TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [X] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08043 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYOS

N° MINUTE :

12 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

[Localité 6] HABITAT OPH

EPIC dont le siège social est situé [Adresse 4]

représenté par M^e Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

DÉFENDERESSE

Madame [X] [K]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 17 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/08043 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYOS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 23 juin 1998, l’EPIC [Localité 6] Habitat OPH, a consenti un contrat de location à Monsieur [R] [L] et Madame [P] [W] épouse [L] sur un appartement situé au [Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 7].

A la suite du divorce des époux [L], le bail a été attribué à Madame [P] [W].

Au décès de Madame [P] [W] le bail a été transmis à sa fille, Madame [X] [K] selon avenant en date du 26 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7687 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

Les impayés ont été signalés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 26 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 juillet 2025, l’EPIC Paris Habitat OPH a fait assigner Madame [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à titre principal constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre très subsidiaire prononcer la résiliation du bail et, en toute hypothèse, ordonner l’expulsion de Madame [X] [K] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, de la résiliation du contrat à la parfaite libération des lieux, 7838,59 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2025,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 25 mars 2025.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 octobre 2025, lors de laquelle l’EPIC [Localité 6] Habitat OPH, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette à 9749,33 euros au 20 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Régulièrement citée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [X] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 6] Habitat OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie en outre avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 1998, transféré le 26 novembre 2024 à Mme [X] [K], est reconduit tacitement tous les trimestres. Il contient une clause résolutoire (11. RESILIATION) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu après une sommation restée infructueuse pendant deux mois.

Un commandement de payer dans le délai de deux mois visant le bail a été signifié au locataire le 25 mars 2025 pour la somme en principal de 7687,00 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois, prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

D’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 mai 2024.

Madame [X] [K], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément sur sa situation ni aucune explication de nature à envisager son maintien dans les lieux et ne sollicite ni délais de paiement ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 6] Habitat OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 6] Habitat OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 6] Habitat OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 octobre 2025, Madame [X] [K] reste lui devoir la somme de 9749,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de septembre 2025 inclus.

Madame [X] [K], ni comparante ni représentée, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne justifie d’aucun paiement libératoire.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2025 sur la somme de 7687 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 mars 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce il y a lieu de condamner Madame [X] [K] au paiement de la somme de 400 euros en application de ces dispositions.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail entre l’EPIC [Localité 6] Habitat OPH, d’une part, et Madame [X] [K], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] est résilié depuis le 25 mai 2025 à minuit ;

ORDONNE à Madame [X] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement situé au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [X] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [X] [K] à payer à l’EPIC [Localité 6] Habitat OPH la somme de 9749,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 sur la somme de 7687 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [X] [K] à payer à L’EPIC [Localité 6] Habitat OPH, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [K] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 25 mars 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2025 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection