Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00024 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CCK

JUGEMENT

DU : 07 Mai 2025

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[F] [E]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 Mai 2025

Jugement rendu le 07 Mai 2025 par Virginie VANDESOMPELE, juge des contentieux de la protection désignée par ordonnance modificative du président du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer en date du 27 février 2025, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d'[T] [M], auditrice de justice, et de [B] [X], adjointe administrative stagiaire ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [I] [L], gestionnaire contentieux, dûment munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [F] [E]

née le 12 Décembre 1977 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS : 06 Mars 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00024 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CCK et plaidée à l’audience publique du 06 Mars 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 07 Mai 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2011, avec prise d’effet le 1er juin 2011, la société Flandre Opale Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [E] et M. [P] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 9] à [Adresse 10][Localité 6] et un garage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 522,50 euros.

M. [P] [Y] ayant donné son congé, un avenant octroyant le bail uniquement à Mme [F] [E] a été régularisé le 26 octobre 2021.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3219,85 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [E] le 17 septembre 2024.

Par assignation du 17 décembre 2024, la société Flandre Opale Habitat a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5 151,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 décembre 2024, un diagnostic social et financier (porte close) est parvenu au greffe avant l’audience, ce dont il a été fait mention lors de l’audience.

À l’audience du 6 mars 2025, la société Flandre Opale Habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 février 2025, s’élève désormais à 10 506,01 euros. La société Flandre Opale Habitat considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique qu’un surloyer a été appliqué à compter de janvier 2025.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [F] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société -Flandre Opale Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 219,85 euros euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société Flandre Opale Habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 655,28 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société Flandre Opale Habitat ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société Flandre Opale Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2025, Mme [F] [E] lui devait la somme de 10 506,01 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Par ailleurs, la bailleresse précise qu’un surloyer a été appliqué à compter du mois de janvier 2025 en raison de l’absence de réponse quant à l’enquête sociale.

Aussi, les sommes de 2 326.08 et 2 301.08 euros ont été appliquées en lieu et place des loyers habituels de 603.72 euros durant cette période.

Le bail étant résilié au mois de novembre, il convient d’appliquer le loyer de 603.72 euros.

A ce titre, le montant de la dette est réévalué à la somme de 7 086.29 euros.

Mme [F] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer du 16 septembre 2024, celui de l’assignation du 17 décembre 2024 et de la notification à la CCAPEX.

Il sera fait exclusion de la saisie conservatoire de meubles, cet acte n’étant pas obligatoire.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société Flandre Opale Habitat concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature de l’affaire, il convient de rappeler l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 12 mai 2011 entre la société Flandre Opale Habitat, d’une part, et Mme [F] [E], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 11] sont réunies depuis le 17 novembre 2024 ;

ORDONNE à Mme [F] [E], d’autre part, de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 9] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [F] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 655,28 euros (six cent cinquante cinq euros et vingt huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [F] [E] à payer à la société Flandre Opale Habitat la somme de 7 086.29 euros (sept mille quatre-vingt six euros et vingt neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025,

CONDAMNE Mme [F] [E] à payer à la société Flandre Opale Habitat la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [F] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 septembre 2024, celui de l’assignation du 17 décembre 2024 et de la notification à la CCAPEX.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection