TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/00476 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2QW5

Minute :

S.A. IN’LI

Représentant : M^e Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0996

C/

Monsieur [Z] [I]

Madame [P] [W] [M] [T]

Représentant : M^e Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1046

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e ZALCMAN

Copie délivrée à :

M^e GUILLAUME-COMBECAVE

Le 20 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IN’LI, SA, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [P] [W] [M] [T], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Christian GUILLAUME-COMBECAVE, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 août 2023, In’Li SA a donné à bail à M. [Z] [I] et Mme [P] [W] [M] [T] un logement situé [Adresse 3], outre l’emplacement de stationnement [Adresse 9] situé à la même adresse, pour un loyer hors charges de 866,32 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 224,11 €.

Par courrier reçu le 07 décembre 2023 par In’Li SA, M. [Z] [I] a délivré congé.

Des loyers étant demeurés impayés, In’Li SA a fait signifier à Mme [P] [W] [M] [T], par exploit de commissaire de justice du 25 juin 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 724,87 € visant la clause résolutoire.

Ce commandement a été dénoncé à M. [Z] [I] par exploit de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date des 10 et 15 octobre 2024, In’Li SA a fait assigner M. [Z] [I] et Mme [P] [W] [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 27 janvier 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion de la locataire.

In’Li SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [P] [W] [M] [T] de l’intégralité de ses demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [P] [W] [M] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? condamner Mme [P] [W] [M] [T] à payer une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? condamner solidairement M. [Z] [I] et Mme [P] [W] [M] [T] à payer :

? la somme de 1 620,27 € à valoir avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 784,87 euros, sur le surplus à compter de l’assignation ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 2 août 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [Z] [I] et Mme [P] [W] [M] [T] n’ont pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’ils a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail. Elle ajoute que la solidarité s’éteint six mois après l’effet du congé.

Mme [P] [W] [M] [T], comparante, représentée, soutient oralement ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal :

o ordonner la compensation entre la somme de 3 853,94 euros versée par la CAF au titre de l’allocation logement et celle due par la défenderesse au titre de l’arriéré locatif ;

o suspendre les effets de la clause résolutoire ;

o l’autoriser à apurer sa dette en 36 mensualités ;

o ordonner l’imputation des versements effectués pendant les délais de paiement sur le principal et le gel des intérêts et majorations de retard ;

o dire que la clause résolutoire de plein droit sera réputée n’avoir jamais joué si elle se libère de sa dette dans le respect du plan ;

o condamner In’Li SA au paiement d’une somme de 780 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

o ordonner la suspension de l’exécution provisoire.

Pour un exposé des moyens de Mme [P] [W] [M] [T], il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

M. [Z] [I], assigné à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 06 février 2024, In’Li SA a reconnu que ces APL avait été versées à tort à In’Li Property en lieu et place d’In’Li SA pour une somme globale de 3 853,94 euros sur la période courant du mois de février 2024 au mois de janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [Z] [I] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1342-3 du code civil dispose que le paiement fait de bonne foi à un créancier apparent est valable.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 2 août 2023 que M. [Z] [I] et Mme [P] [W] [M] [T] doivent payer un loyer d’un montant de 866,32 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 224,11 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 149,98 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [P] [W] [M] [T] restait devoir la somme de 4 408,21 € euros à la date du 27 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Or, In’Li SA reconnaît que conformément aux droits de Mme [P] [W] [M] [T], la CAF a versé par erreur In’Li Property une somme globale de 3 853,94 euros sur la période courant du mois de février 2024 au mois de janvier 2025 au titre de l’allocation logement. Cela ressort également de l’attestation fournie à la cause par la défenderesse. Ces sommes doivent venir au crédit de la défenderesse dès lors qu’elles ont été versées de bonne foi à un créancier apparent, au nom proche, à l’aide d’un RIB fourni par les services de la demanderesse à la cause.

Par ailleurs, des frais d’huissier ont été illégalement imputés pour un montant de 510,51 euros.

Aussi, la dette doit être ramenée à la somme de 43,76 €, arrêtée au 27 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [P] [W] [M] [T] au paiement d’une somme de 43,76 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, date du jugement.

Il convient toutefois de rappeler que tout versement effectué par la CAF au titre des allocations logement pour le terme de janvier 2025 s’imputera en priorité sur cette somme.

M. [Z] [I] ne sera pas condamné au paiement de cette somme dès lors que cette dette se réfère au terme de janvier 2025, et que la solidarité avec cessé à cette date.

o Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en mois ou en années, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L’article 642 du même code prévoit que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 2 août 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 10 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 25 juin 2024 pour la somme en principal de 3 724,87 €, terme de juin 2024 inclus.

Ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire. Le commandement de payer a lui-même offert à la locataire un délai de deux mois pour s’exécuter. Le délai devait arriver à échéance le 25 août 2024. Ce jour étant un dimanche, il a été repoussé au 26 août 2024.

Or, la somme appelée comprend des frais à hauteur de 151,65 euros qui ne sont pas du (01 avril 2024). Le montant réellement du se limite donc à la somme de 3 573,22 euros.

Par ailleurs, il ressort des pièces remises par chacune des parties qu’une somme globale de 2 787,94 euros a été versée par la CAF au titre des allocations logement pour la période courant du terme de février 2024 au terme d’octobre 2024, soit une somme de 309,77 euros par terme de loyer appelé, faute de meilleure précision. Sur la période courant du mois de février 2024 au mois de juin 2024, terme fondant la cause du commandement de payer, soit cinq mois, c’est une somme globale de 1 548,85 euros qui doit être créditée à la locataire conformément à l’argumentation précédente. Aussi, le montant réellement du par la locataire se limite à la somme de 2 024,37 euros.

Enfin, la locataire s’est acquittée d’une somme de 400 euros le 12 juillet 2024. Par ailleurs, une somme de 1 700 euros est venue au crédit de la locataire le 27 août 2024, soit le lendemain du dernier jour accordé au locataire pour s’exécuter. Cependant, cette somme se rapporte à l’encaissement d’un chèque. Si celle-ci apparaît sur le compte le 27 août 2024, l’encaissement a nécessairement été antérieur, en l’occurrence au plus tard la veille. Une somme globale de 2100 euros est venue au crédit de la locataire sur la période qui lui était offerte pour s’exécuter. Elle doit donc être regardée comme ayant apuré les causes du commandement de payer.

En conséquence, celui-ci n’a pas produit ses effets.

o Sur le rejet de la demande de résiliation judiciaire

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, par contrat du 2 août 2023, M. [Z] [I] et Mme [P] [W] [M] [T] ont pris à bail un appartement sis [Adresse 3], outre l’emplacement de stationnement [Adresse 9] situé à la même adresse moyennant un loyer de 866,32 €, hors charges.

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur présente un arriéré locatif d’un montant de 43,76 euros, avant imputation de l’allocation logement pour ce mois. Si certains loyers n’ont pas été payés, la locataire justifie d’efforts sérieux de paiement de son loyer sur les derniers mois. Ses difficultés s’expliquent par ailleurs en grande partie par l’erreur dans les versements d’allocations logements. Ce faisant, aucune inexécution suffisamment grave de ses obligations n’est caractérisé.

En conséquence, la demande de résolution du contrat sera rejetée.

o Sur le rejet de la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, au regard de la modicité de la dette locative résiduelle et de sa résorption à venir par le versement CAF, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Au regard de la dette résiduelle de la locataire, qui s’explique essentiellement par une mauvaise orientation des allocations de logement, et qui sera probablement résorbée par le versement CAF au titre du mois de janvier 2025, il convient de laisser les dépens à la charge de In’Li SA. , qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 25 juin 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 août 2023 entre In’Li SA et M. [Z] [I] et Mme [P] [W] [M] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], outre l’emplacement de stationnement [Adresse 9] situé à la même adresse ;

REJETTE la demande tendant à prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 2 août 2023 entre In’Li SA et M. [Z] [I] et Mme [P] [W] [M] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], outre l’emplacement de stationnement [Adresse 9] situé à la même adresse ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

CONDAMNE Mme [P] [W] [M] [T] à verser à In’Li SA la somme de 43,76 € en quittances ou deniers, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 27 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, date du jugement ;

RAPPELLE que tout versement effectué par la CAF au titre de l’allocation logement pour le mois de janvier 2025 s’imputera en priorité sur cette somme ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

DEBOUTE In’Li SA de sa demande en paiement formée à l’encontre de M. [Z] [I] ;

DEBOUTE In’Li SA de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [P] [W] [M] [T] de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE In’Li SA au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 20 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION