Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 16 janvier 2025, n° 20/12239

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- Parties
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- Motifs de la décision
- Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription
- Motifs de la décision
- Sur la demande de paiement des charges de copropriété
- Motifs de la décision
- Sur les frais de recouvrement
- Sur les dommages intérêts
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TJ Paris 16 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la SCI devait payer les charges de copropriété, car les assemblées générales avaient approuvé les comptes et aucun recours n'avait été formé dans le délai légal.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a estimé que les frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être remboursés par la SCI.
Rejeté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a jugé que le syndicat n'avait pas prouvé la mauvaise foi de la SCI ni le préjudice distinct causé par le retard de paiement.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a décidé que la SCI devait rembourser les frais de justice au syndicat, en raison de sa condamnation aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 16 janv. 2025, n° 20/12239
Numéro(s) :	20/12239
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hervé CASSELPascale BIKARD
Cabinet(s) :	CABINET CASSEL
Parties :	Syndicat des coproprietaires de la résidence [ 10 ] sis [ Adresse 6 ] et [ Adresse 4 ] c/ S.C.I. [ Localité 11 ] IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expéditions exécutoires à:

— Maître Hervé CASSEL

— M^e Pascale BIKARD

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 20/12239

N° Portalis 352J-W-B7E-CTKQJ

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Novembre 2020

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de la résidence [10] sis [Adresse 6] et [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET PERE FILS ET & F DAIGREMONT ( AGENCE [Adresse 3]), S.A

[Adresse 8]

[Localité 9]

représenté par M^e Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Localité 11] IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1890

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,

Madame Virginie SURET, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 20/12239 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTKQJ

DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [Localité 11] IMMOBILIER est propriétaire du lot n°406 dans un immeuble dénommé Résidence [10] soumis au statut de la copropriété et situé au [Adresse 7] et [Adresse 1] à Paris 13ème arrondissement.

Par exploit délivré le 19 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice le cabinet LOISELET et DAIGREMONT, a assigné la SCI [Localité 11] IMMOBILIER devant la présente juridiction pour obtenir le paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 avril 2023, le syndicat demande au tribunal de :

Condamner la SCI [Localité 11] IMMOBILIER au paiement des sommes suivantes :

4.382,05 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1 er avril 2023 inclus (non compris la répartition des charges de l’exercice 2022) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 32.914,64 € et des présentes conclusions pour le surplus ;

1.596,27 € au titre des frais de recouvrement ;

2.500,00 € à titre de dommages et intérêts ;

4.000,00 au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Condamner la SCI [Localité 11] IMMOBILIER aux entiers dépens dont distraction au profit du Cabinet CASSEL conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 octobre 2023, la SCI [Localité 11] IMMOBILIER demande au tribunal de :

— DEBOUTER le [Adresse 12] de ses fins et conclusions, le dire irrecevables en tout cas non fondées ;

— CONSTATER que les demandes de condamnations au titre de:

o 963,90 € de la régularisation de charges d’eau 2007 appelée le 2 avril 2009, et de

o 1.430,08 € correspondant à une écriture non justifiée du 18 novembre 2013 sont irrecevables car prescrites, en tout cas mal fondées ;

— CONSTATER que les demandes de condamnation au titre des charges d’eau des années 2009 ; 2012 ; 2015 ; 2016 ; 2017 ; 2018 à hauteur de respectivement 963,90 € ; 1625,40 € ; 2.013,48 € ; 335 €, 335 € et 335 € soit en tout 5.607,78 € ne sont pas fondées ;

— CONSTATER que les demandes de condamnation au titre des charges d’eau des années 2019 ; 2020 et 2021 à hauteur de respectivement 137,20 €, 137,20 € et 139,60 € soit en tout 414 € ne sont pas fondées ;

En conséquence,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence CAP SUD, représenté par son syndic, à créditer sur le compte de la SCI [Localité 11] IMMOBILIER la somme de 5.607,78 € correspondant aux appels de charges d’eau non justifiées des années 2009 ; 2012 ; 2015 ; 2016 ; 2017 et 2018 ;

— CONDAMNER le [Adresse 12], représenté par son syndic, à créditer sur le compte de la SCI [Localité 11] IMMOBILIER la somme de 414 € correspondant aux appels de charges d’eau non justifiées des années 2019 à 2021 ;

— DISPENSER la SCI [Localité 11] IMMOBILIER de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires y compris s’agissant de la condamnation au paiement à la SCI [Localité 11] IMMOBILIER d’une somme au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le [Adresse 12] au paiement à la SCI [Localité 11] IMMOBILIER d’une somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 4 septembre 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 7 novembre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Au visa de l’article 2224 du code civil, la SCI [Localité 11] IMMOBILIER soutient que le syndicat des copropriétaires, qui l’a assignée le 19 novembre 2020, est prescrite s’agissant des demandes correspondant à des appels de charges antérieurs au 19 novembre 2015.

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’en application des dispositions de l’article 789 alinéas 1 et 6 du code de procédure civile, la prescription soulevée par la SCI [Localité 11] IMMOBILIER est irrecevable.

Sur ce,

L’article 789 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».

En application de l’article 772-1 du code civil, entré en vigueur au 1er septembre 2017, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées, distinctes des conclusions au sens de l’article 753.

Dans la mesure où l’instance a été introduite par exploit d’huissier signifié le 19 novembre 2020, et que la fin de non-recevoir a été soulevée devant le tribunal et non le juge de la mise en état, elle sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

La SCI [Localité 11] IMMOBILIER conteste les demandes de condamnation au titre des charges d’eau entre 2009 et 2021 au motif que :

Le syndicat des copropriétaires n’a jamais justifié du bien-fondé de l’écriture de 963,90 euros appelée le 02 avril 2009.

Les relevés de compteurs produits sont incohérents au regard des appels de charges d’eau.

Des erreurs ont été commises par le syndic au regard des personnes des locataires, quelqu’un lui ayant manuellement attribué un mauvais locataire et/ou un mauvais lot de sorte que les relevés de comptes associés à ces lots sont nécessairement erronés.

Pour les 9 années de 2012 à 2020, le syndicat a appelé au total 1.530 m3 d’eau alors que, selon le seul document probant, la consommation annuelle de décembre 2017 à décembre 2018 a été de 73 m3.

L’ancien compteur a été déposé en décembre 2017 par la société ISTA qui n’a pas relevé la position de l’index, de sorte qu’il est impossible de déterminer la consommation d’eau entre 2014 et 2017.

Alors qu’il existe des compteurs relevés par la société ISTA, le syndic appelle tous les ans depuis 2019 un forfait de 40m3.

Le syndicat des copropriétaires est défaillant dans la justification des charges d’eau.

Le syndicat des copropriétaires oppose que :

Il doit répercuter aux copropriétaires les m3 d’eau tels qu’ils ressortent des index relevés par l’entreprise de relevage des compteurs ;

Il ignore les conditions d’occupation des locaux et ne peut intervenir sur les installations privatives qu’il appartient aux copropriétaires de faire vérifier quand la facturation leur semble erronée ;

La consommation d’eau fait partie des charges récupérables et la SCI [Localité 11] IMMOBILIER n’a jamais justifié de la moindre réclamation de ses locataires ;

Il ne dispose d’aucune explication pour la facturation d’eau du 02 avril 2009 pour 963,90 euros ;

Les consommations de 2012 (1.625,40 euros) et 2015 (1.759,88 euros) résultent des index relevés ;

La SCI [Localité 11] IMMOBILIER s’est contentée d’adresser des réclamations au syndic sans se préoccuper de faire vérifier ses installations privatives ni de communiquer ses index alors que l’entreprise chargée des relevés n’avait pas accès à son local ;

Elle ne démontre pas le caractère erroné des index relevés qui sont présumés exacts.

Sur ce,

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».

Enfin, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de la SCI [Localité 11] IMMOBILIER et son extrait Kbis,

• Les lettres de mise en demeure et de rappel,

• Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 2 avril 2009 et arrêtés au 1er avril 2023,

• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2010 à 2022 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• L’attestation de non recours des assemblées visées ci-dessus,

• Le contrat de syndic,

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

Il incombe au copropriétaire, qui conteste l’exactitude des indications données par un compteur d’eau individuel d’apporter la preuve de la défaillance de l’installation.

Le syndicat des copropriétaires reconnaît ne pouvoir justifier de la somme de 963,90 euros portée au débit du compte le 02 avril 2009 sous l’appellation « régul consommation EF privative 2007 », qui sera par conséquent retirée.

La somme de 1.625,40 euros appelée au titre de la consommation d’eau froide de l’année 2012 (540 m3) apparaît en revanche justifiée par l’index TECHEM communiqué (pièce n°229), dont il n’est nullement démontré qu’il ne correspondrait pas au lot de la SCI [Localité 11] IMMOBILIER.

Il en est de même de la consommation facturée au titre de l’exercice 2015 à hauteur de 1.759,88 euros justifiée par la production des relevés TECHEM des 15 juin et 22 décembre 2015 montrant une consommation d’eau de 612 m3 (pièce n°230).

Si cette société indique s’être présentée en vain pour relever les compteurs les 18 juin 2013, 29 janvier 2014, 18 juin 2014 et 18 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires ne communique toutefois ni règlement de copropriété ni décision de l’assemblée générale l’autorisant dans ce cas de figure à appliquer une règle forfaitaire.

Sera dès lors retranchée du compte de la SCI [Localité 11] IMMOBILIER la somme totale de 2.636,50 euros correspondant à :

963,90 euros portée au débit du compte le 02 avril 2009 sous l’appellation « régul consommation EF privative 2007 ».

253,60 euros de forfaits imputés sur les exercices 2013 et 2014.

3 x 335 euros, soit 1.005 euros de forfaits imputés sur les exercices 2019 à 2021.

414 euros de forfaits imputés sur les exercices 2019 à 2021.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fond produits que la SCI [Localité 11] IMMOBILIER reste, dans ces conditions, débitrice de la somme de 1.745,55 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er avril 2023 (appel du 1er avril 2023 inclus).

L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

La SCI [Localité 11] IMMOBILIER sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.745,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2020, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse une mise en demeure adressée à la SCI [Localité 11] IMMOBILIER le 05 mars 2014, dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Seuls les frais engagés à compter de cette date peuvent donc lui être alloués sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la condition toutefois d’être nécessaires et justifiés par le contrat de syndic correspondant.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne communique que les contrats de syndic couvrant la période du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2021, et la période du 05 juillet 2021 au 31 janvier 2023, apparaît dès lors uniquement fondé en sa demande relative aux frais de signification de la sommation de payer délivrée le 12 février 2019 pour un coût de 184,24 euros.

Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il n’établit pas que la carence du défendeur a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété.

Faute de justifier tant de sa mauvaise foi que de l’existence et de l’étendue d’un préjudice en lien de causalité avec son défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la défenderesse sera condamnée aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Le sens de la présente décision commande de ne pas dispenser la SCI [Localité 11] IMMOBILIER de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI [Localité 11] IMMOBILIIER ;

CONDAMNE la SCI [Localité 11] IMMOBILIIER à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 1] à Paris 13ème arrondissement :

la somme de de 1.745,55 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er avril 2023 (appel du 1er avril 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2020.

la somme de 184,24 euros au titre des frais nécessaires.

CONDAMNE la SCI [Localité 11] IMMOBILIER aux entiers dépens, dont distraction au profit du Cabinet CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Localité 11] IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 1] à Paris 13ème arrondissement la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et la déboute de sa demande à ce titre ;

DÉBOUTE la SCI [Localité 11] IMMOBILIER de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 16 Janvier 2025

La Greffière La Présidente