TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

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N° RG 25/50166 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6EPT

N° : 11

Assignation du :

06 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 avril 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [D] [R]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Monsieur [M] [R]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Madame [Z] [R]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Madame [E] [R]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Monsieur [O] [R]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Monsieur [N] [P]

[Adresse 11]

[Localité 14]

Madame [C] [P]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Monsieur [F] [P]

[Adresse 2]

[Localité 13]

Représentés par le Cabinet GEMALIA, SARL

[Adresse 7]

[Localité 15]

représentés par Maître David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #D0100

DEFENDERESSE

La S.A.S. [Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par Maître Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS – C1024

DÉBATS

A l’audience du 20 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 06 janvier 2025, et les motifs y énoncés,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 26 mars 2009, « l’indivision [B] [R] » a renouvelé le bail commercial consenti à la société CHEZ AMANDINE pour les locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 24.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.

Le fonds de commerce a été vendu à la société SAS [Adresse 3].

Les bailleurs ont fait délivrer le 17 octobre 2024 au preneur une sommation visant la clause résolutoire lui enjoignant de

restituer les caves 38, [Cadastre 8] et 40respecter l’usage de réserve affecté à la cave rattachée au bailretirer la porte métallique qui donne accès au couloir communcommuniquer l’attestation d’assurance des locaux.

Les bailleurs ont fait délivrer le même jour un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour une somme de 13.307,44 euros, au titre de l’arriéré locatif au 14 octobre 2024.

Par acte du 18 décembre 2024, la société SAS [Adresse 3] a assigné la société GEMALIA représentant l’indivision [R] – [P] devant le tribunal judiciaire de Paris pour voir condamner la société GEMALIA, en qualité de représentant et mandataire des bailleurs, au paiement de 280.000 euros pour non-respect de l’obligation de délivrance des caves affectées au local commercial.

Par acte du 6 janvier 2025, M. [D] [R], M. [M] [R], Mme [Z] [R], Mme [E] [R], M. [O] [R], M. [N] [P], Mme [C] [P], M. [F] [P] et la société GEMALIA représentant l’indivision, ci-après dénommés « l’indivision [R] – [P] », ont fait assigner la société SAS [Adresse 3] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société SAS [Adresse 3] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société SAS [Adresse 3] à payer aux demandeurs la somme provisionnelle de 55,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024,

— condamner la société SAS [Adresse 3] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 6.626,86 euros augmentée des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société SAS [Adresse 3] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Après un renvoi l’affaire a été retenue à l’audience du 20 mars 2025.

L’indivision [R] – [P] s’est opposée à tous les moyens et demandes du défendeur, et a maintenu les termes de son assignation.

La société SAS [Adresse 3] était représentée. Elle a demandé

le dessaisissement du juge des référés au profit du tribunal judiciaire déjà saisi sur le motif de la litispendancesubsidiairement le rejet des demandes en raison de contestations sérieusesen tout état de cause la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur l’exception de litispendance

La société SAS [Adresse 3] soutient que le juge des référés doit se dessaisir au profit du tribunal judiciaire que la société a saisi, par assignation du 18 décembre 2024, pour voir condamner la société GEMALIA, en qualité de représentant et mandataire des demandeurs, au paiement de 280.000 euros pour non-respect de l’obligation de délivrances des caves affectées au local commercial.

Les demandeurs s’opposent à cette exception en relevant principalement que l’objet des deux instances n’est pas identique.

En droit l’article 100 du code de procédure civile dispose que « Si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office. »

Cependant il ne peut y avoir litispendance entre une instance au fond et une demande tendant au prononcé de mesures provisoires portée devant le juge des référés.

L’exception sera par conséquent rejetée sans qu’il soit besoin de savoir si les deux procédures correspondent au « même litige ».

II – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer ou le défaut de respect d’une autre stipulation contractuelle, visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Mais la défenderesse soutient que la demande d’acquisition de la clause résolutoire se heurte à des contestations sérieuses en raison du litige relatif à la disposition de la cave, constituée à son sens des trois lots 38, 39 et 40.

Les bailleurs s’opposent à cette analyse en soutenant que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai d’un mois, et que le preneur n’a pas remédié aux différentes infractions visées dans la sommation de telle sorte que la résiliation du bail est acquise, sans contestation sérieuse possible.

Le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page 6) qui prévoit expressément la résiliation du bail de plein droit « à défaut de paiement d’un seul terme à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une quelconque des conditions du bail, et un mois après un simple commandement de payer ou sommation de satisfaire à ladite condition demeurée sans effet ».

S’agissant du commandement de payer délivré le 17 octobre 2024, il convient de relever que des frais portés au débit le 28 mars 2019, relevant visiblement d’actes d’huissier et d'« honoraires » non explicités et ne faisant pas partie de l’arriéré locatif, sont à déduire pour un total de 1.618,35 euros. Ainsi le commandement n’a été délivré valablement que pour la somme de 11.689,09 euros (13.307,44 – 1.618,35). Deux paiements de 6.626 euros ont été réalisés dans le délai d’un mois pour un total de 13.352 euros.

Les causes du commandement de payer ont donc été acquittées dans le délai contractuel de telle sorte que la clause résolutoire n’a pu produire effet sur ce fondement.

S’agissant de la sommation délivrée le même jour, l’obligation d’assurer le local, et d’en justifier à toute demande du bailleur, est prévue par l’article « CHARGES, CLAUSES ET CONDITIONS » point 16 du bail (page 4).

Les demandeurs soutiennent qu’aucune des obligations visées dans la sommation n’a été exécutée dans le délai d’un mois. La société SAS [Adresse 3] n’apporte aucune preuve contraire, ne donnant aucune information à l’audience sur la situation assurantielle du fonds de commerce.

Malgré le conflit plus large existant entre les parties, il ne peut être soutenu que cette sommation est délivrée de mauvaise foi par les bailleurs, alors que l’obligation d’assurer le local commercial est une obligation essentielle dont le non-respect peut entrainer de graves conséquences. En faisant délivrer ce commandement, l’indivision [R] – [P] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Par conséquent, et sur ce seul motif sans qu’il soit besoin de répondre sur la question des caves dont le juge du fond est par ailleurs saisi, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 18 novembre 2024.

III – Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société SAS [Adresse 3] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

III – Sur la demande de paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés et d’une indemnité d’occupation

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société SAS [Adresse 3] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 834 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par les consorts [R]– [P] déjà analysé ci-dessus, il apparaît que des frais ont été portés au débit du décompte, de telle sorte que l’obligation de la société SAS [Adresse 3], réclamée à hauteur de 55.44 euros, est sérieusement contestable.

La demande en paiement sera rejetée.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SAS [Adresse 3], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SAS [Adresse 3] ne permet d’écarter la demande des requérants formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 euros, et elle sera prononcée en faveur des consorts [R] – [P], et pas de la société représentant l’indivision.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception de litispendance ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 novembre 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SAS [Adresse 3] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société SAS [Adresse 3], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Rejetons la demande en paiement provisionnel de l’arriéré locatif et la demande relative au dépôt de garantie ;

Condamnons la société SAS [Adresse 3] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société SAS [Adresse 3] à payer à M. [D] [R], M. [M] [R], Mme [Z] [R], Mme [E] [R], M. [O] [R], M. [N] [P], Mme [C] [P], et M. [F] [P] la somme totale de 2.000 euros (deux mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 16] le 29 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ