TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03852 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TDG

N° MINUTE : 8

JUGEMENT

rendu le 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6],

[Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [K],

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03852 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TDG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet du 26 novembre 2021 la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a consenti à Monsieur [O] [K] un bail d’habitation sur des locaux situés [Adresse 3]) à [Localité 7] incluant une cave pour un loyer mensuel de 231,02 euros outre 95 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024 la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a fait délivrer à Monsieur [O] [K] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 603,26 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause contractuelle insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025 la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait assigner Monsieur [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à compter du 6 février 2025,

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [K] et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre,

— condamner Monsieur [O] [K] à payer la somme de 1 033,18 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des taxes et des charges diverses et courantes jusqu’à la libération complète effective des lieux, en ce compris la remise des clés,

— condamner Monsieur [O] [K] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais du commandement de payer.

À l’audience du 9 septembre 2025, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP), représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1 738,70 euros selon décompte arrêté au 4 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus. Elle a par ailleurs donné son accord à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, renonçant à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Monsieur [O] [K], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 50 euros par mois en plus du loyer courant, exposant percevoir le RSA et vouloir déposer une demande d’aide auprès du fonds de solidarité logement (FSL).

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont les conclusions ont été lues à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 2 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 9 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu à effet du 26 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2024 pour la somme principale de 603,26 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans ledit commandement (aucune somme n’a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 février 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [K] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [O] [K] est redevable de la somme de 1 738,70 euros à la date du 4 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date.

Monsieur [O] [K] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1 738,70 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 603,26 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [O] [K] sera également condamné au paiement à compter de l’échéance de septembre 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer, charges incluses s’élève à la somme de 375,56 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, eu égard à la renonciation de la bailleresse à la condition de reprise du loyer courant et en l’absence d’opposition de sa part pour l’octroi de délai de paiement, il convient d’autoriser Monsieur [O] [K] à se libérer de la dette locative selon les modalités fixées au dispositif et de suspendre la résiliation du bail pendant le cours des délais de paiement accordés

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [O] [K] avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [K], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 26 novembre 2021 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) et Monsieur [O] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation (5ème étage) et la cave situés [Adresse 4] ([Adresse 5]) sont réunies à la date du 7 février 2025,

CONDAMNE Monsieur [O] [K] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) la somme de 1 738,70 euros (décompte arrêté au 4 septembre 2025, incluant la mensualité d’août 2025) avec intérêts au taux légal sur la somme de 603,26 euros à compter du 6 décembre 2024,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Monsieur [O] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 50 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Monsieur [O] [K] soit condamné à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [K] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection