TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [E] [U]

PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lucien MAKOSSO

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11679 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WAD

N° MINUTE : 13

JUGEMENT

rendu le 28 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [M] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC370

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11679 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6WAD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2004, Mme [M] [O] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [U] et Mme [S] [D] sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 705 euros outre une provision pour charges de 90 euros.

M. [E] [U] et Mme [S] [D] se sont mariés le 30 juillet 2005. Par décision en date du 13 mai 2013, le juge aux affaires familiales a prononcé leur divorce et attribué le droit au bail du logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] à M. [E] [U].

Par acte de commissaire de justice du 21 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3154,98 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [U] le 23 août 2024.

Par assignation du 29 octobre 2024, Mme [M] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [U] au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4891,20 euros sur l’arriéré locatif à parfaire,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 février 2025, Mme [M] [O], représentée par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative actualisée au 1er février 2025 s’élève désormais à 9365,21 euros. Mme [M] [O] considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et s’oppose de ce fait à toutes les demandes de M. [E] [U].

M. [E] [U] explique avoir eu d’importants problèmes de santé et ne pas avoir eu le versement de ses indemnités journalières. Il ajoute être sans ressources depuis le mois de septembre. Il s’engage à payer une partie de la dette dès qu’il le pourra. Il souhaite rester dans le logement, précise n’avoir aucune solution de relogement, sollicite des délais de paiement, et subsidiairement un délai pour quitter les lieux.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [M] [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Au terme de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au moment de la conclusion du contrat de bail, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3154,98 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 octobre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé et des propos de M. [E] [U] que ce dernier ne peut pas assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, un plan d’apurement de la dette. Il n’a communiqué à l’audience aucun élément financier. Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

M. [E] [U] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [M] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Au terme de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [M] [O] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2025, M. [E] [U] lui devait la somme de 9238,21 euros après soustraction des frais, au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [E] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Il sera également condamné à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [M] [O] ou à son mandataire.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Au terme des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, M. [E] [U] n’a versé aux débats aucun élément sur sa situation personnelle, financière, ou de santé. Ses propos sont purement déclaratifs et ne sont justifiés par aucune pièce. Il ne justifie pas non plus de démarches en vue de son relogement.

Au regard de ces éléments, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également fait droit à hauteur de 800 euros à la demande de Mme [M] [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 janvier 2004 entre Mme [M] [O] d’une part et M. [E] [U] d’autre part concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 22 octobre 2024,

ORDONNE à M. [E] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [E] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [E] [U] à payer Mme [M] [O] la somme de 9238,21euros selon décompte arrêté au 1er février 2025 (mois de février inclus) au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date,

DEBOUTE M. [E] [U] de ses demandes de délais de paiement et pour quitter les lieux,

ORDONNE la transmission de la présente décision à M. LE PREFET DE [Localité 4],

CONDAMNE M. [E] [U] à payer à Mme [M] [O] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [U] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge