TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/52372 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 4]

N° : 7-CH

Assignation du :

01 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 07 octobre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [G] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Virginie HEBER SUFFRIN, avocat au barreau de PARIS – #D1304

DEFENDERESSE

La S.A.S. ESA

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Hugo WINCKLER, avocat au barreau de PARIS – #E0649

DÉBATS

A l’audience du 09 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Par acte du 1er avril 2025, M. [G] [O] a assigné la société ESA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de faire constater, à la date du 21 mars 2025, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties, renouvelé le 16 janvier 2018, et la condamner à titre provisionnel à la somme de 293.893,33 euros, arrêtée au 28 mars 2025.

A l’audience du 9 septembre 2025, le conseil de Monsieur [G] [O] a soutenu oralement le bénéfice de ses conclusions, aux termes desquelles il sollicite de :

À titre principal,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit au 21 mars 2025,

— ORDONNER en conséquence l’expulsion sans délai de la société ESA et de tout occupant de son chef, des lieux concernés, avec le concours de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier si besoin est.

— ORDONNER que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

— CONDAMNER la société ESA au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 21 mars 2025, fixée au montant du loyer conventionnel, majoré de 50%, taxes et charges en sus, soit 22 493,25 € HT/HC par mois jusqu’à la libération complète et effective des lieux.

À titre subsidiaire,

— CONDAMNER la société ESA au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation à compter du 21 mars 2025, fixée au montant du loyer conventionnel taxes et charges en sus, soit 14.995,5 € HT/HC par mois jusqu’à la libération complète et effective des lieux.

En tout état de cause,

— DÉBOUTER la société ESA de toutes ses demandes,

— CONDAMNER la société ESA à payer à Monsieur [G] [O], à titre provisionnel, la somme à parfaire de 293.893,33 euros, arrêtée au 28 mars 2025, sauf à parfaire avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date du commandement.

— CONDAMNER la société ESA au paiement de la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER la société ESA aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement et des dénonciations.

En réponse, le conseil de la société ESA demande de :

— DIRE qu’il n’y a lieu à référés en raison de multiples contestations réelles et sérieuses concernant le commandement de payé délivré de mauvaise foi par le bailleur.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— OCTROYER des délais de paiements de 24 mois pour acquitter le passif locatif et dire qu’en cas d’apurement du passif selon l’échéancier la clause acquisiteur sera réputée ne jamais avoir été mise en œuvre.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— DEBOUTER le demandeur en tous ses moyens, fins et conclusions ;

— CONDAMNER Monsieur [O] à verser à la société ESA la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Monsieur [G] [O], bailleur, a fait délivrer par acte du 20 février 2025 un commandement de payer visant en principal la somme de 293.893,33 euros ainsi composée :

44.986,50 euros au titre du loyer du 1er trimestre 2025, 675,46 euros au titre de la provision sur charges, 232.768,82 euros au titre du rappel d’indexation sur la période 2020/202455.551,06 euros au titre de la TVA, 11.037,50 euros au titre du complément du dépôt de garantie. Déduction faite du solde antérieur créditeur d’un montant de 8.486,50 euros.

Aucun règlement n’est intervenu dans le délai d’un mois.

La société ESA s’oppose à tout acquisition de la clause résolutoire faisant valoir que :

Le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, dès lors que la dette locative objet du commandement concerne un rappel au titre de l’indexation du loyer, jamais appelé auparavant par le bailleur et ayant fait l’objet d’un courrier de mise en demeure du 20 décembre 2024, en contradiction notamment avec les échéanciers convenus entre les parties aux termes d’un protocole d’accord de 2022 et d’un jugement rendu en 2023 ;

La clause du bail appliquée par le bailleur pour procéder à une indexation du loyer nécessite d’être interprétée par le juge du fond, dès lors qu’elle est intitulée « Révision du loyer », laissant subsister un doute sur le mécanisme stipulé, indexation ou révision du loyer, que l’automaticité de l’indexation n’est pas clairement stipulée, que la clause vise un « nouveau loyer » et non l’ajustement du loyer existant ; que la clause est donc un aménagement contractuel de la révision, pour la rendre annuelle et non triennale, soumis au régime des articles L.145-37 et suivants du code de commerce, dans sa version applicable au 4 octobre 1999, date de signature du bail initial entre les parties ; qu’en tout état de cause, le loyer ne peut être révisé que selon l’indice ILC et non l’ICC ; que contrairement aux affirmations du bailleur, l’indexation n’a pas été mise en œuvre jusqu’en 2022, ce dernier faisant courir rétroactivement le rappel d’indexation jusqu’au 1er janvier 2020 ;

L’autorité de la chose jugée doit être opposée à la demande en paiement au titre de l’indexation, dès lors que plusieurs décisions ont été rendues entre les parties :

Un jugement du 28 novembre 2023, fixant la dette locative jusqu’au 1er trimestre 2022,

Un jugement du 18 décembre 2024 relevant qu’il n’existe aucun arriéré de loyer,

Deux jugements du juge des loyers du 4 juin 2009 et du 27 janvier 2022 fixant les loyers des baux renouvelés, aucune clause d’échelle mobile stipulée au bail n’ayant été prise en compte dans la détermination du montant du loyer, par les experts désignés.

Les parties ont également conclu un protocole d’accord le 30 juin 2022 arrêtant la dette locative résultant de l’augmentation de loyer.

Le bailleur a renoncé à se prévaloir de cette clause dès lors qu’il a multiplié les actes positifs sans en faire une quelconque application, notamment par un courriel officiel du 14 mars 2024 adressant un courrier officiel des sommes dues ; La clause stipulée entre en contrariété avec l’article L.112-1 du code monétaire et financier, ayant pour conséquence qu’elle doit être réputée non écrite ; L’indexation, si elle devait s’appliquer, ne peut se faire que sur le loyer lissé, en application de l’article L.145-39 du code de commerce, la variation du loyer ne pouvant être supérieure à 10% du loyer acquitté.

En réponse, Monsieur [G] [O] fait valoir que la clause stipulée, qui vise un indice précis, fixe une périodicité et une date de prise d’effet constitue bien une clause d’échelle mobile. En outre, l’emploi du futur dans la clause confirme son caractère automatique. Concernant l’indice stipulé, il indique que l’ICC est un indice d’indexation licite. Il précise que l’indexation avait bien été appliquée jusqu’en 2022 comme le démontre l’évolution du montant du loyer en principal.

La clause litigieuse est ainsi rédigée :

« REVISION DU LOYER

Suivant l’indice du coût de la construction (base 100 au 4e trimestre 1953) publié par l’Institut [6] et des Etudes Economiques.

Il est expressément convenu que le loyer stipulé ci-dessus sera révisé le Premier JANVIER de chaque année en comparant à l’indice du coût de la construction du 2e trimestre 1997 (base 100 au 4E trimestre 1953) celui du trimestre correspondant précédent la date de prise d’effet du nouveau loyer.

A chaque révision après la première variation du loyer les deux indices du coût de la construction à comparer seront celui ayant entraîné la dernière variation du loyer et celui du trimestre correspondant précédent la date de prise d’effet du nouveau loyer.

La présente clause est une condition déterminante du présent contrat qui n’aurait pas été conclu sans elle. »

Il convient de distinguer la révision triennale de l’indexation du loyer :

La révision triennale est une variation du loyer résultant des dispositions de l’article L.145-38 du code de commerce, présentant les caractéristiques suivantes : périodicité triennale, formalisme, absence de caractère automatique, absence de parution de l’indice multiplicateur au jour de la demande de révision, recours à la fixation judiciaire en l’absence d’accord,

L’indexation du loyer est un mécanisme contractuel qui prévoit la variation du loyer, qualifiée de clause d’indexation ou de clause d’échelle mobile, présentant les caractéristiques suivantes : caractère automatique, absence de formalisme, libre définition de sa périodicité, stipulation d’un indice.

En l’espèce, la clause stipulée entre les parties présente plusieurs critères correspondant au mécanisme de l’indexation du loyer, dès lors qu’aucun formalisme n’est prévu, qu’une périodicité annuelle a été stipulée entre les parties, et qu’un indice a été précisé.

Cependant, l’intitulé de ladite clause mentionnant « révision du loyer », l’usage répété des termes « révision » et « révisé » dans sa rédaction, la référence à un « nouveau loyer » ainsi que l’absence de stipulation expresse du caractère automatique de ladite clause instille un doute sur la qualification de la clause litigieuse, son interprétation ne relevant pas du pouvoir du juge des référés.

Par conséquent, la demande d’acquisition de la clause résolutoire se fondant sur l’application de cette clause de manière rétractive pour les années 2020 à 2024 ainsi que pour la facturation du 1er trimestre 2025, emportant également facturation de la TVA correspondante et d’un complément de dépôt de garantie, ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

Dès lors, seule une somme résiduelle au titre des charges et du loyer en principal non recalculé apparaît exigible et ne présente pas de motif de contestation sérieuse.

Cependant, il est rappelé qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, qui doit se suffire à lui-même, doit être délivré de bonne foi, étant rappelé que le preneur ne dispose que d’un délai d’un mois pour s’acquitter des causes du commandement et échapper ainsi à la résiliation de son bail commercial.

En l’espèce, la demande en paiement du rappel des sommes prétendument dues au titre de l’indexations du loyer pour les années 2020 à 2024 a été communiquée pour la première fois au preneur par courrier du 20 décembre 2024, laquelle somme a fait l’objet d’un commandement de payer dès le 20 février 2025, laissant un délai d’à peine deux mois au preneur pour régler une somme très conséquente de 293.893,33 euros, dont il n’a pu anticiper l’exigibilité.

Il en résulte que le bailleur a fait délivrer le commandement de payer avec un certain empressement caractérisant une mauvaise foi dans l’exécution des clauses du bail, faisant obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire par le juge des référés.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses demandes subséquentes.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Au regarde des contestations sérieuses soulevées par la preneuse sur l’application de la clause dite de « révision du loyer » du bail, la créance sollicitée à titre de provision par le bailleur, arrêtée au 28 mars 2025, 1er trimestre 2025 inclus, doit être calculée en fonction du loyer précédemment facturé, hors application de cette clause, la qualification de la clause et son incidence sur le montant du loyer relevant du juge du fond.

Il est constaté que la société ESA n’est redevable d’aucun loyer, après réduction du loyer du 1er trimestre 2025 au montant non contestable, hors application de la clause litigieuse et après déduction des sommes versées.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande provision formée par M. [G] [O].

Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens et à payer à la société ESA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [G] [O] ;

Condamnons M. [G] [O] à payer à la société ESA la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [G] [O] aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 7] le 07 octobre 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN