TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/52511 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FHR

N° : 7

Assignation du :

07 Avril 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 juin 2025

par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. DU MOULIN

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Anne SALZER, avocat au barreau de PARIS – #C2196

DEFENDERESSES

La S.A.R.L. ORTAKAHA

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-marc BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS – #D0849

La S.E.L.A.R.L. AJRS prise en la personne de Me [L] ès qualitésde commissaire à l’exécution du plan de redressement judiciairede la société ORTAKAHA

[Adresse 7]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 13 janvier 2020, la société SCI Du Moulin a donné à bail commercial à la société Ortakaha des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel en principal de 138.954,24 euros payable trimestriellement et par avance.

La société Ortakaha a été placée en redressement judiciaire.

Un plan de continuation a été adopté le 2 décembre 2022.

Après l’adoption du plan de continuation, de nouveaux loyers sont demeurés impayés.

Par acte extrajudiciaire du 8 novembre 2024, la société SCI Du Moulin a fait délivrer à la société Ortakaha un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 148.211,83 euros au titre des loyers et des charges impayés correspondant aux loyers des quatre trimestres de l’année 2024.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, la société SCI Du Moulin a assigné la société Ortakaha et la société AJRS, Me [L] en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement judiciaire, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir notamment :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion sous astreinte de la société Ortakaha et de tous occupants de son chef,

— régler le sort des meubles,

— condamner la société Ortakaha à lui payer la somme provisionnelle de 218.516,16 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025 assortie des intérêts au taux légal majoré de 400 points de base à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2024,

— condamner la société Ortakaha à lui payer une majoration de 10% au titre de la clause pénale,

— condamner la société Ortakaha à lui payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— dire que la société SCI Du Moulin pourra conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité,

— subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais seraient accordés, dire que les sommes versées s’imputeront en priorité sur les loyers et charges courants,

— condamner la société Ortakaha à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience, la société Ortakaha a soulevé une exception d’incompétence in limine litis au profit du tribunal de commerce. Elle a indiqué qu’elle bénéficiait d’un plan de continuation et que le juge commissaire était seul compétent conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 626-27 alinéa 1 du code de commerce. Subsidiairement, elle a sollicité l’octroi des plus larges délais de paiement.

La société SCI Du Moulin s’est opposée à cette exception en arguant du fait que la société Ortakaha n’avait pas adressé de conclusions avant l’audience, et qu’elle n’était pas en mesure d’y répondre conformément au principe du contradictoire. Elle a par ailleurs a actualisé sa demande de provision à la somme de 236.445,90 euros.

La société SCI Du Moulin a été autorisée à adresser une note en délibéré afin de répondre à l’exception d’incompétence soulevée, mesure à laquelle la société Ortakaha ne s’est pas opposée.

Aux termes de sa noté en délibéré, la société SCI Du Moulin a estimé que l’exception d’incompétence soulevée par la société Ortakaha n’était pas fondée en droit.

Bien que régulièrement assignée par remise à personne, la société AJRS n’est pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris

La société Ortakaha expose qu’en application des dispositions de l’article 626-27 alinéa 1 du code de commerce, le juge des référés du tribunal doit se déclarer incompétent au profit du juge commissaire du tribunal du commerce.

Toutefois, il est rappelé que la compétence donnée au juge-commissaire pour constater la résiliation de plein droit des contrats poursuivis après l’ouverture de la procédure collective n’exclut pas la compétence du juge des référés, appelé à statuer en application de la clause résolutoire insérée au bail et de l’article L.145-41 du code du commerce, indépendamment du déroulement de la procédure collective.

Il n’est pas contesté que l’ensemble des loyers dont il est réclamé le paiement correspond à des périodes postérieures à l’adoption du plan de continuation.

Il résulte de ce qui précède que l’exception d’incompétence présentée in limine litis sera rejetée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 8 novembre 2024 en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il ressort des décomptes et des quittances versés à la procédure que la société Ortakaha n’a pas procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du Code de commerce le 8 novembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, avec toutes les conséquences de droit.

Sur la demande de provision pour non paiement des loyers

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La société SCI Du Moulin justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires une somme de 236.445,90 euros, arrêtée au 1er mai 2025, loyer de mai 2025 inclus.

La société Ortakaha sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 90.587,99 euros à compter du 13 septembre 2024, puis sur la somme de 148.211,83 à compter du 8 novembre 2024, puis sur la somme de 218.516,16 euros à compter de l’assignation et enfin de la somme de 236.445,90 euros à compter de la décision.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. Les clauses pénales dont il est demandé de faire application étant susceptible d’être modérée par le juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur les demande de majoration des intérêts et de provision au titre de la pénalité de 10%.

La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L145-41 du Code de commerce prévoit que le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation du preneur, du fait qu’il a continué à s’acquitter d’une partie de sa dette, de son activité et des circonstances de l’espèce, il convient d’accorder à la société Ortakaha un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire ; étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Une indemnité d’occupation sera prévue à titre provisionnel à compter du 10 décembre 2024 si la clause résolutoire devait reprendre effet rétroactivement dans la limite du montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamné à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. La clause pénale dont il est demandé de faire application étant susceptible d’être modérée par le juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

La clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

La société Ortakaha, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer sans qu’il y ait lieu d’inclure les notifications aux créanciers inscrits ni les actes à venir et non encore exécutés.

Il ne paraît pas inéquitable de condamner la société Ortakaha à payer à la société SCI Du Moulin la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée in limine litis par la société Ortakaha.

Disons que le commandement de payer du 8 novembre 2024 a été délivré régulièrement par la société SCI Du Moulin ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

Condamnons la société Ortakaha à payer à la société SCI Du Moulin la somme provisionnelle de 236.445,90 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 1er mai 2025, incluant le mois mai 2025, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 90.587,99 euros à compter du 13 septembre 2024, puis sur la somme de 148.211,83 à compter du 8 novembre 2024, puis sur la somme de 218.516,16 euros à compter de l’assignation et enfin de la somme de 236.445,90 euros à compter de la décision ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société Ortakaha se libère de sa dette en 12 versements mensuels d’un montant égal, en sus du loyer courant, le premier versement intervenant le 1er du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les premiers de chaque mois ;

Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons que les sommes versées s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants ;

Disons qu’à l’issue de l’exécution du plan de remboursement des arriérés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et l’exécution de bail se poursuivra conformément aux stipulations contractuelles ;

Disons qu’à défaut de respect du délai accordé ou à défaut de paiement à bonne date des échéances de loyers, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Ortakaha des lieux loués qu’elle occupe [Adresse 3] et de tous occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu à fixer une astreinte ;

— la société Ortakaha devra payer mensuellement à la société SCI Du Moulin, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par l’expulsion des occupants ou la remise des clés ;

le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la clause pénale et de la majoration des intérêts ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre du dépôt de garantie

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamnons la société Ortakaha à payer à la société SCI Du Moulin la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamnons la société Ortakaha aux dépens comprenant le coût du commandement du 8 novembre 2024;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 10 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Caroline FAYAT