TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 25/00461 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D54L

Minute : 25/926

JUGEMENT

Du :14 Novembre 2025

[P] [C] [O]

C/

[Y] [N] [E]

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 14 Novembre 2025;

Sous la Présidence de Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Agnès BRENNEUR, Greffier;

Après débats à l’audience du 16 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Madame [P] [C] [O], demeurant 86 Rue John Fitzgerald Kennedy – L-3249 LUXEMBOURG

Rep/assistant : M^e Anne-sophie BOUR, avocat au barreau de THIONVILLE

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [N] [E], demeurant 26 Rue du couvent – L-1363 HOWALD (LUXEMBOURG), non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er juillet 2023, Madame [U] [C] [O] a donné à bail à Monsieur [Y] [N] [E] un appartement à usage d’habitation situé au 7 rue des bouleaux à 57480 APACH, pour un loyer mensuel de 1200 euros outre une provision pour charges de 150 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, Madame [U] [C] [O] a fait assigner Monsieur [Y] [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Thionville aux fins de voir :

Prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [N] [E] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sans délai suivant la signification de la décision à intervenir,Condamner Monsieur [Y][N] [E] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 9450 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance hors charges, et portant intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,Condamner Monsieur [Y] [N] [E] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [C] [O] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré des relances de sa part.

A l’audience du 16 septembre 2025, Madame [U] [C] [O], a comparu représentée par son conseil. La bailleresse a réitéré les termes de son assignation.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [Y] [N] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats en audience publique, la décision a été mise en délibéré, pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2025, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [U] [C] [O] a comparu représentée par son conseil.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [Y] [N] [E] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

L’assignation ayant été délivrée le 20 juin 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie dématérialisée, le 26 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 16 septembre 2025.

Par ailleurs, s’agissant d’un bailleur privé, il n’a pas à être démontré la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou de la caisse d’allocations familiales.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bienfondé de la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Pour l’exercice de l’action en résiliation, l’assignation suffit à mettre en demeure la partie qui n’a pas rempli son engagement. Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résiliation doive être immédiatement prononcée, ou si elle ne sera pas suffisamment réparée par une condamnation à des dommages-intérêts.

En l’espèce, Madame [U] [C] [O] fait valoir que Monsieur [N] [E] a laissé s’accumuler une dette de 9.450 euros au 12 février 2025 et ne répond plus à ses obligations locatives depuis plus d’un an. Il ressort des échanges de courriels produits aux débats que ce dernier ne conteste pas être redevable d’une créance sur les loyers.

Or, le défaut de paiement par Monsieur [N] [E] de ses loyers et charges récupérables pendant plusieurs mois constitue une inexécution suffisamment grave pour prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du 12 février 2025.

Il convient, par suite, de condamner Monsieur [N] [E] à restituer les lieux loués situés 7 rue des bouleaux à 57480 APACH.

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux en application des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la créance de Mme [C] [O]

L’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 précitée, ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties, énoncent que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, Madame [C] [O] verse aux débats le contrat de bail conclu entre les parties le 1er juillet 2023 ;

La somme totale réclamée par la bailleresse de 9450 euros comprend les loyers et charges impayées au 12 février 2025 (mois de février inclus).

Aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette n’est apporté par Monsieur [N] [E], non comparant.

Par conséquent, il convient de condamner ce dernier au paiement de la somme de 9450 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [C] [O] a sollicité à plusieurs reprises la remise des clés. En tout état de cause, Monsieur [N] [E] ne démontre pas avoir remis les clés, et par là avoir libéré les lieux. Dès lors, le maintien de Monsieur [N] [E] dans les lieux cause un préjudice à Madame [C] [O] qu’il y a lieu d’indemniser.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résiliation du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 1200 euros mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [N] [E] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du mois de mars 2025.

Sur les dépens et frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, rien ne motive l’inversion de la charge normale des dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [N] [E] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût de l’assignation, et de la notification de celle-ci au préfet. Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [O] les frais irrépétibles non compris dans les dépens. Monsieur [N] [E] sera condamné au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l’exécution provisoire du présent jugement à l’égard du défendeur est de droit au regard de l’assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Madame [U] [C] [O] recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2023 relatif à l’immeuble d’habitation situé 7 rue des bouleaux – 57480 APACH, entre Madame [U] [C] [O] d’une part et Monsieur [Y] [N] [E] d’autre part, aux torts exclusifs du défendeur et à compter du 12 février 2025 (mois de février inclus) ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] [E] à libérer les lieux situés 7 rue des bouleaux – 57480 APACH, en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Y] [N] [E] et celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] [E] à payer à Madame [U] [C] [O] la somme de 9450 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation, mois de février 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] [E] à payer à Madame [U] [C] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail et par la loi, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que le montant actuel de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [Y] [N] [E] est de 1200 euros ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 11 de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] [E] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] [E] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation au préfet ;

DÉBOUTE Madame [U] [C] [O] de ses plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,