TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

N° RG 24/55677

N° Portalis 352J-W-B7I-C4SJP

N° : 1

Assignation du :

18 Juin 2024

[1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendue le 25 juin 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

Commune LA VILLE DE [Localité 10]

Représentée par Madame la Maire de [Localité 10], Madame [V] [X]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDEURS

Monsieur [W] [Z] [E]

[Adresse 7]

[Localité 1] – VENEZUELA

Monsieur [W] [S] [Z] [T]

[Adresse 4]

[Localité 9] – ROYAUME UNI

Monsieur [R] [Y] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 3] – ESPAGNE

représenté par Maître Olivier TILLIARD de la SELEURL TO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #E0384

DÉBATS

A l’audience du 21 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Vu l’assignation délivrée le 18 juin 2024 par la Ville de Paris, prise en la personne de Madame la Maire de Paris, à Monsieur [W] [Z] [E], né à Puerto La Cruz (Venezuela) le 2 mars 1955, Monsieur [W] [S] [Z] [T], né le 24 octobre 1980 à Caracas (Venezuela) et Monsieur [R] [Y] [Z] [T], né le 2 février 1983 à Paris 16ème arrondissement, devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 2] (lot n°41) ;

Vu les conclusions oralement soutenues par la Ville de [Localité 10] à l’audience du 21 mai 2025 ;

Vu les écritures développées oralement par Monsieur [W] [Z] [E] à l’audience et visées par le greffier ;

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 11] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 10], d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 10] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local

En l’espèce, la Ville de [Localité 10] invoque le changement d’usage de l’appartement situé bâtiment A, escalier 1, rez-de-chaussée, porte 3001 de l’immeuble sis [Adresse 2], constituant le lot de copropriété n°41.

La Ville de [Localité 10] produit une fiche de révision modèle H2 remplie le 12 octobre 1970 et reçue par les services municipaux le même jour, relative à un local situé au rez-de-chaussée, porte gauche de l’immeuble, comprenant une surface de 16 mètres carrés exclusivement affectée à l’habitation. Cette déclaration mentionne que le local, appartenant à Madame [P] [U], constitue une loge occupée par Madame [M] en qualité de locataire depuis l’année 1970 et constitue le lot n°17. La mention d’un loyer sur ce formulaire impliquant que l’appartement faisait l’objet d’un bail d’habitation au premier janvier 1970, ce document permet donc d’établir l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970. L’usage d’habitation est corroboré par la fiche R versée aux débats, qui mentionne que les locaux situés au rez-de-chaussée porte gauche sont occupés par la gardienne de l’immeuble.

Il en résulte que l’affectation du lot n°17 à un usage d’habitation est suffisamment établie au 1er janvier 1970.

Dès lors qu’un local est, pour partie, composé d’un local affecté à l’usage d’habitation à la date de référence, sa réunion avec un autre lot n’a pas pour effet de lui faire perdre son usage, de sorte que sa location pour de courtes durées constitue un changement d’usage soumis à autorisation pour le lot concerné.

Il est constant que le lot n°41 procède de la réunion des lots n°17 et 40, ainsi qu’en justifie l’extrait de l’acte modificatif du règlement de copropriété produit par la Ville de [Localité 10]. Aussi la preuve de son affectation à tout le moins partielle à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 est démontrée, de sorte que la location de ce local à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile est soumise à autorisation.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

En l’espèce il ressort des éléments de la procédure que :

— Monsieur [W] [Z] [E], Monsieur [W] [S] [Z] [T] et Monsieur [R] [Y] [Z] [T] sont propriétaires indivis du local constituant le lot n°41 de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

— Monsieur [W] [Z] [E] reconnaît avoir mis en location courte durée le local litigieux, par l’intermédiaire de la société GUEST READY. ;

— le constat de location meublée touristique du 16 novembre 2023 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 10] fait état d’une annonce intitulée « GuestReady – Ravissant studio tout neuf – Trocadéro » portant sur la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se nomme Chez GuestReady ;

— le constat fait état de 134 commentaires au 15 novembre 2023, dont le premier date du mois de janvier 2019 au mois de juin 2023.

La location répétée du lot litigieux à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, non précédée d’une autorisation, constitue un changement d’usage au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation.

Sur l’imputabilité du manquement

Les parties demanderesses sont propriétaires indivises du bien concerné par les locations prohibées.

Toutefois, il ressort des éléments versés aux débats que les revenus issus des locations ont été perçus uniquement par Monsieur [W] [Z] [E], qui a déclaré la mise en location du bien en son seul nom et a au demeurant communiqué à la Ville de [Localité 10] nombre de documents relatifs aux locations opérées.

Aucun élément produit par la Ville de [Localité 10] ne démontre que Monsieur [W] [S] [Z] [T] et Monsieur [R] [Y] [Z] [T] aient participé aux locations prohibées, ni même qu’ils en aient eu connaissance.

Dès lors, seul Monsieur [W] [Z] [E] est responsable du changement d’usage des locaux sans autorisation, de sorte que la Ville de [Localité 10] sera déboutée de ses demandes formulées à l’égard de Monsieur [W] [S] [Z] [T] et Monsieur [R] [Y] [Z] [T].

Sur le montant de l’amende :

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 10] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En premier lieu, le constat de location meublée touristique du 16 novembre 2023 établit que Monsieur [W] [Z] [E], via la société de conciergerie GUESTREADY, a mis en location le lot litigieux sur une plateforme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois de janvier 2019 jusqu’au mois de juin 2023. Cela n’est pas contesté par Monsieur [W] [Z] [E], qui justifie avoir écrit à la société GUESTREADY immédiatement après la réception du courrier de la Ville de [Localité 10] mentionnant une suspicion de location illicite.

La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit ainsi du mois de janvier 2019 au mois de juin 2023, soit une période de temps importante.

La Ville de [Localité 10] fait valoir à juste titre que les calendriers attestent de nombreuses réservations évaluées à 221 nuitées en 2020, 287 nuitées en 2021 et 256 nuitées en 2022. Elle estime à 87 096 euros le revenu tiré des locations illicites sur la totalité de la période concernée ; Monsieur [W] [Z] [E] verse aux débats un avis d’imposition mentionnant des revenus locatifs de 27 682,84 euros en 2022.

En tout état de cause il ne fait aucun doute que le changement illicite d’usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d’une mise en location en bail d’habitation.

Pour autant, dès réception du courrier de la Ville de [Localité 10], Monsieur [W] [Z] [E] a fait preuve de réactivité et de transparence. Il justifie avoir immédiatement contacté la société de conciergerie aux fins de s’enquérir de la licéité de la situation et de mettre fin aux locations, avoir communiqué tous justificatifs utiles à l’agent assermenté de la Ville de [Localité 10] et avoir procédé à la régularisation de la situation pour ne permettre la location de son bien que selon des modalités conformes à la législation applicable. Par ailleurs, les revenus ont été déclarés et les taxes afférentes acquittées.

Enfin, Monsieur [W] [Z] [E] est un ressortissant étranger demeurant au Venezuela, dont l’allégation de l’ignorance de la réglementation française -et plus spécifiquement parisienne- revêt un caractère crédible.

En considération de la durée conséquente de la période incriminée, des nombreuses réservations, mais également de l’entière coopération de Monsieur [W] [Z] [E] et de la bonne foi manifestée par celui-ci dans l’ensemble des correspondances produites, il convient de fixer l’amende civile à 5000 euros.

Sur les mesures accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 10] à son encontre, Monsieur [W] [Z] [E] supportera la charge des dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamné aux dépens, Monsieur [W] [Z] [E] devra verser à la Ville de [Localité 10] une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Succombant en ses demandes à l’égard de Monsieur [W] [S] [Z] [T] et Monsieur [R] [Y] [Z] [T], la Ville de [Localité 10] sera tenue de verser à chacun d’eux la somme de 1000 euros sur le même fondement.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] [E] à payer une amende civile de cinq mille euros (5000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 10] ;

REJETTE les demandes de condamnation à une amende civile formulées à l’égard de Monsieur [W] [S] [Z] [T] et de Monsieur [R] [Y] [Z] [T] ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] [E] à payer à la Ville de [Localité 10] la somme de deux mille euros (2000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 10] à verser à Monsieur [W] [S] [Z] [T] la somme de mille euros (1000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Ville de [Localité 10] à verser à Monsieur [R] [Y] [Z] [T] la somme de mille euros (1000 euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [Z] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 10] le 25 juin 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Marie-Hélène PENOT