TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07329 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QYP

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 février 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PARIS HABITAT – OPH, [Adresse 5], représenté par Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 6], Toque P0500

DÉFENDERESSE

Madame [R] [F], demeurant [Adresse 2], représentée par M^e Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C2358, aide juridictionnelle numéro C750562024020817 du 09/09/2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 21 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 05 février 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 05 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07329 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QYP

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 23/ 05/ 2014 à effet au 27/05/2014, l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [F] [R] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4], avec une cave, pour un loyer de 499,66 euros, outre provision sur charges prévues par la règlementation HLM.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [F] [R] le 27/ 02/ 2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 1 613,56 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 25/ 07/ 2024, l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH a fait assigner en référé Mme [F] [R] aux fins de :

— voir constater le défaut de paiement des loyers mensuels et des charges contractuelles,

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location,

— voir déclarer le bail résilié à compter du 15 juillet et dire que l’occupation postérieure des lieux par Mme [F] [R] est sans droit ni titre,

— voir ordonner l’expulsion de Mme [F] [R] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,

— voir autoriser la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Mme [F] [R],

— voir dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— voir rejeter toute demande de délais et si par extraordinaire des délais étaient accordés conditionner la suspension de la clause résolutoire à leur respect ainsi qu’au paiement, à date, des échéances en cours,

— voir condamner Mme [F] [R] au paiement à titre provisionnel :

— D’une somme de 2 262,90 euros au titre de l’arriéré, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et, pour le surplus à compter de la date de délivrance de la présente assignation,

— D’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés,

— D’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement,

— voir rappeler que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé est de droit

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 7] le 26/ 07/ 2024.

Appelée à l’audience du 03/10/2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 21/11/2024.

A l’audience du 21/11/2024, le bailleur élève sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 2 301,01 euros, au 14/ 11/ 2024, terme d’octobre 2024 inclus et maintient ses autres demandes.

Il précise qu’il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite en cas de non- respect la fixation et la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation.

L’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH indique que le versement du loyer courant est repris.

Mme [F] [R], assignée selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, a été représentée .

Elle sollicite, en se référant aux conclusions déposées à l’audience, selon ses revenus et charges des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle précise qu’un dernier paiement a été effectué le 14/11/2024 et que le paiement du loyer courant a été repris depuis septembre 2024. Elle indique percevoir l’AAH depuis le 24/09/2024 pour un montant mensuel de 1 016 euros et qu’un dossier FSL est envisagé. Elle propose de payer une somme de 64 euros par mois en plus du loyer courant.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 28/02/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 7] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 27/ 02/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Mme [F] [R] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit au 27/ 04/ 2023 à minuit soit à compter du 28/ 04/ 2023.

Selon le décompte produit aux débats, le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de septembre 2024, avec des versements effectués en septembre, octobre et novembre 2024.

Mme [F] [R] dispose de revenus de 1 016 euros par mois.

En l’absence d’opposition du bailleur et compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [F] [R], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [F] [R], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [F] [R] reste devoir une somme de 1 962,27 euros, au titre des loyers et charges dus à la date du 14/ 11/ 2024, terme d’octobre 2024 inclus, soustraction faite des frais de procédure,

Il convient en conséquence de condamner Mme [F] [R] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 27/ 02/ 2023 sur la somme de 1 613, 56 euros et de l’assignation pour le surplus.

Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 64 euros selon modalités au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner Mme [F] [R] au paiement de celle-ci.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [F] [R] aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision, les frais de l’exécution forcée étant dus par le débiteur en application de l’article L111-8 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

En équité, il convient de débouter l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

DECLARE le bailleur recevable à agir,

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 28/ 04/ 2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 3], avec une cave.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [F] [R] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH, la somme provisionnelle de 1 962,27 euros au titre des loyers et charges dus au 14/ 11/ 2024, terme d’octobre 2024 inclus, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 27/ 02/ 2023 sur la somme de

1 613,56 euros et de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [F] [R] à s’acquitter de la dette par 30 mensualités de 64 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 31ème étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [F] [R] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH pourra alors faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [F] [R] à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

CONDAMNE, en ce cas, Mme [F] [R] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [F] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion,

DEBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT