RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 12 septembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00621 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q7A5

PRONONCÉE PAR

Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière en stage de pré-affectation sur poste, lors des débats à l’audience du 29 juillet 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [B] [Z]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Antoine LEBON, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

S.A.S. ANGE EVENT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Annie BARLAGUET, avocate au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 21 mai 2025, Monsieur [B] [Z], propriétaire d’un local commercial situé à Montgeron et donné à bail à la SAS ANGE EVENT, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa de l’article 809 du code de procédure civile et des articles L 145-17 I et L 145-41 du code de commerce, aux fins de :

— déclarer Monsieur [B] [Z] recevable et bien fondé en ses demandes,

— constater que le commandement visant la clause résolutoire, délivré le 5 décembre 2024 à la SAS ANGE EVENT, est resté sans effet,

— constater que la SAS ANGE EVENT est occupante sans droit ni titre,

— ordonner en conséquence son expulsion et de tous occupants de son fait, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner, à titre provisionnel, la SAS ANGE EVENT à payer à Monsieur [B] [Z] :

— la somme de 9.357,20 euros au titre de l’arriéré de loyer arrêté, au 30 mars 2025,

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clé,

—  50% du montant de la somme due à partir de la résolution du bail au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail,

— condamner la SAS ANGE EVENT à payer à Monsieur [B] [Z] la somme de 2.500 euros au titre de I’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’huissiers,

— dire et juger qu’en application des dispositions de I’article L-111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les éventuels frais d’exécution forcée seront à la charge du ou des débiteurs condamnés.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [B] [Z] expose que :

— par acte sous seing privé du 1er février 2016, Madame [N] a donné à bail commercial à la société LE BERITAN des locaux commerciaux dépendant d’un bien immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 3],

— Le 25 avril 2017 la commune de [Localité 3] a exercé son droit de préemption sur le droit au bail dont la SARL LE BERITAN s’apprêter à céder

— le 24 juillet 2020, la commune de [Localité 3] a cédé son droit au bail commercial à la SAS ANGE EVENT,

— selon acte authentique du 31 mars 2023, Monsieur [B] [Z] a acquis ledit bien immobilier et est devenu bailleur de la SAS ANGE EVENT, pour un loyer mensuel de 1.104,40 euros, dont 174,40 euros de charges et une provision des charges mensuelles de 58 euros,

— or, depuis le mois de mai 2023, la SAS ANGE EVENT payant de manière irrégulière ses loyers, malgré les différents délais accordés, Monsieur [B] [Z] lui a fait délivré un commandement de payer le 5 décembre 2024, réclamant la somme de 9.357,20 euros, qui est demeuré infructueux,

— à date, la SAS ANGE EVENT reste devoir au titre des loyers et charges impayés, la somme de 9.148,40 euros arrêtée au 30 mars 2025.

Initialement appelée le 17 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 29 juillet 2025 au cours de laquelle, Monsieur [B] [Z], représenté par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation, actualisant la dette à la somme de 8.961,60 euros et fournissant un décompte en ce sens.

La SAS ANGE EVENT, représentée par avocat, a reconnu oralement le principe de la dette mais en a contesté le quantum considérant que devaient être déduits 3.480 euros de la dette locative au titre des provisions pour charges prélevées indument, et a sollicité reconventionnellement des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le bail liant les parties stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] justifie, par la production du bail commercial du 1er février 2016 liant Madame [N] à la SARL BERITAN, le contrat de cession de droit au bail daté du 29 juin 2017 entre la SARL BERITAN et la commune de [Localité 3] exerçant son droit de préemption ainsi que l’acte de cession de droit au bail commercial du 24 juillet 2020 entre la commune de [Localité 3] et la SASU ANGE EVENT, de l’acte authentique du 31 mars 2023, du commandement de payer délivré le 4 décembre 2024 et du décompte actualisé au mois de juillet 2025 inclus, que sa locataire, la SAS ANGE EVENT, a cessé de payer de manière régulière ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce, le 5 décembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 6 janvier 2025.

Le maintien dans les lieux de la SAS ANGE EVENT causant un préjudice à Monsieur [B] [Z], celui-ci est fondé à obtenir à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmentée des charges et taxes afférentes, qu’il aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 5 janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Par ailleurs, Monsieur [B] [Z] fait valoir à l’audience du 29 juillet 2025, que la SAS ANGE EVENT reste à lui devoir la somme en principal de 8.961,60 euros au titre des loyers et d’indemnités d’occupation arrêtés au mois de juillet 2025 inclus et produit un décompte actualisé à cette date.

La SAS ANGE EVENT, n’établissant pas s’être acquittée de la somme réclamée, ne conteste pas le principe de la dette mais fait valoir une contestation quant au quantum.

En effet, elle expose que le loyer révisable initial était de 930,45 euros charges comprises hors taxes et qu’elle a découvert par le biais du commandement de payer que le loyer appelé d’un montant de 1.104,40 euros comprenait 174,40 euros au titre de la TVA et 58 euros au titre de provisions pour charge, et qu’elle conteste ce dernier montant.

Après avoir exposé oralement ses calculs, elle indique que 3.480 euros au titre des provisions sur charges trop perçues doivent être déduits de la dette d’un montant de 8.961,60 euros.

Monsieur [B] [Z] conteste ce montant exposant oralement ses calculs.

Or, il convient de relever que les parties s’opposent sur des dispositions du bail initial et ses indexations que le juge des référés, juge de l’évidence, au regard des pièces versées au débat, ne peut vérifier et qu’un examen au fond s’avère nécessaire.

En conséquence, l’obligation de la SAS ANGE EVENT de payer sa dette locative n’étant cependant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur du montant non contesté, soit la somme de 5.481,60 (8.961,60 – 3.480) euros.

Il convient en conséquence de condamner la SAS ANGE EVENT à payer à Monsieur [B] [Z] au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au mois de juillet 2025 inclus, la somme non sérieusement contestable de 5.481,60 euros.

Monsieur [B] [Z] sollicite également la condamnation de la SAS ANGE EVENT à lui payer 50% du montant de la somme due à partir de la résolution du bail au titre de la clause pénale insérée au contrat de bail.

Or, la clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

La SAS ANGE EVENT sollicite un délai pour lui permettre d’apurer sa dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y lieu de prendre en compte les difficultés financières exposées et les récents efforts de partenariats signés par la SAS ANGE EVENT en vue d’apurer le passif.

Il convient en conséquence, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre.

Il convient de préciser que les effets de la résiliation du bail étant suspendus, les sommes à payer pour l’occupation des lieux continueront d’être des loyers dans les termes du bail et non des indemnités d’occupation.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS ANGE EVENT sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’huissiers, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à Monsieur [B] [Z] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire au 6 janvier 2025 ;

CONDAMNE la SAS ANGE EVENT à payer à Monsieur [B] [Z] la somme de 5.481,60 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtée au mois de juillet 2025 inclus ;

SUSPEND toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS ANGE EVENT se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 11 mensualités d’un montant de 456 euros et d’une 12ème mensualité pour le solde, à verser en plus des loyers et charges courants ;

DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 10 octobre 2025 et les suivants avant le 10 de chacun des mois ;

DIT qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la SAS ANGE EVENT et de tous occupants de son chef hors des locaux commerciaux dépendant d’un bien immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 3],

DIT n’y avoir lieur a référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS ANGE EVENT à payer à la SAS ANGE EVENT la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS ANGE EVENT aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et les frais d’huissiers.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 12 septembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,