TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître PALMIERI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03941 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OHK

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5],

représenté par son Syndic la SA le Cabinet MASSON,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Maître PALMIERI, avocat au barreau de Bastia

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [Y],

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 10 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03941 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OHK

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [Y] est propriétaire du lot n°176 d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 12], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris (75010), représenté par son syndic, le cabinet MASSON, a fait assigner M. [U] [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :

-6 818,92 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 10 mai 2022 pour la somme de 3 932,59 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision,

-1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

-2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

Appelée à l’audience du 20 décembre 2024, l’affaire à fait l’objet d’un renvoi à la demande du syndicat des copropriétaire.

A l’audience du 9 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, n’a pas comparu.

M. [U] [Y], comparant en personne, a sollicité un jugement malgré l’absence du syndicat des copropriétaires. Il reconnaît avoir une dette mais conteste le montant réclamé, indiquant que certains paiements ne sont pas pris en compte. Par ailleurs, il demande le rejet de la demande de dommages et intérêts qu’il juge abusive.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats:

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [U] [Y] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°176,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er octobre 2018 au 1er juin 2024 et arrêté à cette date à 6 818,92 euros (en ce inclus 996,22 euros de frais),

— les appels de fonds couvrant la période,

— les comptes de charges pour les années 2019, 2020, 2021,

— les procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété en date du 7 mars 2018, 2 avril 2019, 19 octobre 2020, 30 juin 2021, 14 juin 2022, 3 octobre 2023, 28 juin 2024 ayant notamment :

▸ approuvé les comptes pour les exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022

▸ approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023, 2024, 2025

▸ décidé des travaux ou opérations suivants : remplacement de la batterie de boites aux lettres, réfection de l’habillage intérieur de la cabine ascenseur, électricité (résolutions 10.1, 10.2 et 10.3, AG 02/04/19), travaux de renforcement du contrôle d’accès dans l’immeuble, travaux dans le local de ménage, dans les placards des dégagements des étages (résolution 12, 13, AG 19/10/20), aménagement de la façade rue (résolution 17, AG 03/10/23 et résolution 23, AG 28/06/24).

M. [U] [Y] soutient avoir procédé, par chèque, aux dates qu’il indique, aux paiements suivants :

n°chèque

Da Date indiquée par M.[U] [Y]

Montant

Crédité au décompte

9747011B

06/02/23

150

23/02/21

9747013D

08/03/23

200

9747017A

08/04/23

348,5

20/10/21

9747020D

09/05/23

358,76

12/04/22

9747026C

300

28/03/23

9747030G

150

30/06/23

9747038A

08/02/24

150

09/02/24

97[Immatriculation 6]/03/24

150

25/03/24

3587004

10/07/24

300

3587006D

02/08/24

150

358708F

07/10/24

250

358[Immatriculation 8]/11/24

200

3587015F

08/12/24

250

3587016F

18/01/25

150

358[Immatriculation 9]/02/25

200

358[Immatriculation 10]/03/25

150

M. [U] [Y] n’apporte aucun élément démontrant que les chèques que le syndicat des copropriétaires n’a pas mentionné au décompte ont été débité, ces paiements ne peuvent donc pas être pris en compte dans le cadre de cette procédure. Néanmoins, s’il s’avère qu’il a réellement effectué ces paiements, il lui appartient de produire les justificatifs au syndicat des copropriétaire pour faire déduire les sommes déjà payées du montant de la condamnation prononcée.

Au vu des pièces produites, M. [U] [Y] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 5 822,70 euros, pour la période allant du 1er octobre 2018 au 1er juin 2024, incluant le 3e appel « aménagement façade ».

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 10 mai 2022 pour la somme de 1 682,82 euros, somme réellement due hors frais à la date de la mise en demeure et tenant compte des paiements intervenus postérieurement et à compter du 28 juin 2024, date de l’assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la sommation de payer délivrée le 10 mai 2022. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 585,67 euros.

Il est sollicité 150 euros d’honoraires de syndic pour « mise au contentieux », or il s’agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n’est pas démontré qu’ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Cette somme sera écartée.

Il n’est pas justifié de frais d’hypothèque, la somme de 225 euros doit donc être écartée.

Enfin, le syndicat des copropriétaires impute des frais bancaires au défendeur sans en justifier, ces frais seront aussi écartés.

Il est justifié de la délivrance de la sommation de payer du 10 mai 2022. Cependant, l’article 64 du décret du 17 mars 1967, valide le recours à une lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour les notification et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront retenus au montant de 6,50 euros, coût de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception.

En conséquence la somme globale de 6,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2022.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que M. [U] [Y] ne paye pas régulièrement ses charges, qu’il procède a des versement de 150 à 340 euros environ sans que cela ne soit suffisant pour payer le montant des charges et pour apurer sa dette. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 75 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [U] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [U] [Y] devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le cabinet MASSON, les sommes suivantes :

-5 822,70 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er octobre 2018 au 1er juin 2024, incluant le 3e appel « aménagement façade », avec intérêt au taux légal à compter du 10 mai 2022 sur la somme de 1 682,82 euros et à compter du 28 juin 2024 pour le surplus,

-6,50 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2022,

-75 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE M. [U] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) pris en la personne de son syndic le cabinet MASSON, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE M. [U] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le greffier Le président