TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

[1]

[1] Expédition exécutoire à :

— M^e Johanna TAHAR

Copie certifiée conforme à:

— M^e Henri TRUMER

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/15269

N° Portalis 352J-W-B7G-CYNJE

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 12 Septembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires sisv[Adresse 2] – [Adresse 4] – [Localité 7], représenté par son Syndic NEOSYNDIC, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0154

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [B] [F]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Henri TRUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0104

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 12 Septembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/15269 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYNJE

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Juin 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [V] [F] est propriétaire non occupant des lots de copropriété n°97 et 215 d’un immeuble situé au [Adresse 2] – [Adresse 4] – [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par commandement de payer en date du 10 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [V] [F] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 6 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] – [Adresse 4] – [Localité 7] a fait assigner M. [V] [F] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 16 mars 2023.

Par ses dernières conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 28 février 2024, il demande au tribunal de :

“Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles;

bâtis et l’article 35 du décret du 17 mars 1967;

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

Vu les articles 1231, 1231-1, 1343-2 du Code Civil;

➢ Débouter Monsieur [V] [F] de l’ensemble de ses demandes,

➢ Déclarer le Syndicat des Copropriétaires sis [Adresse 2] – [Adresse 4] – [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, recevable et bien fondé en ses demandes ;

➢ Condamner Monsieur [V] [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires sis [Adresse 2] – [Adresse 4] – [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 8.160,09€ arrêtée au 18 octobre 2022, avec intérêts à taux légal pour la somme de 6.715,94 € à compter de la sommation de payer du 10 mai 2022 et pour le surplus à compter de l’assignation ;

➢ Dire que les intérêts dus pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil;

➢ Condamner Monsieur [V] [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires sis [Adresse 2] – [Adresse 4] – [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, les frais de recouvrement de sa créance, outre la somme de 160,69€ au titre des frais d’Huissier, ces sommes étant d’ores et déjà comprises dans le décompte ;

➢ Condamner Monsieur [V] [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires sis [Adresse 2] – [Adresse 4] – [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.500€ à titre de dommages et intérêts ;

➢ Condamner Monsieur [V] [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires sis [Adresse 2] – [Adresse 4] – [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût de délivrance de l’assignation”.

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 5 février 2024, M. [V] [F] demande au tribunal de :

« En vertu de l’article 1343-5 du code civil ;

Vu les pièces versées aux débats ;

— Dire et juger recevables et bien fondées les demandes de Monsieur [V] [F], en y faisant droit ;

— Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 4] [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, de ses prétentions fins et conclusions, comme irrecevables et mal fondées ;

— Accorder les plus larges délais de paiement à Monsieur [V] [F], dont les délais ne sauraient être inférieurs à 24 mois ».

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 mars 2023. Par ordonnance en date du 14 décembre 2023, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’instruction de l’affaire au 29 février 2024, date à laquelle la clôture a été prononcée. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 20 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [V] [F] est propriétaire des lots 97 et 215 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] – [Adresse 4] – [Localité 7].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 décembre 2020, 21 octobre 2021 et 28 juin 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 18 octobre 2022.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [V] [F], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 8.160,09 euros, ce qu’il ne conteste au demeurant pas dans ses conclusions.

M. [V] [F] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 10 mai 2022 (date de la sommation de payer) pour la somme de 6.715,94 euros et pour le surplus à compter du 6 décembre 2022 (date de l’assignation).

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 160,09 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Les frais sollicités par le syndicat des copropriétaires et désignés comme « frais d’huissier » engagés le 23 mai 2022 et dont la facture n°152740 est versée aux débats par le syndicat des copropriétaires apparaissent constituer des dépens ; le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [V] [F] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [V] [F] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois d’avril 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [V] [F] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4- Sur la demande de délais de grâce en application de l’article 1343-5 du code civil

M. [V] [F] expose que sa situation financière actuelle, obérée par de nombreux crédits, ne lui permet pas de procéder au paiement de sa dette de charges ; les salaires perçus et le revenu locatif mensuel que lui procure la location de son lot ne lui permettant qu’un équilibre financier précaire, qui serait mis à mal par le versement de l’arriéré de charges en une seule fois.

Au soutien de sa demande et pour justifier de ses charges mensuelles, il fournit aux débats les plans d’amortissement des 6 crédits mobiliers et du crédit immobilier qu’il a souscrits, ses avis d’imposition 2021 et 2022, ainsi que son plan d’apurement avec le trésor public.

S’agissant de ses revenus, il expose -mais sans en donner de justificatif par une pièce versée aux débats- percevoir à titre de gérant de la SARL d’édition qu’il dirige 4.400 euros mensuels et percevoir 1.894 euros de revenus locatifs mensuels, issus de la location de l’appartement sis au [Adresse 5] [Localité 7].

Il fait également état de sa qualité de propriétaire indivis du bien qu’il occupe à titre de résidence principale à [Localité 8].

En défense, le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande et fait valoir que M. [V] [F] a, de fait, et en vertu de l’ancienneté de sa dette, déjà bénéficié de délais de paiement depuis plus de deux années, soit depuis le 10 mai 2022, date du commandement de payer.

Il fait observer que le montant élevé du loyer perçu (1.894,00 euros) lui impose d’affecter ces sommes en priorité à l’acquittement des charges de copropriété dues.

*

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Sur ce

Il ressort des pièces versées aux débats par M. [V] [F] que, si ses charges sont élevées, ses revenus le sont également, comme en témoigne l’échéancier d’apurement de sa dette d’impôts au trésor public. M. [V] [F] n’apporte pas en conséquence la preuve d’une détresse financière susceptible de fonder des délais de grâce judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires n’ayant pas vocation à se substituer au banquier du débiteur de l’arriéré de charges de copropriété pour lui accorder des facilités de paiement, M. [V] [F] sera débouté de sa demande d’échelonnement de sa dette en application de l’article 1343-5 du code civil.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 4] – [Localité 7].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie

M. [V] [F], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [V] [F] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [V] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] – [Adresse 4] – [Localité 7] à [Localité 7] les sommes de :

—  8.160,09 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 18 octobre 2022 (4ème appel provisionnel 2022 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2022 pour la somme de 6.715,94 euros et pour le surplus à compter du 6 décembre 2022 ;

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [V] [F] de sa demande d’échelonnement des paiements en application de l’article 1343-5 du code civil ;

CONDAMNE M. [V] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 12 Septembre 2024

La Greffière La Présidente