TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53312 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7JDG

N° : 16

Assignation des :

30 Avril 2025

14 Mai 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 juillet 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDERESSE

S.C.I. ABK

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS – #E1432

DEFENDERESSES

S.A.S. LE CHIPIE CLUB

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentée

S.A.S. KANOSE

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

Par acte du 28 mai 2021, la société civile immobilière ABK a donné à bail commercial à la société KANOSE en cours d’immatriculation des locaux situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal de 36 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

Par acte du 6 juillet 2023, la société KANOSE a cédé le fonds de commerce à la société par actions simplifiée LE CHIPIE CLUB.

Par acte extrajudiciaire délivré le 3 février 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire pour une somme de 7326 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 janvier 2025, augmentée du coût de l’acte.

Par exploits délivrés le 30 avril et 14 mai 2025, la société ABK a fait assigner la société LE CHIPIE CLUB et la société KANOSE devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société LE CHIPIE CLUB et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— condamner solidairement la société LE CHIPIE CLUB et la société KANOSE à payer à la société ABK la somme provisionnelle de 12624 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement sur la somme de 7326 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner solidairement la société LE CHIPIE CLUB et la société KANOSE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 200 euros par jour, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;

— condamner la société LE CHIPIE CLUB et la société KANOSE au paiement d’une somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Respectivement assignées selon les formes prévues aux articles à l’article 656 et 659 du code de procédure civile, la société LE CHIPIE CLUB et la société KANOSE n’ont pas constitué avocat ni ne se sont manifestées pour solliciter un renvoi, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 4 juin 2025, la société ABK a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 7326 euros correspondant au solde de l’échéance de loyer et provision sur charges afférente au mois de décembre 2024 ainsi qu’à l’échéance relative au mois de janvier 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société LE CHIPIE CLUB et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société ABK, l’obligation de la société LE CHIPIE CLUB au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 18 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 12624 euros (échéance du mois d’avril 2025 comprise), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société LE CHIPIE CLUB, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 726 euros [7326 – 3360 – 3240] et à compter de l’assignation pour le solde.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur, qui sollicite une indemnité d’occupation provisionnelle de 200 euros par jour, ne précise pas le fondement de l’obligation dont il entend solliciter l’exécution, alors même qu’aucune clause claire et non équivoque ne fait mention d’une telle indemnité d’occupation très largement supérieure au revenu locatif. Cette obligation apparaissant sérieusement contestable, il ne sera fait droit à la demande de condamnation provisionnelle à une indemnité d’occupation qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Le bail du 28 mai 2021 comprend en sa page 8 une clause relative à la cession du droit au bail, qui prévoit qu’une telle cession ne peut intervenir qu’au profit du cessionnaire du fonds de commerce et doit comporter la stipulation d’une garantie solidaire du cédant pendant le temps restant à courir au bail pour le paiement des loyers et l’exécution des clauses du bail. L’acte de cession de fonds de commerce du 6 juillet 2023 stipule, en son article 8.1 (page 16) que le cédant est tenu de rester garant et de répondre solidairement, pendant trois ans à compter de la cession, du paiement des loyers et de l’entière exécution des clauses et conditions dudit bail.

Il ne ressort pas des termes clairs et non équivoques de ces actes que les indemnités d’occupation soient incluse dans les obligations garanties par la société cédante, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire au paiement des indemnités d’occupation à l’encontre de la société KANOSE.

L’obligation pesant sur celle-ci de garantir solidairement le paiement des loyers et charges n’étant pas sérieusement contestable, il sera fait droit à la demande de condamnation solidaire de la société KANOSE à hauteur de 8658 euros [12624 – 3966].

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les défendeurs, qui succombent, doivent supporter la charge des dépens

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LE CHIPIE CLUB ne permet d’écarter la demande de la société ABK formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 mars 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LE CHIPIE CLUB et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Condamnons solidairement par provision la société LE CHIPIE CLUB et la société KANOSE à payer à la société ABK la somme de huit mille six cent cinquante-huit euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires arriérés arrêtés au 3 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2025 sur la somme de 726 euros et à compter du 30 avril 2025 sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision formulées à l’égard de la société KANOSE ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société LE CHIPIE CLUB, à compter du 4 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société LE CHIPIE CLUB à payer à la société ABK la somme de trois mille neuf cent soixante-six euros à valoir sur les indemnités d’occupation arriérées arrêtées au 18 avril 2025 (échéance du mois d’avril incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2025 ;

Condamnons la société LE CHIPIE CLUB et la société KANOSE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société LE CHIPIE CLUB et la société KANOSE à payer à la société ABK la somme de deux mille euros (2000 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6], le 2 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Marie-Hélène PENOT