TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER ; Madame [D] [S] ; Monsieur [Z] [S] ; Monsieur [K] [S]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02974 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NOR

N° MINUTE :

19-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 20 août 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Madame [D] [S], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [Z] [S], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Monsieur [K] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par Madame [S] [D] (mère), muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025

Délibéré le 20 août 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 août 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02974 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NOR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 1970, [Localité 6] HABITAT-OPH, venant aux droits de l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Ville de [Localité 6], a donné à bail à Monsieur [Z] [S] un appartement, de trois pièces, à usage d’habitation, et une cave, situés [Adresse 3]. Monsieur [Z] [S] et Madame [D] [S] sont mariés.

Ils ont répondu aux diverses enquêtes en transmettant un avis d’imposition mentionnant une adresse différente, et ont expliqué, par courrier du 12 févier 2024, avoir quitté le logement au profit de leur fils handicapé.

Par acte d’huissier du 3 mars 2025, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [Z] [S] et Madame [D] [S], Monsieur [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts de la locataire.

— expulsion de Monsieur [Z] [S] et Madame [D] [S] des lieux et tous occupants de son chef, en particulier, Monsieur [K] [S] et ce, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique ;

— condamnation in solidum de Monsieur [Z] [S] et Madame [D] [S], Monsieur [K] [S] au paiement d’indemnités d’occupation correspondant au montant des loyers actualisés, augmentés des charges, majoré de 30% jusqu’à complète libération des lieux ;

— capitalisation des intérêts

— condamnation in solidum de Monsieur [Z] [S] et Madame [D] [S], Monsieur [K] [S], au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

A l’audience du 22 mai 2025, [Localité 6] HABITAT-OPH, représentée par son conseil, a réitéré les demandes de son assignation, expliquant qu’aucune dette n’est à déplorer. Au soutien de telles demandes, [Localité 6] HABITAT-OPH se prévaut d’une absence d’occupation des lieux par Monsieur [Z] [S] et Madame [D] [S], seuls titulaires du bail, et d’une cession illicite au profit de leurs fils, ce qu’ils reconnaissent.

Monsieur [Z] [S] et Madame [D] [S] comparaissent et indiquent avoir quitté la ville depuis dix ans, leur fils handicapé occupant les lieux. Monsieur [K] [S], représenté sollicite un délai d’une année pour quitter les lieux. Il explique que son handicap le fragilise, sans pour autant, qu’un aménagement du logement soit rendu nécessaire. Il ajoute percevoir une indemnité de 1000 euros chaque mois et avoir fait des démarches pour se reloger.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il en résulte que la violation de l’article 78 de la loi du 1er septembre 1948 tenant à l’existence d’une cession illicite du bail est avérée, laquelle est suffisamment grave, réitérée et longue, pour durer depuis plus de dix années selon les déclarations faites à l’audience, pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

Monsieur [Z] [S] et Madame [D] [S] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef (notamment Monsieur [K] [S]), selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il est rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à une année.

En l’espèce, le défendeur a, d’ores et déjà, obtenu de larges délais, puisqu’il indique s’être installé au départ de ses parents, soit, il y a plus de dix ans. Au surplus, il a, à nouveau, bénéficié d’une année depuis la sommation de quitter les lieux datée du 23 mai 2024, alors même qu’il occupe seul un appartement de 3 pièces, dans le parc social, caractérisé par une grande pénurie de logements disponibles, ce dernier indiquant, en tout état de cause, à l’audience que sa situation médicale, fragile, ne nécessitait toutefois pas d’aménagement particulier. Au surplus, il bénéficiera des délais légaux.

La demande de délais sera par conséquent rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu’il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l’article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, et dès lors qu’il n’est justifié d’aucune cotitularité du bail de droit au sens de l’article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.

En revanche, en ce que l’indemnité d’occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l’occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. Le locataire non occupant peut par ailleurs en être tenu s’il peut lui être reproché un défaut de diligences pour restituer les lieux au bailleur et solliciter le départ de l’occupant installé dans les lieux de son fait. Les occupants et la locataire sont alors condamnés in solidum en leur qualité de coauteur du dommage, unique et indivisible, du bailleur.

Monsieur [Z] [S], Madame [D] [S] et Monsieur [K] [S], seront condamnés, in solidum, à payer une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, aucune justification n’étant apportée pour justifier une majoration de 30% telle qu’elle est demandée.

Sur la capitalisation des intérêts

La société [Localité 6] HABITAT-OPH sera déboutée de sa demande de capitalisation des intérêts, anatocisme ne pouvant s’appliquer que pour des intérêts échus.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il a lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 500 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 25 novembre 1970 entre [Localité 6] HABITAT-OPH et Monsieur [Z] [S] et Madame [D] [S], concernant l’appartement à usage d’habitation, ainsi que la cave, situés au [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [S] et Madame [D] [S] et tous les occupants de leur chef de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [K] [S] de sa demande de délais.

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [S] et Madame [D] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 6] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef ( dont Monsieur [K] [S]), y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [S] et Madame [D] [S] et Monsieur [K] [S] à verser à [Localité 6] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, telle qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DEBOUTE [Localité 6] HABITAT-OPH de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation et de sa demande de capitalisation des intérêts.

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [S] et Madame [D] [S], et Monsieur [K] [S] aux dépens de l’instance.

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [S] et Madame [D] [S], et Monsieur [K] [S] à verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection