TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/53503 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7X7Z

N° : 9

Assignation du :

12 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 décembre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8] – RIVP

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Pierre-emmanuel TROUVIN, avocat au barreau de PARIS – #A0354

DEFENDERESSE

La société [P] INTERNATIONAL S.A.R.L.

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Maurice PFEFFER, avocat au barreau de PARIS – #C1373

DÉBATS

A l’audience du 24 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 juin 2018, la société Régie Immobilière de la ville de [Localité 8] (RIVP) a consenti un renouvellement de bail commercial à la société Alif International, pour une durée de neuf années, à compter du 1er mars 2017, moyennant un loyer en principal de 8 120 euros par an, payable mensuellement et par avance.

Par acte du 5 juillet 2019, la société Alif International a cédé son fonds de commerce à la société [P] International.

Le bailleur a fait délivrer à la société [P] International, par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, un commandement visant la clause résolutoire de mettre fin aux infractions aux clauses du bail et de cesser les nuisances sonores et troubles du voisinage et la vente de tabac et d’alcool en violation de la réglementation applicable.

Par acte délivré le 12 mai 2025, la société RIVP a fait assigner la société [P] International devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Cette affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 31 juillet 2025, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties avec injonction pour les parties de rencontrer un médiateur.

A l’audience du 24 novembre 2025, par des conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société RIVP demande au juge des référés de :

— débouter la société [P] International de l’ensemble de ses demandes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial renouvelé du 14 juin 2018 et la résiliation de plein droit dudit bail liant les parties, aux torts exclusifs de la société [P] International et ce, à compter rétroactivement du 12 octobre 2024 ;

— constater que la société [P] International est occupante sans droit ni titre à compter rétroactivement du 12 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion immédiate de la société [P] International ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 5] [Localité 1], et ce, avec l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

— ordonner la séquestration des bien et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls de la société [P] International ;

— condamner la société [P] International au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en principal en vigueur à la date de résiliation majoré de 50%, outre tous les accessoires du loyer et charges, à compter rétroactivement du 12 octobre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des locaux ;

— déclarer mal fondée toute éventuelle demande de délais ;

— condamner la société [P] International à abandonner le dépôt de garantie d’un montant de 1001,01 euros entre ses mains, à titre d’indemnité, conformément aux stipulations du bail ;

— condamner la société [P] International à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société [P] International demande au juge des référés de :

— dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter la société demanderesse de toutes ses prétentions ;

Subsidiairement,

— si la clause résolutoire était déclarée acquise, suspendre les effets de la clause pendant 5 mois, le temps de permettre de céder son fonds de commerce ;

— condamner la demanderesse aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut d’exécution de l’obligation réclamée dans le commandement soient manifestement fautifs,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Au cas présent, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, ou « d’inexécution d’une seule de l’ensemble des clauses du bail », un mois après un commandement de payer ou sommation d’exécuter resté infructueux.

L’avenant de renouvellement de bail commercial stipule, en son article 4.1.1 “règles d’occupation”, que “le preneur devra prendre toutes les précautions nécessaires pour que de son fait ou de celui de ses préposés, l’exercice de son activité ne puisse nuire, en quoi que ce soit, à la tranquillité, à la salubrité, à la solidité, à la sécurité ou à la bonne tenue de l’ensemble immobilier et ne puisse causer aux immeubles voisins, ni incommodité, ni gêne, ni trouble, ni préjudice quelconque”. Par ailleurs, il précise que le preneur devra “d’une façon générale, se conformer aux prescriptions, recommandations et injonctions émanant du règlement sanitaire de la ville de [Localité 8], de l’inspection du travail, des commissions d’hygiène et de sécurité et plus généralement de tous services administratifs concernés de façon à ce que le bailleur ne puisse en aucun cas encourir une quelconque responsabilité”.

La société RIVP reproche à la société [P] International d’être à l’origine de nuisances sonores et de troubles du voisinage, et de vendre du tabac et de l’alcool après 21 heures en violation de la réglementation applicable. Pour justifier du non-respect de ses obligations contractuelles par la locataire, la société RIVP produit trois procès-verbaux de constat de commissaire de justice postérieurs au commandement visant la clause résolutoire.

La société [P] International conteste la persistance des manquements aux obligations du locataire au regard de ces constats. Elle fait valoir qu’aucun acte d’incivilité n’a été constaté par les procès-verbaux produits s’agissant des nuisances et met en cause les liens éventuels de dépendance unissant la personne assistant l’huissier de justice pour rapporter la preuve de la vente de tabac par le commerce, contestant ainsi la loyauté de la preuve rapportée.

Toutefois, il ressort des pièces produites que :

— dans le premier procès-verbal de constat dressé le 18 décembre 2024, le commissaire de justice a indiqué, à 21h35, constater depuis la voie publique que le magasin d’alimentation générale et d’épicerie à l’enseigne SARL [P] International est éclairé et la porte du magasin est ouverte avec la présence d’un employé. Il mentionne également à proximité un groupe de neuf personnes, jeunes, dont certaines ont un comportement bizarre et sont notamment debout, le nez collé à la façade de l’immeuble,

— le deuxième procès-verbal de constat, daté du 14 janvier 2025, à 21h05, fait mention qu’au niveau du 9-11 de la rue, à proximité du magasin, se trouve un groupe de trois personnes, jeunes en sitting et portant des cagoules, deux étant en outre assises sur les appuis de fenêtre,

— dans le troisième procès-verbal de constat, dressé le 7 février 2025, le commissaire de justice a indiqué, à 21h, avoir rencontré M. [O], lequel lui a justifié de son identité en lui présentant son passeport, avant d’entrer les mains vides dans le commerce. Il mentionne qu’il en est ressorti à 21h07 avec un sac plastifié noir à l’intérieur duquel se trouve un paquet de cigarettes de marque Philip Morris, neuf, dont il joint une photographie, ainsi qu’une bouteille de vodka de marque Sobieski Premium Vodka, photographiée également. Il joint également une photographie du ticket de caisse établi par le magasin d’alimentation.

En outre, ces éléments sont corroborés par :

— deux arrêtés de fermeture administrative des 5 janvier 2022 et 3 février 2023 pour vente illicite de tabac et d’alcool,

— un avertissement préfectoral du 2 juin 2023 pour la vente d’alcool après 21h,

— le courrier du 29 juillet 2024, adressé par le commissaire général du commissariat du [Localité 3] à la directrice sûreté tranquillité de la RIVP, décrivant « des allées et venues incessantes de clients ainsi que la stagnation nocturne bruyante de certains de ces deniers dans la [Adresse 10] » ; et que « l’isolement de l’épicerie [P] dans cette portion basse de la [Adresse 10] corrobore les signalements des riverains qui la désignent comme la principale source des nuisances subies tandis que l’étroitesse de la voie décuple l’impact des troubles nocturnes générés sur les immeubles d’habitation ». Il précise en outre que cet exploitant se fait très défavorablement remarquer pour ne pas respecter de manière récurrente les réglementations spécifiques en matière de détention et de vente de tabac et d’alcool et notamment pour vendre de l’alcool à emporter au-delà de 21h.

— plusieurs témoignages de riverains datés du mois d’août 2024 et de février 2025, attestant également de la présence de plusieurs individus, entre 3 et 10 personnes, rassemblés devant l’épicerie et à l’origine de nuisances sonores, et de la présence de déchets sur le sol devant le magasin. Ils font état d’une consommation d’alcool et de tabac.

Enfin, les attestations de voisins et clients de la société [P] International affirmant qu’elle n’est pas à l’origine des nuisances, et les allégations de la défenderesse concernant l’absence de loyauté du procès-verbal de constat du 7 février 2025, alors que les constatations y figurant font foi jusqu’à preuve contraire, ne sont pas de nature à remettre en cause la valeur probante des pièces produites en demande.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les manquements contractuels reprochés au locataire ont perduré postérieurement au délai imparti par le commandement du 11 septembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont donc pas été régularisées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société [P] International sollicite la suspension de la clause résolutoire durant cinq mois afin de pouvoir céder son fonds de commerce. Elle produit, une offre d’achat de son fonds de commerce sous réserve de l’accord du bailleur, datée du 22 octobre 2025, valable pour une durée de trois mois.

Toutefois, cette seule offre, sans régularisation d’une promesse de vente du fonds de commerce entre les parties concernées, ne constitue pas une pièce suffisante pour justifier la suspension des effets de la clause résolutoire. Cette demande sera donc rejetée.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société [P] International et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, il est rappelé qu’à compter de la fin du contrat du bail, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société [P] International depuis le 11 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, auquel sera condamné la défenderesse.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société [P] International, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens qui comprendront uniquement le coût du commandement et de l’assignation.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société RIVP une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 octobre 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [P] International et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons la demande de la société [P] International de délais de suspension des effets de la clause résolutoire ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société [P] International à payer à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] – RIVP une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 11 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formulées au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation et de la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société [P] International aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation ;

Condamnons la société [P] International à payer à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 8] – RIVP la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 30 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE