la somme moyenne de 135 € par mois durant 29 mois à compter d’octobre 2021 soit la somme totale de 3915 €.

En revanche, Madame [R] [Z] et Monsieur [N] [F] n’établissent pas que les travaux de réparation réalisés en avril 2024 nécessitaient leur départ des lieux, et il est rappelé en outre qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qui renvoie à l’article 1724 du code civil, le locataire est tenu de supporter sans contrepartie financière les réparations urgentes, la réalisation de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives de l’immeuble, et de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, ce dans la limite de 21 jours. En conséquence, leur demande d’indemnisation de leurs frais d’hôtel est rejetée.

Enfin, il n’est pas caractérisé par Madame [R] [Z] et Monsieur [N] [F] de préjudice moral effectif au titre de la gestion des désordres, cette demande étant donc également rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’espèce, la SCI DU JEU DE PAUME qui succombe à titre principal supportera les dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie de condamner la SCI DU JEU DE PAUME à payer à Madame [R] [Z] et Monsieur [N] [F] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes relatives à la restitution de loyers et au montant du loyer,

CONDAMNE la SCI DU JEU DE PAUME à payer à Madame [R] [Z] et Monsieur [N] [F] la somme de 3915 € en réparation de leur trouble de jouissance,

REJETTE le surplus des demandes d’indemnisation,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE la SCI DU JEU DE PAUME à payer à Madame [R] [Z] et Monsieur [N] [F] la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE la SCI DU JEU DE PAUME aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection.