TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Véronique FOLCH

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sophie COMMERCON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07730 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5URM

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le 24 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0344

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [X], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Véronique FOLCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0960 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202425910 du 03/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 mars 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07730 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5URM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2019, L’ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a consenti un bail d’habitation à M. [T] [X] sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 476,06 euros et d’une provision pour charges de 101,20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 428,60 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [X] le 19 mars 2024.

Par assignation du 23 juillet 2024, L’ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [X] statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4550,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 15 janvier 2025, L’ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS actualise le montant de la dette à la somme de 3 959.55 euros, terme du mois de décembre 2024. Il indique qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et accepte le plan d’apurement de la dette proposé par le défendeur.

M. [T] [X], représenté par son conseil, soutient oralement les conclusions déposées à la barre. Il demande de suspendre les effets de la clause résolutoire et propose d’apurer sa dette en versant la somme supplémentaire de 95 euros par mois. Il sollicite le débouté de la partie adverse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1.Sur la demande de constat de la résiliation du bail

· Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…).

En l’espèce, l’ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

· Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 3428,60 euros dans un délai de deux mois visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 mars 2024.

Ce délai étant plus favorable au locataire que les dispositions légales susmentionnées, il convient d’en faire application et de constater, d’après l’historique des versements, que cette somme n’a pas été réglée dans son intégralité par M. [T] [X] dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS, qui est favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement qui pourront être accordés au locataire, indique lors de l’audience, que ce dernier a repris le paiement du loyer courant, de sorte que cette condition sera réputée satisfaire.

Les parties font état d’un accord quant aux modalités d’apurement de la dette, via le versement, outre le paiement du loyer courant, de la somme de 95 euros par mois, que les ressources du défendeur, constituées du revenu de solidarité active et de la prime d’activité, lui permettent raisonnablement d’assumer.

Dans ces conditions, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation, dont le montant sera égal au montant actuel du loyer révisé et des charges, sera due à compter du 19 mai 2024 jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à sa mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler le loyer et les charges au terme convenu.

En l’espèce, L’ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 janvier 2025, M. [T] [X] lui devait la somme de 3 959,55 euros.

M. [T] [X] ne conteste pas ce montant. Cependant, il convient, en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, de déduire de ce montant les frais de recouvrement qui ont été facturés au locataire le 30 avril 2024 à hauteur de 175.27 euros et le 30 septembre 2024 à hauteur de 518.05 euros.

Par conséquent, M. [T] [X] sera condamné à payer à la bailleresse la somme de 3 266.23 euros selon décompte arrêté au 9 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Cette somme produira intérêt au taux légal avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 2 471.06 euros, compte-tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer qui en ont intégralement réglé les causes et on partiellement réglé celles de l’assignation et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1342-10 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [T] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 novembre 2019 entre L’ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS, d’une part, et M. [T] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 2])[Adresse 1] est résilié depuis le 19 mai 2024,

CONDAMNE M. [T] [X] à payer à L’ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS la somme de 3 266,23 euros (trois mille deux cent soixante-six euros et vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus,

Décision du 24 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07730 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5URM

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation sur la somme de 2 471.06 euros et du prononcé de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [T] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 95 euros (quatre-vingt-quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [X],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

· le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 mai 2024,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

· le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

· M. [T] [X] sera condamné à verser à L’ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE L’ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 mars 2024 et celui de l’assignation du 23 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge