TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/57521 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DBBA2

N° : 9

Assignation du :

03, 04 Novembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 mars 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.C.I. [Y] [J] siège social chez FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDERESSES

Madame [X] [A] demeurant [Adresse 2] et signification faite

[Adresse 3]

[Localité 3]

S.A.S. MAGDALENA

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentées par M^e Stéphane CATHELY, avocat au barreau de PARIS – #D0986

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 26 juin 2024, la SCI [Y] [J] a donné à bail à Mme [X] [A], représentant la société Mirabella (« ou un autre nom disponible auprès de l’Inpi ») un local commercial situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer annuel indexé sur le chiffre d’affaires, composé d’un loyer minimum principal de 450 000 euros et d’un loyer correspondant à 15% du chiffre d’affaires HT réalisé sur place.

Par acte séparé du même jour, Mme [A] s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par la locataire à concurrence d’une somme maximum de 450 000 euros.

Les parties ont signé un avenant au bail les 19 et 21 juillet 2024 précisant que celui-ci avait été conclu par Mme [A], en qualité de représentant de la société Magdalena, en cours de formation et d’immatriculation.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, le 18 juin 2025, fait délivrer au preneur, la société Magdalena, un commandement de payer la somme de 82 516 euros.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI [Y] [J] a, par assignation délivrée les 3 et 4 novembre 2025, respectivement fait citer en référé Mme [X] [A] et la SAS Magdalena devant le président du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,

— condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme provisionnelle de 364 939,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation allant du 2ème trimestre 2025 au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2025 à hauteur de 62 516 €, à compter de l’assignation pour le surplus,

— dire le dépôt de garantie lui restera acquis,

— les condamner solidairement au paiement par provision de la somme de 36 493,97 € au titre de la clause pénale,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer quittancé, majoré de 200%, charges et taxes en sus à compter du 18 juillet 2025 jusqu’à libération des lieux,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du commandement de payer.

Appelée à l’audience du 20 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des défenderesses, le demandeur s’y étant opposé. A l’audience du 3 février 2026 et dans le dernier état de ses prétentions formulées dans ses écritures visées à l’audience, la demanderesse sollicite de condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme provisionnelle de 497 555,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation allant du 2ème trimestre 2025 au 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2025 à hauteur de 62 516 €, à compter de l’assignation à hauteur de 364 939,75 € et à compter de l’ordonnance pour le surplus, outre celle de 49 755,54 € au titre de la clause pénale.

Elle maintient le bénéfice du surplus de son assignation et conclut oralement au rejet des moyens soulevés en défense, s’opposant aux délais de paiement

Les défenderesses concluent au non lieu à référé et sollicitent l’octroi de délais de paiement sur deux années. Elles concluent au rejet des prétentions adverses et sollicitent la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’indemnité de procédure.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société défenderesse conteste que le commandement de payer ait pu produire ses effets, estimant d’une part que la mention « si bon lui semble » ne remplit pas la condition prévue par la clause résolutoire d’informer le locataire de l’intention de se prévaloir de la clause résolutoire et d’autre part, que la seule sanction annoncée du défaut de régularisation du commandement de payer litigieux est la saisie conservatoire et non l’acquisition de la clause résolutoire.

La demanderesse soutient que la possibilité que se réserve le bailleur de se prévaloir ou non de l’acquisition de la clause résolutoire, par le recours à la mention « si bon lui semble », n’entache pas le commandement d’une irrégularité ni ne cause un grief au locataire, parfaitement informé des risques encourus.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 17.1 du contrat de bail stipule que « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou fraction de terme de loyer et/ou accessoires quelconques, des rappels de loyers et de dépôt de garantie, et ce un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée en tout ou partie sans effet pendant ce délai, et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le Bail sera résilié de plein droit (…) ».

Le commandement délivré le 18 juin 2025 reproduit la clause résolutoire précitée et les dispositions des articles L.145-17 et L.145-41 du code de commerce. Il précise :

« Faute par vous de satisfaire au présent commandement, vous pourrez y être contraint par tous les moyens prévus par la loi, et notamment par LA SAISIE CONSERVATOIRE DE VOTRE MOBILIER en vertu de l’article L511-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Passé un délai D’UN MOIS à compter des présentes, le requérant entend se prévaloir, si bon lui semble, de LA CLAUSE RESOLUTOIRE insérée dans votre bail, laquelle est reproduite intégralement et en annexe des présentes ».

Ces énonciations sont dénuées d’ambiguïté en ce qu’elles informent le locataire qu’à défaut de paiement des causes du commandement, il pourra être pratiqué une saisie conservatoire et qu’à défaut de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois, le bailleur pourra se prévaloir de la clause résolutoire.

La clause résolutoire est stipulée au seul profit du bailleur, de sorte qu’il dispose de la faculté soit de solliciter la mise en œuvre judiciaire de la clause, soit de renoncer à celle-ci aux fins de voir le bail se poursuivre, notamment en cas d’accord des parties.

Il s’ensuit que la mention « si bon lui semble » n’est pas de nature à induire le locataire en erreur sur les conséquences du non paiement des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois.

Le commandement mentionne le délai d’un mois pour régler les sommes et comprend un décompte clair permettant au locataire d’en contester éventuellement les causes.

L’examen du décompte permet d’établir, sans contestation sérieuse, que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 19 juillet 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’absence de tout document relatif à la situation financière de la défenderesse qui apparaît au vu du décompte produit, obérée, et alors que la dette n’a fait que croître depuis la délivrance du commandement, la défenderesse ne justifie pas à ce jour être en mesure de reprendre le paiement des échéances courantes tout en remboursant la dette dans un délai raisonnable. Ainsi, la demande de délais ne peut être que rejetée.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

* à l’encontre du preneur

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu au paiement du loyer et des charges au terme convenu.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 19 juillet 2025, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur et conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, par l’octroi d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables si le contrat s’était normalement poursuivi, dûment justifiées au stade de l’exécution.

En effet, si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 200%, cette stipulation s’analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, à la conservation du dépôt de garantie, et à la majoration de 10% des sommes dues, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement pouvant conférer au créancier un avantage manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, dont l’appréciation ne relève pas du juge des référés.

Le décompte établi le 15 janvier 2026 n’est pas contesté en défense. La société Magdalena sera en conséquence condamnée, après déduction des frais de poursuite, au paiement d’une somme non sérieusement contestable de 497 555,46 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025 sur la somme de 62 516 euros (le juge étant tenu par les demandes des parties), à compter du 4 novembre 2025 sur la somme de 364 939,75 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

* à l’encontre de la caution

Mme [A] soutient que son cautionnement est disproportionné au regard de ses revenus et de son patrimoine, inexistant, et que la demande provisionnelle à son encontre est sérieusement contestable en vertu de l’article 2300 du code civil qui est applicable au cautionnement, dès lors que la SCI [Y] [J] est un créancier professionnel. Elle soutient que la délégation de la gestion du bien à un professionnel du secteur, le fait que le capital de 610 000 euros soit partagé par plus d’une trentaine de personnes, l’importance et la valorisation du patrimoine immobilier, ainsi que l’assujettissement des loyers à la Tva sont autant d’indices confirmant la qualité de professionnel du bailleur.

En réponse, la SCI [Y] [J] conteste être un créancier professionnel, se prévalant essentiellement de sa nature familiale.

L’article 2300 du code civil dispose que si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date.

Aux terme de l’article 835 du code de procédure civile, une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le créancier professionnel s’entend de celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités, même si elle n’est pas principale.

En l’espèce, la SCI [Y] [J], au regard de ses statuts et des mentions de son immatriculation au registre des entreprises, a pour activité principale la propriété, l’exploitation et l’administration d’un immeuble (essentiellement, l’immeuble situé [Adresse 6] 8ème).

L’acte de cautionnement litigieux se rattache directement au bail commercial du 26 juin 2024 et la créance de loyer est née de la réalisation de l’objet social de la SCI [Y] [J], à savoir l’exploitation de l’immeuble par la signature d’un bail commercial.

Le fait que la SCI soit composée des membres d’une même famille et qu’elle ne soit propriétaire que d’un seul bien est indifférent, dans la mesure où la créance de loyer que garantit le cautionnement est bien née de la réalisation de son objet social.

Dès lors, il y a lieu de constater que la créance se trouve en rapport direct avec l’une des activités de la SCI demanderesse, donnant à cette dernière la qualité de créancier professionnel, qui se voit appliquer les dispositions de l’article 2300 du code civil.

Il résulte des revenus et charges de la défenderesse que lors de la souscription du cautionnement, celle-ci percevait un revenu annuel d’environ 40 000 euros.

Il apparaît évident que ses revenus ne lui permettaient pas de faire face à un engagement de 450 000 euros, la preuve de la détention par elle d’un patrimoine n’étant pas démontrée, de sorte qu’il existe un doute sérieux sur le caractère manifestement disproportionné de ce cautionnement.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de déterminer le montant à hauteur duquel Mme [A] pouvait s’engager le 26 juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 2300 du code civil, cette appréciation relevant du juge du fond. Dès lors, la demande de provision à son encontre se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la société Magdalena au paiement de la somme de 2800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Aucune considération d’équité ne justifie de faire droit à la demande de Mme [A] au titre de l’indemnité de procédure.

Partie perdante, la société défenderesse sera condamnée au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer du 18 juin 2025 mais non compris le coût de la sommation de faire, qui n’est pas un dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Disons que la SAS Magdalena devra libérer les locaux situés [Adresse 7], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS Magdalena à verser à la SCI [Y] [J] :

* à compter du 19 juillet 2025, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et taxes, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

* en conséquence et d’ores et déjà, la somme de 497 555,46 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025 sur la somme de 62 516 euros, à compter du 4 novembre 2025 sur la somme de 364 939,75 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration de l’indemnité d’occupation, de conservation du dépôt de garantie et d’octroi d’une somme forfaitaire égale à 10% des sommes dues ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à l’encontre de Mme [A] ;

Condamnons la SAS Magdalena au paiement des dépens, en ce non compris la sommation de faire ;

Condamnons la SAS Magdalena à payer à la SCI [Y] [J] la somme de 2800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons la demande d’indemnité de procédure de Mme [A] ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 11 mars 2026.

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN