TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 24/54552 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5EZE

AS M N° : 7

Assignation du :

20 et 21 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 avril 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Société IMMORENTE

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS – #A0815

DEFENDERESSES

S.A.S. DENTEXNASSO

[Adresse 1]

[Localité 9]

S.E.L.A.R.L. [C] AJ, prise en la personne de Maître [O] [W] en qualité d’administrateur judiciaire

[Adresse 2]

[Localité 8]

S.E.L.A.R.L. AXYME, prise en la personne de Maître [X] [K], en qualité de mandataire judiciaire

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentées par Maître Laurent AZOULAI de la SELEURL LAMLA, avocats au barreau de PARIS – #R0076

DÉBATS

A l’audience du 13 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2011, la société Immorente a donné à bail commercial à la société Dentexnasso des locaux (lots n°2 à 4 et 18 à 20) situés [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 12], pour une durée de neuf années à compter du 19 avril 2021, moyennant un loyer annuel de 135 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Par jugement en date du 24 mai 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société Dentexnasso.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 août 2023, la SELARL [C], mandataire judiciaire de la société Dentexnasso, a informé la société Immorente de la résiliation du contrat de bail.

Les clés ont ainsi été restituées le 10 août 2023 et un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 8 septembre 2023 par Maître [N], commissaire de justice.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 avril 2022 et réceptionnée le 12 avril 2022, la société Immorente a mis en demeure la société Dentexnasso d’avoir à régler sa dette locative d’un montant de 54 442, 79 euros pour la période du 24 mai au 10 août 2023 inclus.

En l’absence de paiement, la société Immorente a, par actes de commissaires de justice en date du 21 juin 2024, fait assigner la société Dentexnasso, la SELARLU [C] AJ, prise en la personne de Maître [W] es qualité d’administrateur judiciaire, la SELARL Axyme prise en la personne de maître [K], es qualité de mandataire judiciaire, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins d’obtenir la condamnation à titre provisionnel de la société Dentexnasso à payer en principal la somme de 54 442, 79 euros au titres des loyers, charges et accessoires.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 3 octobre 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience qui s’est tenue le 13 mars 2025, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société Immorente a sollicité du juge des référés qu’il, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et des articles L. 622-7, L. 622-17 et L. 622-13 du code de commerce :

— Déclare recevable et bien fondée la société Immorente en toutes ses demandes,

— Condamne provisionnellement la société Dentexnasso à payer en principal la somme de 54 442, 79 euros au titre des loyers, charges et accessoires augmentée d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire, majoré de quatre points (soit TBB+4), le TBB étant retenu sur la base du mois précédant l’exigibilité de la créance sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement,

— Condamne la société Dentexnasso à payer à la société Immorente la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience par son conseil, la société Dentexnasso a demandé au juge des référés de, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, des articles L. 145-10-1, L. 622-7, L. 622-14, L. 622-17 et L. 622-21 du code de commerce et de l’article 1353 du code civil :

«  o DÉCLARER irrecevable la demande de paiement de la société IMMORENTE de 48 078 € au titre de la remise en état du local, celle-ci constituant une créance antérieure à l’ouverture de la procédure collective ;

o CONSTATER l’existence de contestations sérieuses ;

o DEBOUTER en conséquence la société IMMORENTE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’endroit de la société DENTEXNASSO ;

o CONDAMNER la société IMMORENTE à payer à la société DENTEXNASSO la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. "

La SELARLU [C] AJ et la SELARL Axyme étaient également représentées à l’audience du 13 mars 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

MOTIFS

Sur les demandes principales de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative aux frais de remise en état

La société Dentexnasso soutient que la demande de provision au titre des frais de remise en état du local commercial est irrecevable, dès lors qu’elle porte sur une créance qui est antérieure.

Elle rappelle qu’une créance de remise en état des lieux loués constitue une créance indemnitaire dont le fait générateur correspond à la date de la dégradation des locaux (Com., 2 décembre 2014, pourvoi n°13-11.059) et qu’elle ne peut ainsi relever de l’article L. 622-17 du code de commerce que si ces dégradations ont été commises postérieurement au jugement d’ouverture.

Elle fait valoir qu’en l’espèce les dégradations invoquées par la société Immorente, qu’elle réfute, n’ont pu être commises au sein des locaux loués qu’avant l’ouverture de la procédure collective et que les dommages invoqués par la société Immorente correspondent aux conséquences de rénovation et d’aménagement réalisés lors de la prise de possession des lieux.

La société Immorente fait valoir que les frais nécessaires à la remise en état correspondent à la dépose des équipements et du mobilier de la société Dentexnasso présents dans les locaux (étagères, meubles, comptoir accueil client, portes existantes, encombrants divers, cuisine, casiers personnels, placards mobiliers de bureautiques) et correspondent ainsi non pas aux conséquences de travaux de rénovation et d’aménagement réalisés dans les locaux lors de la prise de possession des locaux mais aux conséquences liées à l’absence de retrait de ces éléments au moment de la restitution des locaux.

Elle soutient ainsi que le fait générateur des dépenses de curage et d’enlèvement des encombrants garnissant les lieux loués est le corollaire de la résiliation du contrat de bail et de l’obligation de restitution des lieux loués et est donc postérieur au jugement d’ouverture.

Elle rappelle enfin qu’en cas de continuation du contrat de bail après le jugement d’ouverture, il existe une présomption de détérioration postérieure au jugement, la créance de remise en état ayant dès lors la qualité de créance postérieure si l’obligation de restituer les lieux a pris naissance après le jugement d’ouverture (Com. 28 mai 2002, n°99-12.470 ; Com. 11 juin 2002, n°00-16.815).

Suivant l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article L. 622-21 I 1° dispose que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

L’article L. 622-7 I ajoute que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17.

L’article L. 622-17 I précise enfin que les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

En application de ces dispositions, il a pu être jugé que la créance de remise en état des locaux naît de la dégradation de ces derniers, indépendamment de la date de restitution prévue (Com., 13 mars 2007, n° 05-21.504) ou encore que la créance du bailleur relative aux travaux de remise en état n’est la contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant la période d’observation, au sens des dispositions de l’article L. 622-17 du code de commerce, que si les dégradations qui lui sont reprochées ont été commises pendant cette période et non parce que les lieux auraient été restitués après le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire (Com., 2 décembre 2014, pourvoi n°13-11.059, Bull. 2014, IV, n°179).

En l’espèce, la société Immorente sollicite une provision au titre de la remise en état des locaux, dès lors que l’état des lieux de sortie a mis en évidence que leur configuration avait été entièrement transformée par rapport à celle existante lors de l’entrée des lieux.

Elle reconnaît dans ses conclusions que la société Dentexnasso a réalisé des travaux d’aménagement conséquents afin d’adapter la configuration des locaux à son activité de centre de santé.

Ces travaux conséquents ont nécessairement été réalisés avant le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, ce que ne conteste pas au demeurant la société Immorente.

Or, les dégradations invoquées par la société Dentexnasso résultent de ces travaux comme en témoigne le devis qu’elle produit, la remise en état consistant, notamment, à la dépose des cloisons amovibles existantes, des portes existantes, des faux plafonds, de l’installation électrique et de la cuisine.

Dès lors, contrairement à ce que soutient la société Immorente, les dégradations ont été commises au moment de la réalisation de ces travaux et, non, lorsque la société Dentexnasso a quitté les lieux sans procéder à la remise en état des locaux tels qu’ils étaient avant qu’elle ne fasse réaliser les travaux litigieux.

Dans ces conditions, la créance de la société Immorente relative aux travaux de remise en état n’est pas la contrepartie d’une prestation fournie à la société Dentexnasso au sens de l’article L. 622-17 du code de commerce.

Par conséquence, la demande de la société Immorente tendant à la condamnation de la société Dentexnasso au paiement, par provision, de la somme de 48 078 euros au titre des frais de la remise en état sera déclarée irrecevable sur le fondement de l’article 622-21 I du code de commerce.

o Sur la demande relative à la reddition des charges

La société Immorente fait valoir avoir adressé à la société Dentexnasso les redditions de charges avec l’ensemble des justificatifs et les communiquer à nouveau dans le cadre de la présente procédure pour la période du 23 mai au 10 août 2023.

La société Dentexnasso soutient que la société Immorente ne rapporte pas la preuve du montant de la reddition des charges réclamées, dès lors qu’elle ne produit qu’un document non daté listant des charges de faibles coûts, largement compensé par la provision pour charges trimestrielle de 2 000 euros.

Au cas présent, la société Immorente justifie, par la production de la facture de reddition de charges en date du 28 juin 2024 (pour la période du 24 mai au 10 août 2023), le relevé individuel des dépenses en date du 26 juin 2024 (portant sur l’année 2023), le relevé général des dépenses détaillé en date du 28 juin 2024 (portant sur l’année 2023), le compte de copropriété de la société Immorente établi le 20 mars 2024 par le syndic pour l’année 2023 ainsi que les appels de fonds travaux établis par le syndic au cours de l’année 2023, que la société Dentexnasso lui doit la somme de 132, 39 euros au titre de la reddition des charges pour l’année 2023 (pour la période du 24 mai au 10 août 2023).

o Sur les demandes relatives aux loyers, provisions sur charges et taxes

Il ressort des pièces versées aux débats, en particulier du décompte actualisé au 16 janvier 2025, des factures et des justificatifs joints, que la société Dentexnasso doit à la société Immorente :

— La somme de 19 798, 20 euros au titre des loyers et provision sur charges pour la période du 24 mai au 30 juin 2023,

— La somme de 21 128, 95 euros au titre des loyer et provision sur charges pour la période du 1er juillet au 10 août 2023,

— La somme de 1 645, 88 euros au titre de la taxe foncière et la taxe ordures ménagères au prorata pour l’année 2023

— Soit la somme totale de 42 573, 03 euros.

Il résulte ainsi de ce qui précède que la somme de 42 705, 42 euros est due par la société Dentexnasso au titre des loyers, charges (provisions et reddition de charges) et taxes pour l’année 2023.

Toutefois, il y a de déduire de cette somme, comme l’a fait la société Immorente dans le décompte actualisé au 16 janvier 2025, le dépôt de garantie d’un montant de 36 740, 54 euros.

Dès lors, la créance de la société Immorente à l’encontre de société Dentexnasso n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 5 964, 88 euros (42 705, 42 – 36 740, 54).

La société Dentexnasso sera, en conséquence, condamnée au paiement de cette somme par provision.

La société Immorente demande, enfin, à ce que cette somme porte intérêts au taux de base bancaire, majoré de quatre points.

Elle sollicite, ce faisant, l’application d’une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond.

Dès lors, il sera prévu que la somme de 5 964, 88 euros portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit du 12 avril 2024, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les autres demandes

La société Dentexnasso, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera également condamnée à payer à la société Immorente une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevable la demande de la société Immorente de condamnation de la société Dentexnasso au paiement, par provision, de la somme de 48 078 euros au titre des frais de remise en état ;

Condamnons la société Dentexnasso à payer à la société Immorente la somme provisionnelle de 5 964, 88 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 10 janvier 2025 (correspondant à la période du 24 mai au 10 août 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 ;

Condamnons la société Dentexnasso aux entiers dépens ;

Condamnons la société Dentexnasso à payer à la société Immorente la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 10 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ