TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Y] [T]

[P] [G]

PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08640 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53XD

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEURS

Madame [Y] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08640 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53XD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2023, la société HLM AXIMO a consenti un bail d’habitation à M. [P] [G] et Mme [Y] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1432,52 euros et d’une provision pour charges de 309,68 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 13766,19 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [G] et Mme [Y] [T] le 28 juin 2024.

Par assignations du 6 septembre 2024, la société [Adresse 4] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [G] et Mme [Y] [T] au besoin avec l’intervention d’un serrurier et de la force publique, et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

—  17350,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024 à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 février 2025, la société HLM AXIMO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa dette à la somme de 31215,98 euros, en précisant l’application d’un surloyer en janvier 2025.

Bien que régulièrement assignés à étude, M. [P] [G] et Mme [Y] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 11 février 2025, la demanderesse a communiqué la copie des procès-verbaux de modalités de remise des actes d’assignation.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société [Adresse 4] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Au terme de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié aux locataires le 27 juin 2024 en mentionnant le délai contractuel de deux mois. D’après l’historique des versements, la somme de 13766,19 euros n’a pas été réglée par les locataires dans ce délai suivant la signification du commandement de payer et aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société HLM AXIMO à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail consti-tue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son apprécia-tion souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Au terme de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société [Adresse 4] verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 31 janvier 2025, M. [P] [G] et Mme [Y] [T] lui devaient la somme de 31215,98 euros.

Toutefois, en l’absence des défendeurs à l’audience et au regard de l’application d’un surloyer en janvier, seule la demande comprise dans l’assignation sera envisagée. Le décompte communiqué démontre qu’à la date du 6 septembre 2024, M. [P] [G] et Mme [Y] [T] devaient à la société HLM AXIMO la somme de 17350,77 euros. Cette somme correspond au montant des loyers impayés et des indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [P] [G] et Mme [Y] [T], absents à l’audience, n’apportent de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux léagl à compter de l’assignation.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (11.2), ils seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement, conformément à l’article 1310 du code civil.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Adresse 4] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [G] et Mme [Y] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société HLM AXIMO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 décembre 2023 entre la société [Adresse 4], d’une part, et M. [P] [G] et Mme [Y] [T], d’autre part, concernant les locaux d’habitation situés au [Adresse 2] à [Localité 6], est résilié depuis le 28 août 2024,

ORDONNE à M. [P] [G] et Mme [Y] [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [P] [G] et Mme [Y] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [P] [G] et Mme [Y] [T] à payer à la société HLM AXIMO la somme de 17350,77 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [P] [G] et Mme [Y] [T] à payer à la société [Adresse 4] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [P] [G] et Mme [Y] [T] aux dépens de la présente instance.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge