TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AZ

N° RG 24/03779

N° Portalis DBX4-W-B7I-TMA2

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 22 Décembre 2025

[I] [K] [V]

[X] [E] [B]

C/

S.A.R.L. LETELLIER DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son représentant légal

[Y] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Décembre 2025

à M^e Aurélie GAILLET et à la SELARL ARCANTHE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le lundi 22 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 novembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [K] [V]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Aurélie GAILLET, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [X] [E] [B]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Aurélie GAILLET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

S.A.R.L. LETELLIER DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Anne-Sophie RAPP de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [Y] [Z]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Julie TOUYET de la SELARL AFC AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat de bail du 13 septembre 2019, Monsieur [Y] [Z] a donné à bail à Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B], par l’intermédiaire de son mandataire la société LETELLIER DEVELOPPEMENT, une maison d’habitation sise [Adresse 4], [Adresse 10] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 669 euros charges comprises.

En date du 26 novembre 2021, Monsieur [Y] [Z] a confié la vente du bien à ladite société, mandataire dans le cadre de l’administration du bien depuis 2015, selon mandat exclusif de vente signé initialement pour une durée de trois mois.

Par courrier du 22 septembre 2023, Monsieur [Z] a mis fin au mandat de vente exclusif confié à l’agence.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 novembre 2023, Monsieur [Y] [Z] délivrait à ses locataires un congé pour vente du logement, à effet du 13 septembre 2025.

Au vu de la réception d’une offre d’achat et de la volonté de Monsieur [Z] d’entrer en possession du bien avant le terme du préavis, un accord était trouvé entre ce dernier et les locataires, pour un départ au 30 juin 2024 moyennant une compensation financière, selon les termes de la proposition du 6 février 2024 reçue le 14 février 2024 et acceptée le 18 février 2024, prévoyant le versement de la somme de 7000 euros au moment de la signature authentique de la vente.

Le 20 mars 2024, Monsieur [Z] par l’intermédiaire de son avocat, a mis en demeure la société LETELLIER DEVELOPPEMENT de lui régler la somme de 10000 euros en réparation de son préjudice, alléguant une la faute de gestion de celle-ci et un préjudice en ayant résulté.

Les locataires ont donné leur préavis et quitté le logement le 8 avril 2024.

Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B], après plusieurs vaines sollicitations auprès de Monsieur [Z] en vue de la mise en œuvre de l’accord précité, dont une mise en demeure du 10 juillet 2024, ont saisi le juge des contentieux de la protection par assignation du 25 septembre 2024, aux fins d’obtenir la condamnation de Monsieur [Y] [Z] au paiement de la somme de 7000 euros, sur le fondement des articles 1103 et 1231-1 du code civil, outre 1500 euros à titre de dommages-intérêts pour les préjudices subis du fait de l’inexécution de son obligation et 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Appelée à l’audience du 3 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 27 mai 2025, à la demande des parties.

A l’issue d’une première assignation en date du 13 septembre 2024, Monsieur [Y], [W] [Z] a, par une seconde assignation en date du 31 mars 2025, sollicité l’appel en cause de la SARL LETELLIER DEVELOPPEMENT devant le juge des contentieux de la protection, sur le fondement des articles 1991 et suivants du Code civil, 1353 Code civil, 1231-1 et suivants du code civil et 331 du code de procédure civile, aux fins de :

Juger recevable et bien fondée la demande en appel en cause formulée à l’encontre de la SARL LETELLIER DEVELOPPEMENT ;Juger que la SARL LETELLIER DEVELOPPEMENT devra intervenir dans l’instance pendante devant le tribunal de céans, inscrite au rôle sous le numéro RG n°24/03779, entre Monsieur [V]-Madame [B] et Monsieur [Z] pour y prendre telles conclusions qu’elle estimera nécessairesCondamner SARL LETELLIER DEVELOPPEMENT à verser à Monsieur [V] et Madame [B] la somme de 7000 euros ;Condamner SARL LETELLIER DEVELOPPEMENT à verser à Monsieur [Z] la somme de 2947 euros en indemnisation de son préjudice ;Condamner SARL LETELLIER DEVELOPPEMENT à verser à Monsieur [Z] la somme de 1500 euros en indemnisation de son préjudice.

Appelée à l’audience du 27 mai 2025, l’affaire RG 25/01139 a fait l’objet d’une jonction avec le dossier RG 24/03779 avant d’être renvoyée à l’audience du 3 novembre 2025.

A l’audience du 3 novembre 2025, les parties, représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leurs écritures, auxquelles il conviendra de se référer pour un complet exposé des moyens.

Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B] exposent que le 25 novembre 2023, Monsieur [Y] [Z] leur délivrait congé pour vendre, à effet du 13 septembre 2025. Ayant trouvé un acquéreur désireux de prendre possession du bien avant le terme du préavis, il leur proposait un départ anticipé au 30 juin 2024 moyennant une compensation financière de 7000 euros, qui serait versée lors de la signature de l’acte authentique. Sur le fondement de la force obligatoire du contrat et de la responsabilité contractuelle, Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B] sollicitent l’exécution de l’accord intervenu entre les parties, selon proposition acceptée le 18 février 2024. Ils sollicitent également des dommages et intérêts à hauteur de 1500 euros alléguant avoir été exposés au paiement de charges plus importantes et à l’organisation d’un déménagement en urgence, sans avoir pu bénéficier de la compensation annoncée.

Monsieur [Y] [Z], à l’appui de ses demandes, expose que la vente du bien a été confiée à la SARL LETTELIER DEVELOPPEMENT, mandataire dans le cadre de l’administration du bien depuis 2015, selon mandat exclusif de vente signé le 26 novembre 2021. Il allègue que, selon les termes du mandat d’administration et comme convenu, le mandataire devait donner congé au locataire par lettre recommandé 6 mois avant la fin du bail, ce qui n’a pas été fait. Il précise que le mandataire avait indiqué, dans une entrevue le 2 juin 2022, avoir oublié de délivrer congé de sorte que le bail serait tacitement reconduit pour une durée de 3 ans. Il fait valoir, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, que ce défaut de diligence lui est préjudiciable en ce qu’il s’était engagé à vendre le bien immobilier dans le cadre d’une procédure de surendettement. Cette faute a conduit Monsieur [Z], après avoir reçu une offre d’achat sans reprise des locataires et avoir délivré congé, à proposer aux locataires, aux fins de vente du logement, une indemnité de 7000 euros en contrepartie d’un départ anticipé.

La société LETTELIER DEVELOPPEMENT, par voie de conclusions auxquelles il conviendra de se rapporter pour complet exposé des moyens, demande au juge, au vu des articles 1984 et suivants du code civil, et l’article 32-1 du code de procédure civile, de débouter Monsieur [Y] [Z] de l’ensemble de ses demandes et à titre reconventionnel, de :

Condamner Monsieur [Y] [Z] à verser à la société LETELLIER DEVELOPPEMENT la somme de 2500 euros à titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ;En tout état de cause, condamner tout succombant à verser à la société LETELLIER DEVELOPPEMENT la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société LETTELIER DEVELOPPEMENT conteste toute faute de gestion. Elle expose que le 13 octobre 2021, Monsieur [Z] l’informait de son souhait de vendre son bien immobilier et interrogeait sur la procédure à suivre, ce à quoi elle répondait par courriel du 18 octobre 2021, qu’il était plus judicieux de vendre le bien vide de tout occupant. Elle ajoute que malgré ce conseil, Monsieur [Z] décidait de vendre son bien immobilier avec les locataires en place, gage de sécurité pour le nouvel acquéreur, de sorte que le mandat de vente exclusif du mois de novembre 2021 précisait que le bien serait mis en vente en état d’occupation. Monsieur [Z], par courrier du 22 septembre 2023, mettait fin au mandat de vente exclusif confié à l’agence. Il indiquait également mettre fin au mandat de gestion mais ne venait pas signer les documents à l’agence. La société LETTELIER DEVELOPPEMENT expose que Monsieur [Z], à l’issue du mandat de vente exclusif, a reçu une offre d’achat sans reprise des locataires, vendu le bien, donné congé aux locataires et conclu avec eux un accord pour un départ avant le terme du congé, moyennant le versement d’une indemnité de 7000 euros, sans que celle-ci soit partie aux engagements ainsi pris.

Elle fait valoir que Monsieur [Z], qui reproche à son mandataire la non délivrance du congé pour vendre six mois avant la fin du bail, ne démontre aucunement le lui avoir demandé, ce qui est corroboré par le mandat de vente qui prévoyait que le bien était occupé.

Concernant la demande de dommages et intérêt, la société LETTELIER DEVELOPPEMENT fait valoir que Monsieur [Z] ne justifie son préjudice ni dans son principe ni dans son quantum. Enfin, la société LETTELIER DEVELOPPEMENT considère avoir été attrait dans la cause de façon abusive, ce qui justifie sa demande de dommages et intérêts.

L’affaire a été mise en délibéré le 22 décembre 2025.

MOTIFS :

Selon les dispositions de l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

I – Sur les demandes de Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B]

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions des article 1103 et 1104 du Code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

En l’espèce, il ressort à suffisance des éléments produits au débat qu’un accord est intervenu entre Monsieur [Z], sur proposition de ce dernier par courrier du 6 février 2024, et Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B], ayant formellement accepté les termes de cette proposition en date du 18 février 2024 portant sur les conditions d’un départ anticipé du logement loué.

Selon les termes non contestés de cet accord, formalisé par lettres recommandées avec accusé de réception des 7 et 18 février 2024, Monsieur [Z] proposait de verser aux locataires la somme de 7000 euros pour un départ au plus tard le 30 juin, en guise de compensation, précisant que le versement interviendrait lors de la signature de l’acte authentique.

Au vu de l’accord ainsi intervenu et formalisé entre les parties, les termes convenus ont revêtu une force obligatoire les obligeant au respect des engagements pris.

Or, il ressort du dossier, ce qui n’est pas contesté, qu’aucun règlement de 7000 euros n’est intervenu alors que Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B] ont quitté le logement avant la date prévue et ainsi respecté l’engagement pris, soit en date du 8 avril 2024 et que la maison a été vendue le 12 juin 2024.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de condamner Monsieur [Z] à payer à Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B] la somme de 7000 euros, au titre de l’exécution du contrat dont s’agit.

Sur la demande de dommages et intérêt

L’article 1231-1 du Code civil dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêt soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

La mise en jeu de la responsabilité contractuelle implique l’existence d’une faute contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B] ne justifient pas d’un préjudice distinct du non-paiement de la somme contractuellement prévue, en ce qu’ils ont quitté le logement deux mois avant la date butoir et ne justifient pas du lien entre ce départ anticipé et le montant du loyer payé dans le cadre du nouveau logement, celui-ci procédant du choix des locataires. Concernant les dépenses relatives au déménagement, elles ne sont pas justifiées au débat et auraient dû être engagées en tout état de cause.

Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

II – Sur les demandes de Monsieur [Z] à l’encontre de la SARL LETELLIER DEVELOPPEMENT

Aux termes de l’article 1991 du code civil « le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

Selon l’article 1992, alinéa 1er du Code civil, « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ».

En l’espèce, il ressort du mandat d’administration de biens signé le 23 janvier 2015 entre Monsieur [Z] et la SARL LETELLIER DEVELOPPEMENT, produit au débat, que le mandataire doit donner et accepter tous congés, dresser ou faire dresser états des lieux, signer tous baux et accords.

Toutefois, si le mandat reprend la nature des actes que le mandataire à vocation à accomplir pour le compte du propriétaire, le fait de donner congé à un locataire implique une demande expresse du propriétaire.

En présence d’une telle demande, le défaut d’exécution caractériserait une faute de gestion imputable au mandataire.

Au cas particulier, il ressort des échanges de courriels du mois d’octobre 2021 (18 et 20 octobre, pièce n°4 du mandataire) produits au débat que Monsieur [Z], lors de la mise en vente de son bien, a été conseillé par le mandataire sur l’opportunité de vendre le bien vide et sur la nécessité dans ce cadre de délivrer congé aux locataires six mois avant le renouvellement du bail le 27 septembre 2022, soit au mois de mars 2022, ce à quoi Monsieur [Z] a répondu que le fait de vendre le bien occupé était un gage de sécurité.

Le mandat de vente exclusif du 26 novembre 2021 (pièce n°1) mentionne l’état d’occupation du logement et les conditions de la location, précisant que les biens seront vendus loués, sous réserve que le ou les locataires ne délivrent pas de congés.

Si peu d’éléments sont communiqués sur la période postérieure, aucun ne permet d’établir une demande expresse de Monsieur [Z] [Y] établie à l’égard de son mandataire de délivrer congé aux locataires au moment où une telle perspective était encore possible, soit avant le 19 mars 2022.

Le courrier (pièce 8) de Monsieur [I] [L], sous la forme d’un historique des relations avec l’agence Letellier Développement établi en date du 8/10/2022 et évoquant que le mandataire lui aurait indiqué avoir oublié de délivrer le congé et lui demandant de l’accepter une fois le délai passé, ne présente pas de valeur probatoire en ce qu’il a été établi à la demande de Monsieur [Z], qui à cet égard dans le courrier leur proposant une somme de 7000 euros, leur demandé de signer ce courrier. Il ne saurait en conséquence constituer un élément justifiant l’existence d’une demande de Monsieur [Z] à l’égard du mandataire de délivrer congé avant le 19 mars 2022.

Il est également relevé que, par courrier du 22 septembre 2023, Monsieur [Z] [Y] a mis fin au mandat de vente exclusif avec effet au 6 octobre 2023, indiquant que le bien, confié à la SARL LETELLIER DEVELOPPEMENT selon mandat exclusif du 26/11/2021, n’avait pas été vendu dans les trois mois. Par courriel du 6 octobre 2023, la SARL LETELLIER DEVELOPPEMENT a accusé réception de la résiliation du mandat de vente et de la demande de résiliation du mandat de gestion, exposant mettre à disposition les documents de fins de mandat aux fins de signature.

Aucune mention n’est faite au regard de la faute alléguée.

De ces éléments, il résulte que Monsieur [Z] échoue à apporter la preuve d’une faute commise par le mandataire, n’étant pas en mesure de démontrer, alors qu’il indiquait au mois d’octobre 2021 que la vente du bien occupée lui convenait et concluait en novembre un mandat de vente exclusif portant sur le bien occupé pour une durée initiale de trois mois, mandat résilié seulement deux années plus tard, qu’il aurait ensuite expressément demandé à la SARL LETELLIER DEVELOPPEMENT de délivrer congé aux locataires pour le 19 mars 2022, soit dans les 4 mois ayant suivi la conclusion de ce mandat.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts relatif à la demande formée à son encontre par les locataires, il en sera débouté en raison du rejet de sa demande principale.

Concernant la demande de dommages et intérêts relatifs au loyers non payés entre les mois d’avril et juin 2024, il sera relevé que les locataires ont donné congé dans les formes requises, et que l’obligation qui leur était faite était de quitter les lieux avant le mois de juin, de sorte qu’aucun préjudice ne peut être lié à leur départ dès le mois d’avril 2024.

Monsieur [Z] sera débouté de l’ensemble de ses demandes

III – Sur les demandes reconventionnelles de la société LETELLIER DEVELOPPEMENT

L’article 32-1 du Code de procédure civile dispose que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamnée à une amende civile d’un maximum de 10000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce la société LETELLIER DEVELOPPEMENT ne démontre pas le caractère abusif de la procédure engagée, la considération du caractère infondé des prétentions ne pouvant suffire à caractériser l’abus d’ester en justice.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommage-intérêts.

IV – Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [Z] sera condamné à payer la somme de 1000 euros à Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B] et 1000 euros à la société LETELLIER DEVELOPPEMENT au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande de Monsieur [Z] formée à ce titre sera donc rejetée.

DÉCISION :

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B] la somme de 7000 euros, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ;

DEBOUTE Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B] de leur demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [Z] des demandes formées à l’encontre de la société LETELLIER DEVELOPPEMENT ;

DEBOUTE la société LETELLIER DEVELOPPEMENT de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [I] [L] et Madame [X] [B] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à société LETELLIER DEVELOPPEMENT la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [Z] de sa demande relative à l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge