TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/04730 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZN7G

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [12], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Laurence CARLES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0992

DÉFENDERESSES

Société [18], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

S.A.R.L. [13], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 5]

Décision du 09 Avril 2025

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 23/04730 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZN7G

S.A [17], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentées par Maître Jérôme DEPONDT de la SELAS IFL Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0042

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Benoit CHAMOUARD, Premier vice-président adjoint

Président de formation,

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe

Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente

Assesseurs,

assistés de Monsieur Gilles ARCAS, Greffier lors des débats et de Madame Marion CHARRIER, Greffier lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience du 29 Janvier 2025

tenue en audience publique

Monsieur Benoit CHAMOUARD a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail commercial du 12 avril 2011, la SCI [15] a donné en location à la société [8] un immeuble d’une superficie approximative de 1 245 m² à Bernay.

En 2015, Monsieur [E] [O] a acquis, via une holding, les parts sociales de la société [8]. Le 21 juin 2017, la SCI [12], également contrôlée par Monsieur [O], a acquis l’immeuble de la SCI [15] loué à société [8]. Des travaux d’agrandissement ont été réalisés sur l’immeuble.

Dans ce contexte, la société d’avocats à responsabilité limitée [Z] [U] (" le cabinet [U] ") a été sollicitée pour rédiger un nouveau bail commercial entre la SCI [12] et la société [8]. Après des échanges, le cabinet [U] a transmis un projet de bail le 31 mai 2018. Ce projet a été signé par les parties et antidaté au 21 juin 2017.

Le nouveau bail comportait une clause de renonciation à recours réciproque entre le bailleur et le preneur, ainsi que leurs assureurs. Cette clause était destinée à éviter aux deux sociétés de souscrire chacune une assurance pour un même bien.

Le bail a été transmis à Monsieur [C] [J], agent général de la société d’assurance [10]. Un avenant à la police d’assurance [9] a été souscrit par la société [8] avec effet au 15 septembre 2017, excluant la garantie responsabilité du preneur à l’égard du bailleur.

Le 10 juillet 2018, un incendie a dévasté les locaux de la société [12]. Par courrier du 20 décembre 2018, la société [10] a opposé un refus de garantie à la société [8].

Les sociétés [12] et [8] ont fait assigner la société [11] et son agent général, Monsieur [J], devant le tribunal judiciaire d’Evreux. Par jugement du 12 janvier 2021, ce tribunal a débouté les deux sociétés de leurs demandes, compte tenu de la clause de renonciation à recours insérée dans le bail du 21 juin 2017. La cour d’appel de Rouen a confirmé ce jugement le 13 octobre 2022.

Estimant que le Cabinet [U] avait engagé sa responsabilité en tant que rédacteur du bail commercial, la société [12] l’a fait assigner devant ce tribunal, ainsi que ses assureurs les sociétés [17] et [18] (" les [16] ") par acte du 31 mars 2023.

Par dernières conclusions du 30 novembre 2023, la société [12] demande au tribunal de condamner in solidum le Cabinet [U] et les [16] au paiement de 1 216 994,07€ de dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Elle sollicite le rejet des demandes adverses, la condamnation in solidum des défendeurs aux dépens et au paiement de 6 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [12] reproche tout d’abord au Cabinet [U] d’avoir pris l’initiative de modifier en profondeur le bail, sans s’enquérir de ses besoins ni apporter d’explications sur les clauses nouvellement insérées. Elle souligne que le défendeur avait été mandaté pour adapter le bail à l’agrandissement des locaux et est allé au-delà de sa mission.

Elle reproche également au défendeur d’avoir utilisé un modèle de bail inadapté à ses besoins. Plus précisément, elle relève que le Cabinet [U] a inséré des clauses contradictoires concernant les assurances, puisque l’article 9.1 exige du preneur qu’il assure l’immeuble pour tout dommage causé à des tiers, dont le bailleur au titre de sa responsabilité civile, alors que l’article 9.2 prévoit une renonciation à recours du bailleur contre le preneur et contraint le bailleur à s’assurer. Elle estime que cette contradiction ne lui a pas permis de connaître la nature et l’étendue de ses obligations. Elle ajoute que l’insertion de clauses de ce type s’avère dans la pratique beaucoup plus onéreuse que le régime précédent ; elle relève qu’ainsi le défendeur ne s’est pas assuré de l’efficacité de l’acte.

La société [12] reproche également au Cabinet [U] de ne lui avoir fourni aucune information sur le contenu de l’acte, les nouvelles stipulations et leurs conséquences, en particulier en matière de garantie d’assurance. Elle ajoute que le défendeur a manqué à son devoir de conseil.

Au titre du préjudice, la société [12] expose que la société [8] a souscrit un nouveau contrat d’assurance sur la base du bail le 3 juillet 2018, excluant sa garantie locative, ce qui a conduit à l’absence de prise en charge du sinistre et l’impossibilité pour la demanderesse de se retourner contre la société [8].

Elle précise qu’elle aurait refusé cette clause, plus onéreuse, si elle avait été informée par le défendeur.

Elle conteste enfin toute faute résultant du fait qu’elle ne s’était pas assurée, cette absence d’assurance résultant du défaut d’information et de conseil du défendeur.

Elle sollicite enfin la garantie des [16].

Par dernières conclusions du 15 janvier 2024, le Cabinet [U] et les [16] demandent au tribunal de débouter la société [12] de ses demandes, de la condamner aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP [14] et au paiement de 7 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En cas de condamnation, elle demande au tribunal d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

Les défendeurs exposent que Monsieur [J], courtier en assurance, a expressément informé la société [12] qu’il lui appartenait de couvrir l’immeuble avec un contrat d’assurance le 3 juillet 2018. Un avenant a été proposé à Monsieur [O], gérant des sociétés [12] et [8], signé juste après le sinistre, le jour-même de son intervention.

Les défendeurs contestent toute faute. Ils soutiennent qu’il n’existe pas de contradiction entre l’article 9.1 et l’article 9.2 du bail, cette seconde stipulation concernant les dommages causés aux tiers, et qu’ainsi l’acte conserve son efficacité. Ils estiment que le bail était conforme aux attentes de la société [12]. Ils précisent que l’avenant n°2 au bail commercial, signé le 4 juillet 2018, a modifié l’article 9 et est revenu à une rédaction aux termes de laquelle le preneur devait s’assurer au titre des risques locatifs.

Les défendeurs contestent tout manquement au devoir de conseil et à l’obligation d’information. Ils arguent qu’il est impossible pour l’avocat rédacteur d’attirer l’attention de son client sur l’ensemble des clauses, s’agissant d’un document de 40 pages.

Le Cabinet [U] et les [16] soutiennent par ailleurs que la société [12] a commis une faute, consistant à n’avoir pas souscrit d’assurance couvrant les dommages à son immeuble, faute à l’origine exclusive de son dommage. Ils soutiennent que la clause relative à l’assurance était claire et apparente, et mettait expressément à la charge de la société [12] une obligation d’assurer la partie immobilière des locaux. Ils ajoutent que cette obligation lui a été rappelée par le courtier en assurances.

Les défendeurs indiquent également qu’en raison de l’avenant du 4 juillet 2018, la société [12] disposait d’un recours contre la société [8], et donc également contre son assureur. Or cette dernière a souscrit, postérieurement à l’incendie, une assurance excluant la garantie des risques locatifs et prenant effet antérieurement au sinistre.

A titre subsidiaire, les défendeurs demandent au tribunal de retenir un partage de responsabilité.

Le Cabinet [U] et les [16] contestent par ailleurs l’existence d’un préjudice. Ils soulignent que le préjudice allégué ne peut correspondre qu’à une perte de chance pour la demanderesse d’être indemnisée de son préjudice. Ils précisent que les garanties souscrites par la société [8] ne sont pas produites. Ils soulignent qu’il existait des aléas quant à la souscription d’une assurance, quant à la nature et l’étendue des garanties souscrites, quant à l’issue de la procédure judiciaire et au montant de l’évaluation du sinistre, rendant incertaine son indemnisation.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme le permet l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 1er février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la faute du Cabinet [U]

Engage sa responsabilité civile à l’égard de son client, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, l’avocat qui commet un manquement dans sa mission de conseil juridique, notamment du fait des conseils erronés et de ceux omis, ainsi que du défaut de validité ou d’efficacité des actes à la rédaction desquels il a participé, sans possibilité de s’exonérer en invoquant les compétences personnelles de son client ou l’intervention d’un autre professionnel.

Les différentes fautes alléguées seront examinées successivement.

1.1 Sur le fait que le Cabinet [U] aurait excédé sa mission

La SCI [12] expose que le Cabinet [U] a procédé à une refonte complète du bail, alors qu’il n’avait été saisi que d’une demande d’adaptation de ce dernier en raison d’un agrandissement du local.

Aucune pièce produite ne permet toutefois de déterminer quelle a été la commande passée au Cabinet [U]. Ce dernier produit par ailleurs des courriels (pièces 2 et 3) démontrant qu’il a transmis des projets de bail à son client, sans obtenir de réaction.

Il n’est donc pas établi que le Cabinet [U] aurait commis une faute à ce titre.

1.2 Sur le recours à un modèle de bail inadapté aux besoins de la SCI [12]

L’article 9 du bail se divise en deux items, concernant respectivement les « assurances souscrites par le preneur » (article 9.1) et celles « souscrites par le bailleur » (article 9.2).

L’article 9.1 impose notamment au preneur d’assurer « sa responsabilité civile pour tous dommages corporels, matériels et immatériels causés à des tiers, et notamment au bailleur, provoqués directement ou indirectement du fait de son activité, des biens susvisés à l’alinéa (a) ci-dessus, et / ou du fait de ses préposés ».

L’article 9.2 prévoit quant à lui que " de son côté le bailleur garantira les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile qu’il peut encourir en qualité de propriétaire, et assurera la partie immobilière des locaux loués, y compris tous les aménagement et installations de nature immobilière dont ils seront dotés à la prise d’effet du présent bail, contre les risques d’incendie, explosions, dégâts des eaux, auprès d’une compagnie notoirement solvable, et maintiendra cette assurance pendant toute la durée du bail.

Il renoncera réciproquement aux recours qu’il serait en droit d’exercer contre le preneur son personnel et ses assureurs, et il s’engage à ce titre à faire insérer la même renonciation par ses propres assureurs dans ses polices ".

Contrairement à ce que soutient la SCI [12], ces deux clauses ne sont pas contradictoires. La seconde couvre les locaux contre des risques listés, dont celui d’incendie. La première couvre les tiers contre tout dommage ; elle n’inclut les dommages causés aux tiers qu’à condition qu’ils soient du fait du preneur et a vocation à s’appliquer à des risques excédant ceux listés à l’article 9.2.

La rédaction de ces clauses ne laisse donc pas apparaître de faute du Cabinet [U].

La SCI [12] reproche par ailleurs au défendeur la rédaction des clauses suivantes :

— l’article 4, prévoyant les modalités de remise des clés et d’état des lieux alors que la société [8] était déjà locataire ;

— l’article 6, comportant certaines obligations inadaptées dont l’interdiction d’utiliser des hauts parleurs ;

— l’article 18.3 prévoyant des pénalités, alors que les parties appartiennent au même groupe de sociétés et l’article 20 permettant au bailleur de conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité.

Ces clauses sont toutefois sans lien avec le préjudice allégué, résultant de l’absence d’indemnisation des conséquences de l’incendie. Elles ne peuvent donc engager la responsabilité du défendeur.

1.3 Sur le manquement au devoir d’information et de conseil

En tant que rédacteur unique du bail litigieux, le Cabinet [U] était tenu d’un devoir d’information et de conseil à l’égard des deux parties au contrat. Conformément à l’article 1353 du code civil, il lui appartient de rapporter la preuve de l’exécution de cette obligation.

Concernant tout d’abord l’obligation d’information, il convient de relever que le Cabinet [U] a transmis le bail à la société demanderesse. Le bail a été signé par son gérant, qui a nécessairement pris connaissance de son contenu. La SCI [12] a donc de fait été informée des différentes clauses du bail.

Concernant ensuite le devoir de conseil, le bail rédigé par le défendeur emportait notamment modification des obligations assurantielles des parties, en ce que son article 9 prévoyait un transfert de l’assurance contre l’incendie vers le bailleur, alors que ce risque devait être couvert par le preneur dans le bail précédent. Ce transfert devait inciter les parties au bail à se rapprocher de leurs assureurs et à modifier l’étendue des garanties souscrites, nécessitant des démarches actives de leurs parts pour garantir au bailleur un degré de couverture assurantielle similaire et éviter des cotisations correspondant à des risques non supportés pour le preneur.

Dans ces conditions, il appartenait au Cabinet [U] d’attirer l’attention des parties au bail sur la modification apportée par l’article 9 et sur les conséquences à en tirer au regard de la couverture assurantielle du local.

A défaut de justifier de l’exécution de cette obligation, le Cabinet [U] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

2. Sur le préjudice et le lien de causalité

Sur le lien de causalité

La SCI [12] soutient que le manquement à son devoir de conseil par le Cabinet [U] lui a fait perdre une chance de refuser la clause de l’article 9 et ainsi éviter que la société [8] contracte une police d’assurance excluant le risque incendie sur le local.

Il convient tout d’abord de relever que l’avenant au bail conclu le 4 juillet 2018 a été déclaré inopposable à l’assureur par le tribunal judiciaire d’Evreux, puis la cour d’appel de Rouen. Ce faisant, cet avenant est resté sans effet sur le lien de causalité entre la faute retenue et le préjudice allégué.

Par ailleurs, il ressort explicitement du courriel adressé le 3 juillet 2018 par l’agent d’assurance à la société [8] que les garanties contractées par celle-ci ont évolué suite aux modifications du bail. Il existe par conséquent un lien direct entre le nouveau bail et l’évolution de la couverture assurantielle du local par la société [8].

Sur le préjudice

La SCI [12] soutient qu’elle n’aurait pas accepté les stipulations de l’article 9 si elle avait été mieux conseillée de leurs conséquences en terme de couverture assurantielle.

Le Cabinet [U] produit des courriels qu’il a adressés au gérant de la société demanderesse lui adressant le projet de bail et sollicitant des informations complémentaires « en jaune dans le projet » (courriel du 7 mars 2018), laissant apparaître que la demanderesse avait connaissance des clauses litigieuses. Ce point est par ailleurs confirmé par la cour d’appel de Rouen, qui a relevé, au vu des pièces dont elle disposait dans l’instance portée devant elle, que " contrairement à ce que soutient la SCI [12], il n’en ressort pas que les clauses réciproques de renonciation aux recours ne sont que l’effet d’une erreur de plume. La bailleresse et la société locataire étaient toutes deux représentées au bail par M.[O] qui a pris le soin de préciser que le bailleur assurerait la partie immobilière des locaux loués. Ce bail a fait l’objet d’un avenant du 1er octobre 2017 qui a modifié le montant du loyer et laissé expressément inchangé les autres clauses du bail. Il ressort de ces éléments que les clauses litigieuses reflètent la volonté des parties ".

La conséquence principale du transfert d’assurance de l’article 9 était de transférer à la SCI [12] la prise en charge de risques, dont le risque incendie, permettant à la société [8], membre du même groupe de sociétés, d’éviter les coûts d’assurance de ce risque.

Il ressort des échanges avec l’agent d’assurance que le groupe de sociétés dont fait partie la demanderesse et le preneur de son local n’ont été informés que postérieurement à la signature de l’avenant du fait que ce transfert d’assurances pourrait entraîner un surcoût de cotisations, au demeurant non chiffré par la demanderesse et dont il n’est pas établi qu’il aurait été dirimant.

Le preneur et le bailleur faisant enfin partie du même groupe de sociétés, rien n’indique que l’exclusion d’un recours du bailleur contre le preneur par l’article 9 aurait conduit la société demanderesse à refuser cette clause, puisqu’il lui suffisait de contracter une garantie d’assurance pour pallier aux inconvénients de cette renonciation à recours.

Enfin, il convient de relever que les parties au bail ont mis plusieurs mois à le formaliser, malgré des relances du Cabinet [U], et que le bail tendait à régulariser une situation contractuelle existante entre deux sociétés appartenant au même groupe et dirigées par le même gérant.

Dès lors, il n’est pas certain que la SCI [12] n’aurait pas accepté les stipulations de l’article 9 si elle avait été mieux informée de leurs conséquences en terme de couverture assurantielle. Elle ne justifie donc que d’une faible perte de chance de ne pas contracter dans ces conditions.

Concernant ensuite la perte de chance de la société demanderesse de souscrire une assurance couvrant le risque incendie, il convient par ailleurs de rappeler que le bail a été signé postérieurement au 31 mai 2018 avec effet rétroactif. Les démarches de la société [8] n’ont été finalisées pour l’adaptation de sa police d’assurance que le 3 juillet 2018, date de transmission d’un projet de contrat par l’agent d’assurance, Monsieur [J]. Madame [H], comptable de la société [8], indique dans une attestation produite : " Le 3 juillet 2018 j’ai reçu un nouveau mail de Monsieur [J] avec un nouveau contrat. Je l’ai transmis à Monsieur [E] [O] pour la signature. Je n’ai pas la signature des contrats ". En l’absence de signature immédiate de Monsieur [O], également gérant de la société demanderesse, le contrat n’a été signé que le lendemain de l’incendie, intervenu le 10 juillet 2018. Compte tenu des courts délais séparant la signature du bail de l’incendie, il n’est donc pas certain que la SCI [12] aurait contracté une police couvrant ce risque en urgence, avant la survenance du sinistre.

Par ailleurs, dans son courriel d’accompagnement du projet de contrat d’assurance transmis à la société [8], l’agent d’assurance indique : " J’attire donc votre attention de bien vérifier à ce que les murs des bâtiments détenus par la SCI [12] soient bien couverts par contrat séparé conformément au bail ". Le gérant de la société [8], ayant été destinataire du contrat, voire de ce courriel au regard des termes ambigus de l’attestation, il est possible que le gérant de la société demanderesse a vu son attention attirée sur la nécessité d’élargir la police d’assurance préalablement au sinistre.

Dans ces conditions, la SCI [12], sur qui repose la charge de la preuve du préjudice, ne justifie que d’une faible perte de chance de voir son sinistre pris en charge in fine. Cette perte de chance sera évaluée à 10%.

Concernant le quantum du préjudice en lui-même, les défendeurs soulignent que l’assureur n’aurait pas manqué de contester le quantum des demandes, compte tenu du caractère non contradictoire du rapport d’expertise produit.

Les défendeurs ne contestent toutefois eux-mêmes ni l’opposabilité, ni les conclusions du rapport d’expertise amiable produit dans la présente instance. Le chiffrage proposé, à hauteur de 1 2016 994,07€, sera donc retenu.

Si la SCI [12] souligne que la limitation contractuelle du risque locatif avait été revue par l’avenant au contrat d’assurance du 3 juillet 2018 à 1 608 750€, cet avenant maintient toutefois la limitation de garantie antérieurement fixée en cas d’incendie à 800 000€. L’indemnité d’assurance n’aurait donc pas excédé cette dernière somme.

Rien n’indique enfin que la société demanderesse aurait contracté une assurance dans des conditions plus favorables.

Ce faisant, la SCI [12] justifie d’une perte de chance de voir le sinistre indemnisé à hauteur de 80 000€.

Sur la faute de la victime

Les défendeurs soutiennent que la SCI [12] a commis une faute en ne souscrivant pas une assurance.

Comme indiqué ci-dessus, la faute du Cabinet [U] a engendré une perte de chance pour la demanderesse de souscrire une assurance adaptée, en l’absence de conseil adapté sur ce point. Cette absence de souscription ne peut donc être qualifiée de fautive.

Ce moyen sera écarté.

Synthèse

Au regard des éléments ci-dessus, le Cabinet [U] et les [16] seront condamnés in solidum au paiement de 80 000€ de dommages et intérêts à la SCI [12].

3. Sur les autres demandes

Le Cabinet [U] et les [16], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’au paiement de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances particulières de l’affaire justifient que l’exécution provisoire soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par mise à disposition, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

CONDAMNE in solidum la société [Z] [U], la société [18] et la société [17] au paiement de 80 000€ de dommages et intérêts à la SCI [12] en réparation de son préjudice,

CONDAMNE in solidum la société [Z] [U], la société [18] et la société [17] aux dépens,

CONDAMNE in solidum la société [Z] [U], la société [18] et la société [17] au paiement de 5 000€ à la SCI [12] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs autres ou plus amples demandes,

ECARTE l’exécution provisoire de ce jugement.

Fait et jugé à [Localité 19] le 09 Avril 2025

Le Greffier Le Président

Marion CHARRIER Benoit CHAMOUARD