TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Fabrice POMMIER

Monsieur [U] [W] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09617 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C5F

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 10 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [W] [H], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 10 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09617 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C5F

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2022, la SA RIVP a donné à bail à Monsieur [U] [W] [H] un appartement situé [Adresse 3] D, pour un loyer mensuel initial de 477,68 euros, et 140 euros de provisions sur charges.

Suspectant une sous-location du logement, par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024, la SA RIVP en vue de faire constater la sous-location de l’entier logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, la SA RIVP a fait assigner Monsieur [U] [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non occupation personnelle du logement et sous location prohibée; ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [W] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ; condamner Monsieur [U] [W] [H] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ; la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 10 janvier 2025 la SA RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SA RIVP soutient que le locataire a mis le logement à la sous-location sur booking.com pendant les jeux olympiques de [Localité 5] en août 2024 contrevenant ainsi à l’article 5 de son contrat de bail, prohibant la sous-location. Elle souligne que ce dernier a retiré l’annonce dès qu’il a été informé de l’illégalité de cette démarche, expliquant l’avoir effectuée sur les conseils de sa compagne. Elle précise que le logement n’aurait finalement jamais été loué selon les dires du locataire mais la bailleresse maintient néanmoins toutes ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance. Elle souligne enfin que le locataire n’a pas contracté de dette locative.

Monsieur [U] [W] [H], comparant en personne, reconnait avoir mis son appartement en sous location sur une plateforme de location en ligne. Il expose qu’il est natif du Honduras et est arrivé en France en 2017. Il soutient avoir voulu faire venir sa famille du Honduras et avoir besoin d’une adresse. Toutefois, en raison d’un titre de séjour invalide, il ne pouvait pas obtenir d’autorisation de loger sa famille. Dès qu’il a obtenu cette autorisation, il a retiré l’annonce. Il avance que l’appartement n’a jamais été sous-loué et qu’il ne s’est pas enrichi via cette mise en ligne. Il précise vouloir rester dans l’appartement.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, l’article 5 du contrat de bail souscrit le 14 mars 2022 dispose que « l’occupation des locaux loués étant strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins huit mois par an, le présent contrat est incessible et intransmissible, sauf dans les conditions prévues aux articles 10 et 40-I et III de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire ne pourra sous-louer les lieux loués même partielle, sauf aux personnes limitativement énumérées à l’article L.442-8 II du code de la construction de l’habitation et dans le respect des conditions dudit article, sous réserve d’informer préalable le bailleur de son intention d’user de cette faculté ».

Monsieur [B] [E], commissaire de justice au sein de la SAS CERTEA, dresse un procès-verbal le 20 août 2024 à 12 heures dans lequel il constate que le studio objet du présent litige fait l’objet d’une annonce sur la plateforme en ligne BOOKING.COM pour un montant de 185 euros la nuitée.

Il n’est toutefois pas fait mention de commentaires d’utilisateurs ou de nuits réservées.

Monsieur [U] [W] [H] reconnait dans un courrier du 12 septembre 2021 produit (avec une erreur matérielle la date étant en réalité 2024) avoir mis en ligne une chambre du logement objet du présent litige avec pour objectif de le sous-louer.

Il s’excuse également de cette démarche et précise n’avoir finalement jamais sous louer le logement ni avoir perçu de fruits de cette sous location.

Il confirme ces éléments à l’audience et se justifie par le souhait de faire venir sa famille du Honduras et avoir besoin d’une adresse de réservation de logement. Toutefois, en raison d’un titre de séjour invalide, il ne pouvait pas obtenir d’autorisation pour loger sa famille. Dès qu’il a obtenu cette autorisation, il a retiré l’annonce. Il avance que l’appartement n’a jamais été sous-loué et qu’il ne s’est pas enrichi via cette mise en ligne.

La bailleresse ne produit pas d’éléments sur une sous location effective et un éventuel enrichissement du locataire de cette sous-location.

S’il est constant que la sous location est prohibée, et si la bailleresse rapporte la preuve de la mise en ligne du logement sur la plateforme de location booking.com en vue de la location, il n’est pas rapporté la preuve d’une sous-location effective du logement et d’un enrichissement du locataire liés aux fruits de cette sous-location.

A contrario, le locataire déclare avoir effectué cette démarche en vue de permettre l’accueil de ses parents vivant au Honduras en France.

Il n’est par ailleurs pas contesté que l’appartement ait été retiré du site dès que le locataire a été informé du caractère illégal de cette démarche. De plus, ce dernier a présenté ses excuses par courrier et à l’audience.

Enfin, le commissaire de justice ne s’est pas rendu dans le logement pour vérifier la sous location du logement ou l’inoccupation personnelle du studio par le locataire.

Dans ces conditions, il apparait que le manquement du locataire à ses obligations d’occupation personnelle du logement et d’interdiction de sous location n’est pas suffisamment caractérisé.

Il s’ensuit que la demande de résiliation judiciaire du bail par la SA RIVP ainsi que toutes ses demandes subséquentes seront rejetées.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, la RIVP conservera la charge de ses dépens.

Il convient également de débouter la SA RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail conclu le 14 mars 2022 entre la SA RIVP d’une part, et Monsieur [U] [W] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], ainsi que toutes ses demandes subséquentes ;

REJETTE la demande d’expulsion ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

REJETTE la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

REJETTE la demande au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle ;

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande de la SA RIVP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la SA RIVP conservera la charge de ses dépens;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 10 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE