TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 29 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00204 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CV5O

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [X], [E] [A]

né le 02 Octobre 1954 à [Localité 13] (SUISSE)

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par M^e Suzanne STOPPA BOCCALEONI, avocat au barreau de NIMES plaidant

Madame [Z] [I] épouse [A]

née le 05 Février 1961 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Suzanne STOPPA BOCCALEONI, avocat au barreau de NIMES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 6]

comparant en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé, par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 14] en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le vingt neuf Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [A] et Madame [Z] [I] épouse [A] sont propriétaires d’une maison d’habitation sis [Adresse 2] sur la commune d'[Localité 9].

Le 21 octobre 2018, Madame [Z] [A] s’est engagée à laisser le bien immobilier susvisé à Madame [T] [H], à titre gratuit pour une durée minimale d’un an jusqu’à deux ans maximum, laissant le temps necessaire à la réalisation de travaux avant acquisition du bien par Madame [H].

Toutefois, Madame [H] ne s’est jamais portée acquéreur du bien immobilier et s’est maintenue dans les lieux, avec son compagnon, Monsieur [B] [W], sans contrepartie financière.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2023, Monsieur [X] [A] et Madame [Z] [I] épouse [A] ont attrait devant le juge des contentieux et de la protection, Madame [T] [H] et Monsieur [B] [W] aux fins, de faire constater l’existence d’un bail verbal ayant commence à courir à compter du mois de novembre 2020.

Par jugement rendu le 15 avril 2024, le juge des contentieux et de la protection a :

— Déclaré recevable l’action de Monsieur [F] [L] [A] et Madame [Z] [O] épouse [A] ;

— Jugé que le document signé le 21 octobre 2018 doit s’analyser comme contenant à la fois une convention d’occupation précaire courant sur une durée maximale de deux années avec des obligations réciproques et une promesse de vente financée par un crédit vendeur devant intervenir à l’issue de ce délai, avec une clause résolutoire et pénale en cas de non-respect de l’échéancier par les acheteurs ;

— Jugé en conséquence qu’il n’a pas pu y avoir de contrat de bail verbal à l’issue de délai de deux années en l’absence d’un accord sur la chose et sur le prix ;

— Débouté par conséquent Monsieur [F] [L] [A] et Madame [Z] [O] épouse [A] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Débouté également Madame [T] [H] et Monsieur [B] [W] de leur demande reconventionnelle ;

— Condamné Monsieur [F] [L] [A] et Madame [Z] [O] épouse [A] aux dépens ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Le 28 novembre 2024, le jugement a été signifié à Monsieur [B] [W] et à Madame [T] [H], mais un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé par le commissaire de justice conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

Toutefois, Madame [H] aurait quitté les lieux suite à la séparation du couple.

Le 29 janvier 2025, les consorts [A] ont fait délivrer, par acte de commissaire de justice une sommation de déguerpir sous 15 jours à Monsieur [B] [W].

La sommation de déguerpir étant restée vaine, par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2025, Monsieur [X] [A] et Madame [Z] [A] (ci-après dénommés les consorts [A]) ont attrait Monsieur [B] [W] devant le juge des contentieux et de la protection d'[Localité 8] afin de :

— Constater que Monsieur [B] [W] occupe les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 9], sans droit ni titre ;

— Constater l’existence d’un trouble manifestement illicite donnant pouvoir au juge des référés pour trancher la demande d’expulsion ;

— A défaut de libération volontaire, ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [B] [W] et de tous occupants de son chef des lieux, situés, [Adresse 3] à [Localité 9], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

— Juger que le délai prévu à l’article L412-1 du code de procédure civile d’exécution ne s’applique pas compte tenu de la mauvaise foi de Monsieur [B] [W] ;

— Condamner Monsieur [B] [W] à leur payer une astreinte de 250 euros par jour d’occupation des lieux par lui-même ou par des personnes l’occupant de son chef, passé un délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Dire que le juge des contentieux de la protection se réservera le pouvoir de liquider cette astreinte ;

— Condamner Monsieur [B] [W] leur payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 500 euros par mois à compter de la sommation de déguerpir délivrée le 29 janvier 2025, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

— Condamner Monsieur [B] [W] à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de déguerpir qui lui a été signifié le 29 janvier 2025.

Régulièrement assigné par acte de commissaire de justice selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [B] [W] a été présent à l’audience en date du 26 Mai 2025. Toutefois, il ne se présentera pas à l’audience de renvoi en date du 23 Juin 2025 mais informera de ses positions par courrier reçu en date du 23 Juin 2025. En l’état la décision sera donc contradictoire.

A l’audience du 23 juin 2025, les demanderesses font savoir que Monsieur [W] occupe le logement sans droit ni titre depuis sept ans et qu’il est à l’origine de troubles anormal de voisinage. Les termes de l’assignation sont maintenus.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures de la demanderesse pour un exposé complet de ses prétentions et moyens.

À l’audience, la partie a été informée que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 29 juillet 2025.

MOTIFS

L’ordonnance est contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I/ SUR LE TROUBLE MANIFESTEMENT ILLICITE

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : " Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

En application de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Aux termes de l’article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Aux termes de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que "si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte".

En l’espèce, les consorts [A] sont propriétaires d’une maison d’habitation sis [Adresse 2] sur la commune d'[Localité 9].

Le 21 octobre 2018, Madame [Z] [A] et Madame [T] [H] ont conclu un contrat aux termes duquel " Afin de valider notre accord pris le vendredi 5 Octobre 2018, je soussignée [Z] [A], propriétaire, laisse mon bien situé à [Adresse 10], à titre gracieux pour une durée minimale de 1 an jusqu’à maximum 2 ans, afin de faire les travaux nécessaire pour y vivre, à Mme [H] [T], l’acheteur. Soit jusqu’en octobre 2020 maximum.

A ce terme, nous passerons en un crédit vendeur, où je lui vendrais définitivement ce bien,

Pour un montant entendu de 70.000€, au taux d’intérêt de 1,80%, sur une période de 15 ans, dès la mise en place de la vente définitive.

Les mensualités seront donc de 444,04 par mois, sur 180 mois, dont 388,88€ de capital remboursé par mois. Mme [H] aura toutefois la possibilité de rembourser intégralement le capital restant dû à tout moment.

En cas de défaut de paiement, sur une durée consécutive de 3 mois, l’intégralité des sommes précédemment versées se verront requalifiées en loyer, et je reviendrais la propriétaire du bien immobilier. L’acte deviendra alors une simple location. ".

Toutefois, Madame [H] ne s’est jamais portée acquéreur du bien immobilier et s’est maintenue dans les lieux, avec son compagnon, Monsieur [B] [W], sans contrepartie financière.

Le 29 janvier 2025, les consorts [A] ont fait délivrer, par acte de commissaire de justice une sommation de déguerpir sous 15 jours à Monsieur [B] [W], Madame [H] ayant quitté le logement.

La sommation de déguerpir étant restée vaine, c’est la raison pour laquelle les consorts [A] ont attrait Monsieur [B] [W] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’Alès afin de solliciter son expulsion.

Monsieur [W], n’apporte par définition aucun élément justifiant son maintien dans les lieux et sa carence laisse supposer qu’il n’a pas d’opposition à son expulsion.

Par conséquent, faute de bail conclu entre les consorts [A] et Monsieur [W], il est avéré que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite emportant toutes conséquences de droit et l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les deux mois suivant la signification de la présente ordonnance.

II/ Sur l’astreinte

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article L 131-1 alinéa premier du code des procédures civiles d’exécution ajoute que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, les consorts [A] sollicitent que l’expulsion de Monsieur [B] [W] soit ordonnée dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, et ce, sous astreinte définitive de 250 euros par jour de retard.

Il résulte des pièces du dossier que Monsieur [B] [W] s’est maintenu dans les lieux malgré l’absence d’un contrat de bail et il est constaté qu’il n’a pas quitté les lieux malgré la délivrance par Maître [P] [U], commissaire de justice, d’une sommation de déguerpir selon les termes de l’article 658 du code de procédure civile.

De surcroît, Monsieur [B] [W], par sa carence, n’apporte aucun élément permettant d’éclairer le juge sur l’origine de son inertie, et n’émet pas, de fait, d’opposition à être condamné à une astreinte en cas de maintien dans les lieux.

Par conséquent, une astreinte de 250 euros par jour de retard sera prononcée afin d’assurer l’exécution de la présente ordonnance.

III/ Sur la demande d’indemnité d’occupation

Les consorts [A] demandent la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation à hauteur de 500 euros par mois à compter de la sommation de déguerpir délivrée le 29 janvier 2025, et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [B] [W], non comparant, n’apporte aucun élément permettant d’expliquer la raison pour laquelle il s’est maintenu dans les lieux alors qu’il n’était pas détenteur d’un droit de jouissance en l’absence d’un contrat de bail. Son occupation étant irrégulière, il se doit de payer la jouissance du bien.

Par ailleurs, sa carence laisse supposer qu’il n’a aucune opposition à formuler.

Par conséquent, Monsieur [B] [W] sera condamné à titre provisionnel à une indemnité d’occupation à hauteur de 500 euros par mois à compter de la sommation de déguerpir délivrée le 29 janvier 2025 et ce, jusqu’à libération totale des lieux.

IV/ Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [B] [W] qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [B] [W] sera condamné à payer aux consorts [A], la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge du contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

CONSTATONS que Monsieur [B] [W] est occupant sans droit ni titre du local commercial sis [Adresse 15] à [Localité 11] depuis le 1er avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification de la présente ordonnance, et ce, sous astreinte de 250 euros (DEUX CENT CINQUANTE EUROS) par jour de retard l’expulsion de Monsieur [B] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, des locaux visés au bail commercial, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande de réserver la liquidation de l’astreinte au juge des contentieux et de la protection ;

DISONS en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à la somme 500 euros par mois, à compter de la délivrance de la sommation de déguerpir, soit le 29 janvier 2025, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [W] à verser à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 500 euros par mois à compter du 29 janvier 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [W] aux dépens, qui comprendra notamment le coût de la sommation de déguerpir délivrée le 29 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [W] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 29 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Samuel SERRE, vice-président placé, et par le greffier.

Le greffier, Le vice-président placé,

Christine TREBIER Samuel SERRE