TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [C] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître François-Luc SIMON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10119 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6G37

N° MINUTE : 9

JUGEMENT

rendu le 30 janvier 2025

DEMANDEUR

Association COALLIA,

[Adresse 1]

représenté par Maître François-Luc SIMON de la SELAS SIMON ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [J],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10119 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6G37

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 avril 2011, l’association AFTAM aux droits de laquelle vient l’association COALLIA a donné à bail à Monsieur [C] [J] une chambre à usage d’habitation ([Adresse 2]) dans un foyer logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant une redevance mensuelle de 360,06 euros charges comprises.

Des redevances étant demeurés impayées, l’association COALLIA a par lettre recommandée avec accusé de réception mis en demeure Monsieur [C] [J] de payer la somme de 1 865,82 euros correspondant à l’arriéré et visant la clause résolutoire contractuelle le 29 septembre 2022, puis par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 décembre 2022 elle lui a notifié la résiliation du contrat de résidence.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, l’association COALLIA a fait assigner Monsieur [C] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence,

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire de résidence,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [J] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et dispense du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner la séquestration des meubles aux frais et aux risques de Monsieur [C] [J],

— condamner Monsieur [C] [J] à lui payer les redevances impayées arrêtées au 10 octobre 2024, soit la somme de 1 995,76 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance jusqu’à libération complète des lieux,

— rejeter toutes demandes de délais et de suspension de la clause résolutoire et s’ils devaient être accordés, ordonner à Monsieur [C] [J] de s’acquitter de la redevance au taux fixé et prévoir une clause de déchéance du terme,

— condamner Monsieur [C] [J] à lui payer la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais de notification par lettre recommandée avec accusé réception et d’assignation.

A l’audience du 20 novembre 2024, l’association COALLIA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2 404,71 euros selon décompte du 13 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Assigné à étude, Monsieur [C] [J] n’a pas comparu, ni personne pour lui. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat peut être résilié par l’association en cas d’inexécution par le résident d’une obligation lui incombant sous réserve d’un délai de préavis d’un mois courant à compter de la première présentation de la lettre recommandée de résiliation.

Cette clause est conforme aux dispositions de l’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation aux termes duquel la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, l’association COALLIA a adressé à Monsieur [C] [J] une lettre de mise en demeure visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 29 septembre 2022, ce courrier n’ayant pas été remis à l’intéressé et retourné à son expéditeur.

Or cette lettre de mise en demeure, adressée au résident en application de l’article 11 du contrat, constitue un acte de procédure dès lors qu’elle sert de base à la constatation de la résiliation de plein droit du contrat faisant courir à compter de sa notification le délai d’un mois de préavis prévu légalement et contractuellement.

Ainsi, il a été jugé que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cass civ 3ème, 1 décembre 2016, n° 15-27.795), étant observé que si l’association COALLIA se prévaut d’une jurisprudence contraire, notamment de la Cour d’appel de Paris, elle ne produit pas les arrêts qu’elle cite qui n’apparaissent pas avoir été publiés sous les références qu’elle donne.

En conséquence, il y a lieu de débouter l’association COALLIA de sa demande de constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail en application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Si le manquement contractuel n’est pas suffisamment grave, le juge rejette la demande de prononcé de la résiliation judiciaire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’association COALLIA que Monsieur [C] [J] est débiteur de la somme de 2 404,71 euros correspondant à plus de cinq échéances. Toutefois, il sera relevé que si Monsieur [C] [J] ne règle pas régulièrement la redevance mise à sa charge, il n’a jamais cessé totalement les règlements et a effectué plusieurs versements conséquents, le dernier en date du 12 septembre 2024 pour la somme de 1 272,45 euros.

En conséquence, il y a lieu de débouter l’association COALLIA de sa demande de résiliation judiciaire en l’absence de faute suffisamment grave et actuelle, le présent jugement constituant toutefois un avertissement au défendeur et un rappel de ce qu’il est tenu désormais de payer impérativement sa redevance mensuelle et d’apurer sa dette, et pouvant être pris en compte en cas de nouveaux impayés et de nouvelle action en résiliation judiciaire engagée par la demanderesse.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [C] [J] est redevable des redevances impayées en application de l’article 1103 du code civil et du contrat de résidence.

Monsieur [C] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 2 404,71 euros au titre des redevances et charges impayées à octobre 2024 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 865,82 euros à compter du 4 octobre 2022, date de première présentation de la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation. Les frais d’envoi des courriers en LRAR ne constituent en revanche pas des dépens d’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’association COALLIA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 19 avril 2011 entre l’association AFTAM aux droits de laquelle vient l’association COALLIA et Monsieur [C] [J] concernant une chambre à usage d’habitation ([Adresse 2]) dans un foyer logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] ne sont pas réunies,

DÉBOUTE l’association COALLIA de sa demande de prononcé de résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à verser à l’association COALLIA la somme de 2 404,71 euros (décompte arrêté au 13 novembre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024) correspondant à l’arriéré des redevances et charges, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 1 865,82 euros,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Monsieur [C] [J] à verser à l’association COALLIA une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [J] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.