N° RG 24/00740 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752RW

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 6]

N° RG 24/00740 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752RW

Minute : 24/406

JUGEMENT

Du : 05 Novembre 2024

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

C/

Mme [B] [I]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Mme [S] [X], munie d’un pouvoir ;

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Septembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2023, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [B] [I] sur un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel de 414,39 euros et d’une provision pour charges de 179 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1796,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Madame [B] [I] le 12 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 mai 2024, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT a assigné Madame [B] [I] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Calais pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse du logement loué au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner la défenderesse au paiement :

de la somme de 1087,77 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 31 mars 2024, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du code civil ; d’une indemnité d’occupation d’un montant de 547,35 euros égale au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er avril 2024 et ce jusqu’au départ effectif de la défenderesse du logement loué ; de la somme de 300 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil; des dépens au visa de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 mai 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car la locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 17 septembre 2024, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 septembre 2024, s’élève désormais à 1409,59 euros. Il déclare que des versements ont été effectués et n’est pas opposé à ce que la demanderesse bénéficie de délais de paiement.

Il indique que la locataire pourrait bénéficier du FSL.

Madame [B] [I] sollicite des délais de paiement afin de pouvoir apurer sa dette et se maintenir dans les lieux. Elle propose de régler la somme de 40 euros en plus du loyer courant.

Elle explique avoir eu des difficultés car l’aide personnalisée au logement (APL) a été coupée puis a fait l’objet de rappels. De même, elle indique qu’elle n’a pas perçu le RSA pendant plusieurs mois mais qu’il est aujourd’hui rétabli. Toutefois, elle précise qu’elle essaye d’apurer sa dette depuis plusieurs mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 11 décembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1796,76 euros a été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. En effet, si par principe les APL s’imputent au paiement des mois en cours, en l’espèce des rappels d’APL sont intervenus durant le délai de deux mois pour un montant de plus de 1366 euros. Ces rappels d’APL précisaient la période concernée (septembre 2023 – décembre 2023), et doivent donc s’imputer à la dette. De plus, des « rectifications période septembre 2023- décembre 2023 » créditées par le bailleur pendant le délai de deux mois doivent être imputées à la dette. Enfin, la locataire a versé 450 euros durant le délai de deux mois.

Le bailleur n’est donc pas bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, de sorte que sa demande de résiliation du bail sera rejetée.

Par voie de suite, le contrat de location étant toujours en cours, ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront également rejetées.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 septembre 2024, Madame [B] [I] lui devait la somme de 1409,59 euros, échéance de septembre non incluse.

Il convient toutefois de déduire de cette somme celles facturées au titre des frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront comprises le cas échéant dans les dépens ainsi que les « frais non réponse ressource » qui ne sont justifiés ni dans leur montant ni dans leur principe.

Madame [B] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 1213,87 euros au bailleur, outre intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2024 sur la somme de 922,52 euros (après déduction des dépens et des frais non justifiés) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [B] [I] sollicite des délais de paiement à l’audience et le bailleur a manifesté son accord quant à l’octroi de tels délais.

Au vu de ces éléments, des déclarations tenues à l’audience par la locataire et du fait que cette dernière a commencé à apurer sa dette depuis plusieurs mois, des délais de paiement lui seront accordés.

Elle sera ainsi autorisée à s’acquitter de sa dette en réglant la somme mensuelle de 40 euros pendant 30 mois selon les modalités fixées dans le dispositif de la décision.

A défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [B] [I], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 décembre 2023 a été réglée dans le délai de deux mois,

REJETTE par voie de suite la demande de constat de la résiliation du bail formée par l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT,

REJETTE la demande d’expulsion formée par l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT,

REJETTE la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation formée par l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT,

CONDAMNE Madame [B] [I] à payer à l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 1213,87 euros (mille deux cent treize euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers et charges) arrêté au 12 septembre 2024, échéance de septembre non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2024 sur la somme de 922,52 euros (neuf cent vingt-deux euros et cinquante-deux centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [B] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 40 euros (quarante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 décembre 2023, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 6 mai 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge