TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [U] [I]

Madame [J] [H]

M^e Stéphanie NATAF

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03152 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4L4N

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [J] [H], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [V], domicilié : chez Monsieur [I] et Madame [H], [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphanie NATAF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1794

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03152 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4L4N

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 1995, la SA [Adresse 9], devenue la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT, a donné à bail à M. [U] [I] et Mme [J] [H] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 11] (logement N°72 0133, escalier D).

Suspectant l’inoccupation des lieux par les preneurs, la bailleresse les a mis en demeure de justifier de leur occupation du logement par courrier du 31 mai 2023 demeuré vain.

En réponse à la sommation interpellative du 28 juillet 2023, Mme [J] [H] a confirmé au commissaire de justice demeurer à [Localité 7] (93) depuis plusieurs années et indiqué penser que son fils était resté dans les lieux mais qu’il en était désormais parti.

Par courrier du 8 août 2023, M. [C] [V], a demandé à bénéficier du bail, son père ayant quitté le logement depuis le mois de janvier 2023.

La SA [Adresse 8] a refusé le transfert du bail par courrier du 11 septembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 12 mars 2024, elle a fait assigner M. [U] [I], Mme [J] [H] et M. [C] [V], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du bail,l’expulsion de M. [U] [I] et de Mme [J] [H] et de tous les occupants de leur chef, notamment de M. [C] [V], avec suppression du délai légal prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser une indemnité d’occupation équivalant au montant du loyer majoré de 30% et augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux,leur condamnation in solidum à lui verser la somme de 2 570,43 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois de février 2024 incluse,leur condamnation in solidum à lui régler la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens en ce compris le coût des sommations interpellatives et du procès-verbal de constat.

La requérante sollicite, sur le fondement des articles 1728 du code civil, 2 de la loi du 6 juillet 1989, L 442-6 et R 641,1- 1 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation personnelle du logement. Elle relève, de plus, que M. [C] [V] ne remplit pas les conditions imposées par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert de bail puisque les locataires ne sont pas décédés et n’ont pas, à proprement parler, abandonné le logement mais ont bien préparé leur départ comme en atteste l’attribution d’un logement social à [Localité 7]. De ce fait, elle soutient que M. [C] [V] a bénéficié d’une cession du bail pourtant prohibée là encore tant par la loi que par le contrat conclu entre les parties. Par conséquent, elle sollicite l’expulsion des défendeurs avec la suppression du délai légal à prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution compte-tenu des manœuvres entreprises pour contourner les règles d’attribution des logements sociaux et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation majorée.

Lors de l’audience du 5 février 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à la somme de 21 717,45 euros au 24 janvier 2025.

M. [C] [V], représenté, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il demande :

de constater le transfert de bail à son profit,de débouter la SA [Adresse 8] de ses demandes,de la condamner à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient qu’à la suite de la séparation de ses parents, sa mère a quitté le domicile, qu’il est parti vivre avec elle jusqu’en 2015, date à laquelle il est retourné chez son père à l’adresse litigieux, qu’en janvier 2023, celui-ci a quitté brutalement le logement justifiant ainsi qu’il sollicite auprès de la bailleresse le transfert du bail à son profit. Il estime donc que les conditions énumérées aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 sont réunies, son père ayant abandonné le logement et lui-même y résidant depuis au moins un an avant son départ. Il soutient par ailleurs que la bailleresse lui a adressé deux courriers contradictoires, un premier le 29 août 2023 demandant à l’intéressé de justifier de sa cohabitation avec les preneurs sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et un second en date du 11 septembre 2023 excluant l’application de cet article, démontrant ainsi sa mauvaise foi. En tout état de cause, il réfute toute cession illicite du bail à son profit et toute intention de détourner les règles d’attribution des logements sociaux qu’il satisfait par ailleurs. Enfin, il conteste être redevable de quelconques sommes au titre de l’arriéré locatif qui ne correspond qu’à la facturation d’un surloyer alors qu’il a justifié de ses ressources.

M. [U] [I] et Mme [J] [H], bien que régulièrement assignés à comparaître en étude, ne se sont pas présentés ni fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré, ainsi qu’elle y avait été autorisée, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a transmis un décompte arrêté au 21 janvier 2025 laissant apparaître un solde débiteur de 21 717,45 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime, régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire et la demande de transfert du bail

Sur la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation des preneurs

Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur. En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions relatives aux rapports bailleur-locataire sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

La jurisprudence exige, s’agissant des logements sociaux, que l’occupation soit strictement personnelle.

Le contrat de bail conclu entre les parties prévoit par ailleurs, en son article I, que la location a été consentie aux preneurs en considération de leur situation actuelle de logement, de leur situation familiale et de leurs ressources et qu’ainsi ils doivent informer le bailleur des évolutions dans ces domaines.

Par ailleurs, l’article X de ce contrat prohibe toute cession du bail ou sous-location, même partielle et interdit ainsi aux preneurs de mettre la société en présence d’un autre occupant. Ainsi, l’hébergement même gratuit d’un tiers est ainsi considéré comme de la sous-location.

Il résulte des pièces versées par la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT que la requérante rapporte la preuve de l’inoccupation personnelle de M. [U] [I] et de Mme [J] [H] du logement qu’ils ont pris à bail à compter du 1er novembre 1995.

En effet, la mise en demeure de justifier de leur occupation du logement qui leur a été adressée le 31 mai 2023 par courrier recommandé avec accusé de réception est restée vaine.

Mme [J] [H] a elle-même déclaré au commissaire de justice en réponse à la sommation interpellative du 28 juillet 2023 avoir quitté le logement depuis plusieurs années et bénéficier d’un logement social à [Localité 7] (93). Elle fait référence à « leur départ », évoquant ainsi également « son conjoint », étant précisé que le nom de [I] est apposé sur la boite aux lettres de son immeuble, comme relevé par le commissaire de justice aux termes de son procès-verbal de constat du 23 juillet 2023.

En tout état de cause, M. [C] [V] a indiqué à la SA d’HLM 1001 HABITAT que son père était parti depuis le mois de janvier 2023 ce qui caractérise également son absence des lieux, a minima depuis cette date.

Par conséquent, les preneurs ne satisfont pas à la condition légale et contractuelle de l’occupation personnelle des lieux, ce qui caractérise un manquement suffisamment grave à leurs obligations, notamment en ce qu’il s’agit d’un logement social, pour justifier la résiliation judiciaire du bail à leurs torts exclusifs sans qu’il ne soit besoin d’examiner le grief tiré de la cession illicite du bail.

Sur le transfert de bail

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Il est de jurisprudence constante que l’abandon du domicile s’entend du départ du locataire brusque, définitif et non concerté avec les personnes vivant avec lui.

En l’espèce, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT soutient que cet article n’est pas applicable au cas d’espèce puisque les preneurs qui ne sont pas décédés, n’ont pas abandonné le logement mais ont préparé leur départ. A l’inverse, M. [C] [V] indique que son père a abandonné brutalement les lieux en janvier 2023.

Toutefois, il résulte de la sommation interpellative du 28 juillet 2023 que Mme [J] [H] indique « avoir quitté le logement depuis plusieurs années, mais que c’est son conjoint qui a résilié le bail et géré la remise des clés et qu’elle n’est au courant de rien . Elle pense que c’est son fils qui a habité dans les lieux suite à leur départ (…) ».

Ainsi, elle semble indiquer qu’elle demeure encore avec M. [U] [I], qu’ils ont quitté les lieux simultanément et que le couple n’est pas séparé, contrairement à ce que soutient M. [C] [V].

Par ailleurs, la mention du nom de [I] sur la boite aux lettres de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 7] corrobore l’hypothèse selon laquelle M. [U] [I] y demeure avec Mme [J] [H], M. [C] [V] soutenant avoir quitté le logement maternel en 2015, soit il y a 10 années, ce qui ne justifierait pas que son nom y soit encore inscrit.

De plus, M. [C] [V], demandeur au transfert du bail, ne produit aucune pièce de nature à établir la présence de son père dans les lieux jusqu’au mois de janvier 2023 et donc, son abandon à cette date, telles que, par exemple, des photographies d’affaires personnelles de son père ou des attestations de témoins autres que celle de sa mère qui se contredit par rapport aux déclarations qu’elle a faites en juillet 2023 au commissaire de justice, étant relevé qu’elle n’est pas présente à l’audience pour s’en expliquer. La capture d’écran du message qu’il a envoyé à son père le 14 septembre 2023 ne permet pas plus de caractériser un quelconque abandon du logement mais traduit simplement sa détresse à la réception du courrier du 11 septembre 2023 lui indiquant qu’il ne peut bénéficier du transfert de bail.

En tout état de cause, même à supposer que M. [U] [I] soit effectivement parti brutalement au mois de janvier 2023, ce n’est pas le cas de Mme [J] [H] qui, en réponse à la sommation interpellative du 28 juillet 2023, indique qu’elle bénéficie d’un logement social, ce qui suppose un certain nombre de préparatifs ayant précédé son départ, incompatibles avec la notion d’abandon. Or, elle est également titulaire du bail, de sorte que l’abandon du logement ne peut être caractérisé par le seul départ brusque du cotitulaire de ce bail.

Enfin, aucune conséquence ne peut être tirée de la comparaison des deux courriers adressés à M. [C] [V], pour le premier, le 29 août 2023 aux termes duquel la bailleresse demande des éléments complémentaires pour étudier sa demande de transfert de bail et pour le second, le 11 septembre 2023 aux termes duquel elle indique ne pouvoir y donner une suite favorable même si un autre motif est effectivement invoqué.

Par conséquent, M. [U] [I] sera débouté de sa demande de constater le transfert du bail à son profit, faute de démontrer que les conditions à cet effet sont bien réunies.

Sur l’expulsion des défendeurs et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Le bail consenti à M. [U] [I] et Mme [J] [H] étant résilié et M. [C] [V] ne bénéficiant pas du transfert du bail, il convient, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, d’ordonner l’expulsion des défendeurs du logement situé [Adresse 2] à [Localité 11] (logement N°72 0133, escalier D).

Toutefois, la SA [Adresse 8], qui allègue que la demande de transfert de bail formée par M. [C] [V] a pour but de contourner les règles d’attribution des logements sociaux, ne le démontre pas et par conséquent, échoue à rapporter la preuve de sa mauvaise foi, étant précisé qu’il n’est pas entré dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter les dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, étant rappelé que si M. [U] [I] et Mme [J] [H] disposent d’un autre logement, ce n’est pas le cas de M. [C] [V].

La SA D’HLM 1001 VIES HABITAT sera donc déboutée de cette demande.

Par ailleurs, le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Les défendeurs seront donc condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 12 mars 2024, date de résiliation du bail, dont le montant sera équivalant à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, rien ne justifiant la majoration de 30% sollicitée par la demanderesse eu égard à la situation de M. [C] [V] notamment.

Elle sera due jusqu’à la libération effective du logement (volontaire ou des suites de l’expulsion) et matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe à celui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] produit un décompte locatif arrêté au 21 janvier 2025 laissant apparaître un solde débiteur de 21 717,45 euros. Toutefois, en l’absence de M. [U] [I] et Mme [J] [H], qui sont, en application des dispositions légales susmentionnées, seuls redevables de la dette locative jusqu’à la résiliation du bail, la demande formée par la requérante dans son acte introductif d’instance, à savoir 2 570,43 euros échéance du mois de février 2024 incluse, ne peut être actualisée.

Concernant cette dette, la bailleresse a appliqué un surloyer pour les mois de janvier et de février 2024 et justifie de l’envoi de l’enquête ressource en 2024 à M. [U] [I] et Mme [J] [H], selon le listing attaché au procès-verbal de commissaire de justice du 23 janvier 2024. Le retour de l’enquête ressource 2025 signé par M. [C] [V] ne peut être considéré comme une réponse aux sollicitations du bailleur auxquelles seuls les locataires en titre doivent déférer.

Par conséquent, M. [U] [I] et Mme [J] [H] seront condamnés à verser à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT cette somme de 2 570,43 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme du mois de février 2024 inclus.

En application de l’article 1310 du code civil selon lequel la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas, la condamnation à la dette sera conjointe, aucune clause la prévoyant n’étant contenue au contrat de bail.

La SA [Adresse 8] sera par ailleurs déboutée de sa demande de condamnation à la dette en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de M. [C] [V].

Sur les demandes accessoires

M. [U] [I], Mme [J] [H] et M. [C] [V], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés, in solidum, à verser à la SA D’HLM la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail consenti à compter du 1er novembre 1995 par la SA [Adresse 9], devenue la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT à M. [U] [I] et Mme [J] [H] portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 11] (logement N°72 0133, escalier D), aux torts exclusifs des preneurs,

REJETTE la demande formée par M. [C] [V] de constater le transfert du bail à son profit,

ORDONNE, en conséquence, à M. [U] [I], Mme [J] [H] et M. [C] [V] de restituer les lieux dans un délai de 15 jouis suivant la signification de la présente décision,

AUTORISE la SA [Adresse 8], à l’issue de ce délai et à défaut pour M. [U] [I], Mme [J] [H] et M. [C] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 11] (logement N°72 0133, escalier D) ainsi que, le cas échéant, de tous ses accessoires, y compris si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTE la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT de sa demande de suppression du délai légal prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE, par conséquent, que l’expulsion ne pourra intervenir avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux et qu’en dehors de la période de trêve hivernale,

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE la SA [Adresse 8] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation majorée,

CONDAMNE M. [U] [I], Mme [J] [H] et M. [C] [V] in solidum à verser à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation à compter du 12 mas 2024 jusqu’à la libération effective des lieux (volontaire ou des suites de l’expulsion) matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dont le montant sera équivalant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

DÉBOUTE la SA [Adresse 8] de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de M. [C] [V],

CONDAMNE M. [U] [I] et Mme [J] [H] conjointement au paiement de la somme de 2 570,43 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 février 2024, échéance du mois de février incluse,

CONDAMNE M. [U] [I], Mme [J] [H] et M. [C] [V] in solidum à verser à la SA D’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [I], Mme [J] [H] et M. [C] [V] in solidum aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

La greffière La juge