Du 11 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00449 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2FEG

S.A. OPERATEUR NATIONAL DE VENTE

C/

[K] [U]

— Expéditions délivrées à

M^e Juliette GAILLARD

la SELARL [Localité 10] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

— FE délivrée à

la SELARL [Localité 10] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

Le 11/07/2025

Avocats : M^e Juliette GAILLARD

la SELARL [Localité 10] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. OPERATEUR NATIONAL DE VENTE venant aux droits de DOMOFRANCE

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Maître Mathier RAFFY (SELARL [Localité 10] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDERESSE :

Madame [K] [U]

[Adresse 4] [Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e Juliette GAILLARD,

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 09 février 2022, la SA DOMOFRANCE a consenti un bail d’habitation à Madame [K] [U], bail portant sur un logement situé à [Adresse 3] à [Localité 11].

Par acte authentique en date du 29 décembre 2023, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE a acquis le bien susvisé.

Par acte du 08/11/2024 la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE a fait délivrer à Madame [K] [U] un commandement de payer la somme de 7.406,07 euros au titre des loyers et charges échus en vue de la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail.

Par acte introductif d’instance en date du 16 janvier 2025, la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE a fait assigner Madame [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 28 mars 2025 afin de :

Dire que la location consentie se trouve résiliée, par application de la clause résolutoire ; Dire que dans les deux mois à compter de la signification du commandement de vider les lieux, Madame [K] [U] devra libérer tant de sa personne que de ses biens, que de tous occupants de son chef, le logement situé [Adresse 6] ; Dire que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec au besoin le concours de la force publique ; L’entendre condamner provisionnement au paiement de la somme de 8.896,56 euros pour des loyers exigibles la créance du demandeur n’étant en aucune manière contestable ; Voir condamner le défendeur au paiement des loyers échus à compter de cette date jusqu’à celle de la résiliation ; Voir condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges antérieurement payés, indemnité d’occupation due mensuellement par le défendeur à compter de la date de résiliation jusqu’à vidange effective des lieux ; L’entendre condamner au paiement de la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont le coût du commandement au titre de l’article 696 du code de procédure civile. Après plusieurs reports pour échange des pièces et conclusions entre les parties, l’affaire a été examinée à l’audience des référés du 09 mai 2025.

La SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE, représentée par avocat, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 11.746,30 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement faisant valoir qu’elle n’a pas la preuve d’une reprise de paiement des loyers avant l’audience, ainsi qu’à celle de délais pour quitter les lieux.

Madame [K] [U], représentée par avocat, demande au juge des référés de :

A titre principal, Suspendre l’effet de la clause résolutoire et accorder des délais pour le paiement de son arriéré de loyers les plus longs possibles, A titre subsidiaire, Constater que le relogement de Madame [U] et de son enfant mineur à charge ne peut avoir lieu dans des conditions normales, en conséquence, lui accorder des délais supplémentaires pour quitter les lieux, les plus larges possibles, En tout état de cause, Débouter la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou à défaut en réduire le montant à de plus juste proportion ainsi que de sa demande au titre des dépens et du surplus de ses demandes.

Madame [U] fait valoir la reprise du paiement de son loyer avant l’audience, ainsi que le dépôt d’un dossier de surendettement, lequel n’a pas encore été déclaré recevable, et sollicite de pouvoir produire durant le temps du délibéré la décision de recevabilité, ce à quoi la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTES ne s’oppose pas. Il a donc été autorisé la production de cette pièce, nécessaire à l’examen des demandes des parties.

Par décision en date du 26 juin 2025, la commission de surendettement des particuliers a déclaré recevable la demande de traitement de la situation de surendettement formée par Madame [K] [U].

A l’audience, il a été donné connaissance du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 28 mars 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 29 octobre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En outre, en vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

De plus, en application de l’article L722-2 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires jusqu’à l’adoption des mesures de traitement de la situation de surendettement et dans la limite de 2 ans.

Si dans l’hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c’est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. A contrario, si la recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, elle est alors sans effet direct sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Le juge saisi d’une demande d’expulsion sur le fondement de cette clause ne pourra que constater que les effets en sont bien acquis. Seuls des délais accordés sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sont alors de nature à remettre en cause la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

A ce titre, il convient de rappeler que l’article L.722-5 du code de la consommation prévoit que l’interdiction de paiement des dettes antérieures à la décision de recevabilité ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 82-1290 du 23 décembre 1986.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette (article intitulé clause résolutoire page 8 du bail).

Par exploit du 28 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 7.406,07 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 9 décembre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Madame [K] [U] demande néanmoins le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour obtenir, à titre principal, la suspension des effets de la résiliation du bail.

Selon l’article 24 VI -1° de cette loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers a, le26 juin 2025, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [K] [U].

En outre, Madame [K] [U] justifie avoir repris le paiement des loyers avant la date de l’audience, puisqu’elle produit la preuve d’un versement de 710 euros, effectué le 7 mai 2025 soit avant l’audience du 9 mai 2025, alors que son loyer courant est fixé à la somme de 471,55 euros. Dès lors, elle se trouve bien fondée à se prévaloir des dispositions précitées de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision en l’attente des mesures adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement qui s’y substitueront.

Pendant le déroulement des délais accordés par la présente décision puis dans le cadre des mesures résultant de la procédure de surendettement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il convient de rappeler que le délai accordé dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Dès lors, tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera après notification par lettre recommandée avec accusé de réception de la caducité des mesures, permettra à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE de se prévaloir de la résiliation du contrat de location par l’effet de la clause de résiliation de plein droit, et l’expulsion sera autorisée sans qu’il y ait lieu à nouvelle décision.

En cas de non-respect des modalités d’apurement de la dette, une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel ; due jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Sur la provision :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées Madame [K] [U] est redevable de la somme de 11.746,30 euros à la date du 05/05/2025 (mois d’avril 2025 inclus), auquel il y a lieu de déduire la somme de 710 euros versée le 07/05/2025.

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 11.036,30 euros, Madame [K] [U] sera condamnée à payer la somme de 11.036,30 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, s’agissant d’une provision.

Dans l’hypothèse où Madame [K] [U] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois de mai 2025.

Sur les dépens :

La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif.

Compte tenu de la situation de Madame [K] [U], l’équité conduit à ne pas allouer d’indemnité à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond,

CONSTATONS que la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers par commandement de payer en date du 28 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [K] [U] à payer à la SA OPERATEUR NATIONAL DE VENTE la somme de 11.036,30 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des sommes dues à la date du 07/05/2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ACCORDONS à Madame [K] [U] des délais de paiement pour acquitter sa dette locative, en principal et intérêts, les dépens et indemnité de procédure ;

L’AUTORISONS à s’acquitter de cette dette ainsi que des intérêts et dépens à compter du mois suivant la signification de la présente décision par versements mensuels de 306 euros jusqu’à selon le cas  :

— l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article 732-1 du code de la consommation,

— la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L.733-7 et L. 741-1 du même code,

— la décision prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire,

— le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire

— ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

DISONS que le loyer courant et les charges devront être versés à leur date d’échéance ;

DISONS qu’en cas d’entrée en vigueur d’un plan ou de mesures élaborés par la Commission de surendettement des particuliers de la Gironde, ou à l’occasion d’une procédure judiciaire subséquente, les modalités de remboursement de la dette locative fixées dans le cadre de la procédure de surendettement se substitueront aux dispositions de la présente ordonnance, sans avoir pour effet de faire perdre à Madame [K] [U] le bénéfice de la suspension de l’effet de la clause de résiliation du bail de plein droit ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens ;

SUSPENDONS en conséquence les effets du commandement de payer en date du 28 octobre 2024 aux fins de résiliation de plein droit du bail ;

DISONS que si le moratoire est respecté la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en cas de non versement des mensualités à la charge de Madame [K] [U] au plus tard au dernier jour de chaque mois, ou du loyer courant et des charges locatives à leur date d’échéance, et après notification par lettre recommandée avec accusé de réception de la caducité du plan ou des mesures, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNONS en ce cas Madame [K] [U] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 5] à [Localité 11] et DISONS qu’à défaut pour elle de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture , que si Madame [K] s’est acquittée du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa de l’article 24- VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet, l’expulsion de Madame [K] [U] et de tous occupant de son chef étant en ce cas autorisée ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS en cas de non-respect du moratoire et à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (471,55 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNONS Madame [K] [U], en deniers ou quittances valables, à son paiement à compter du 1er mai 2025 ;

REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS Madame [K] [U] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;

REJETONS la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION