TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [O] [S] [N] [T], Madame [W] [K] [A] [J] épouse [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lidia MORELLI

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04903 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4IU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 13 novembre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des coproprétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS DESRUE IMMOBILIER, dont le siège social est sis – [Adresse 1]

représentée par M^e Lidia MORELLI, avocat au barreau d’ESSONNE,

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [S] [N] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [K] [A] [J] épouse [T], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 novembre 2025 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 13 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04903 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4IU

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] sont propriétaires du lot n° 18 au sein d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS DESRUE IMMOBILIER a, par acte de commissaire de justice en date des 23 septembre 2025 (PV 659), fait assigner Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4395,28 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01 avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024 et la capitalisation des intérêts ;

—  589,85 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

—  1500 euros au titre de dommages et intérêts ;

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 octobre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Le Tribunal a sollicité du syndicat des copropriétaires la communication des attestations de non- recours contre les assemblées générales, sous quinzaine. Ces éléments ont été transmis dans les délais impartis avec, en sus, le règlement de copropriété.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot 18 ( et non pas 18 et 306 comme allégué par le demandeur ; le lot 306 correspond au lot d’un autre immeuble) ;

— un décompte des sommes dues pour la période du 01/07/2024 au 01/04/2025 ( appel fonds travaux avril 2025 et appel provisions 2ème trimestre 2025 inclus)

— les appels de charges couvrant la période,

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 16 juin 2023 et les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 13/12/2023, et 13/06/2024 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels de charges et travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;

— une mise en demeure de payer la somme de 3735,43 au titre des charges de copropriétés, en date du 24 mai 2024, présentée le 27 mai 2024.

Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] est débiteur, au 01 avril 2025, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 4395,28 euros au titre des charges impayées.

Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] ni comparants, ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire soit à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 3735,43 euros et à compter de l’assignation du 23 septembre 2025 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Monsieur et Madame [T], doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] sont solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS DESRUE IMMOBILIER, somme de 4395,28 euros au titre des charges impayées pour la période du 01/07/2024 au 01/04/2025 ( appel fonds travaux avril 2025 et appel provisions 2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 3735,43 euros et à compter du 23 septembre 2025 pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée sur les charges, elle est ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation est le 23 septembre 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il ressort du décompte et des pièces produites que le syndic a facturé :

— au titre des frais de mise en demeure et lettres de relances : 250,12 euros ( lettre de relance du 01/08/2024, mise en demeure du 29/08/2024, mise en demeure du 09/08/2024, mise en demeure du 17/09/2024, lettre de relance du 14/11/2024, lettre de relance du 28/01/2025, mise en demeure du 11/02/2025).

Cependant, la justification de l’envoi par lettre recommandée avec accusé réception des lettres de mise en demeure ne sont pas produites aux débats de sorte que ces frais seront rejetés. Les frais au titre des lettres de relances seront retenus à hauteur de 150 euros.

— au titre des honoraires du syndic pour « remise du dossier à l’avocat » : 339,73 euros.

Toutefois, il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles de sorte que ces frais seront rejetés.

En conséquence, Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] sont solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS DESRUE IMMOBILIER, la somme de 150 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit et arrêté au 01/02025 qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de juillet 2024. En l’état, il n’existe pas de raison expliquant cette carence. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires.

Le montant sollicité sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur et Madame [T]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 250 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS DESRUE IMMOBILIER la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] partie perdante, sont solidairement condamnés aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] sont solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS DESRUE IMMOBILIER, la somme de 4395,28 euros au titre des charges impayées pour la période du 01/07/2024 au 01/04/2025 ( appel fonds travaux avril 2025 et appel provisions 2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 3735,43 euros et à compter du 23 septembre 2025 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 23 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS DESRUE IMMOBILIER, la somme de 150 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS DESRUE IMMOBILIER la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS DESRUE IMMOBILIER la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS DESRUE IMMOBILIER du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [W] [T] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 13 novembre 2025,

La greffière La présidente

Décision du 13 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04903 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA4IU