DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

30 Mars 2026

N° RG 25/03880 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OOWI

Code NAC : 50G

[F] [I] [X]

[L] [S] [R] [D]

C/

[M] [B] [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 30 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET, Juge

Madame SAMAKÉ, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Janvier 2026 devant Anne-Sophie SAMAKÉ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET.

— -==o0§0o==--

DEMANDEURS

Monsieur [F] [I] [X], né le 05 Novembre 1992 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [L] [S] [R] [D], né le 17 Juin 1996 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Thomas YESIL, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [B] [Z], né le 24 Février 1976 à [Localité 3] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

— -==o0§0o==--

EXPOSE DU LITIGE

Faits :

Par promesse de vente du 27 novembre 2024 établie par Maître [J] [Y], notaire, Messieurs [F] [X] et [L] [D] ont promis à Monsieur [M] [Z] la vente d’une maison d’habitation située [Adresse 3] au prix de 334 000 euros.

L’acte ne comporte pas de condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt et la signature authentique devait intervenir au plus tard le 17 février 2025.

La somme de 33 400 euros devait être versée par le bénéficiaire, Monsieur [M] [Z], avant le 6 décembre 2024 à peine de caducité de la promesse consentie et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation de l’immeuble.

Cette somme n’a pas été versée mais pour autant le bénéficiaire a manifesté sa volonté de poursuivre la vente par courriel du 21 janvier 2025 expliquant avoir des difficultés à débloquer ses fonds provenant de l’étranger et s’engageant à rembourser le séquestre si la situation restait bloquée.

Par la suite, il est resté taisant aux appels et mails du notaire, Maître [K] [A] lequel lui a notifié la caducité de la promesse par courriel du 30 janvier 2025.

Le courrier de mise en demeure d’avoir à régler l’indemnité d’immobilisation est revenu “pli avisé non réclamé”.

C’est dans ces conditions que les promettants ont initié la présente procédure.

Procédure :

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, Monsieur [F] [X] et Monsieur [L] [D] ont fait délivrer assignation d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Pontoise à Monsieur [M] [Z] (procès-verbal de remise en étude) aux fins de voir :

— vu les articles 1104, 1217, 1231-1 et 1240 du code civil,

— déclarer Messiers [F] [X] et [L] [D] recevables et bien fondés en leurs demandes,

en conséquence,

— prononcer en tant que de besoin, la caducité de la promesse de vente signée le 27 novembre 2024 entre les parties,

— condamner Monsieur [M] [Z] à verser à Messieurs [F] [X] et [L] [D] les sommes de :

* 33 400 euros à titre d’indemnité compensatoire sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil,

* 288,84 euros à parfaire au titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice financier distinct,

* 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice moral,

* 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [M] [Z] aux entiers dépens.

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie (article 515 du code de procédure civile).

Rappelant les termes de la promesse, les demandeurs sollicitent la condamnation du bénéficiaire à leur régler le montant de la clause pénale prévue (33 400 euros) étant donné que la vente n’a pas pu être réalisée du fait de la carence du bénéficiaire quant au versement du séquestre. Ils indiquent que ce dernier ne leur a jamais manifesté la moindre intention de ne plus acquérir le bien et a même menti plusieurs fois en précisant que le virement avait été effectué. Les demandeurs estiment donc qu’il a fait preuve de mauvaise foi et a ainsi bloqué le bien pendant plus de trois mois.

Ils sollicitent ensuite l’indemnisation d’un préjudice financier distinct expliquant qu’au regard des promesses du bénéficiaire, ils ont acquis une nouvelle résidence principale en ayant recours à un prêt relai sur la somme de 528 590,87 euros au TAEG de 4,26% avec un remboursement in fine à 12 mois du capital. Il devaient compenser le montant avec le prix de la vente de leur précédent bien. Ce prêt relai représente des mensualités de 72,21 euros dont il sollicite le remboursement par Monsieur [M] [Z], somme à parfaire.

Les demandeurs ajoutent avoir subi un préjudice moral relatif à la mauvaise foi dont a fait preuve le bénéficiaire qui a menti sans cesse. Cette défaillance a causé un stress de devoir financer deux biens pendant une durée plus importante que prévu. L’opération qui devait être simple a généré ce stress, celui de perdre un acquéreur et de devoir remettre leur bien sur le marché.

Le défendeur n’a pas constitué avocat.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie à l’assignation susvisée, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 4 septembre 2025, l’audience de plaidoiries s’est tenue le 19 janvier 2026, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, le 23 mars 2026. Le délibéré a été prorogé au 30 mars 2026.

MOTIVATION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, l’assignation a été remise à l’étude, le commissaire de justice prenant soin de vérifier le domicile, le nom étant inscrit sur la boîte aux lettres et le gardien confirmant le domicile.

En conséquence, l’assignation est recevable et régulière en la forme.

* Sur la caducité de la promesse :

En vertu des dispositions de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Au titre de la promesse de vente conclue le 27 novembre 2024 :

“DÉLAI

La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 17 février 2025, à seize heures. (…)”

“[U]

La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente. (…)

Du fait du BÉNÉFICIAIRE

Au cas où le BÉNÉFICIAIRE n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BÉNÉFICIAIRE de l’acquérir. Si toutes les conditions suspensives ont été réalisées, le PROMETTANT pourra, en outre, réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice.”

En l’espèce, la signature de l’acte n’est pas intervenue dans le délai prévu malgré la manifestation de volonté du bénéficiaire d’acquérir le bien.

Cette non-réalisation est consécutive à l’absence de possibilité pour le bénéficiaire de débloquer les fonds qu’il disait détenir, ces derniers provenant a priori de l’étranger.

A ce titre, il n’a pas été en mesure d’honorer la clause suivante :

“INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION

1. Constatation d’un versement par le BÉNÉFICIAIRE

Les parties sont convenues du versement de la somme de 33 400 euros.

Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 6 décembre 2024, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de 33 400 euros. (…)

Il est ici précisé que, dans l’hypothèse où un seul de ces virements ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes.(…)

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse pendant la durée de celle-ci (…)”

Il résulte des pièces produites que ce versement n’a jamais eu lieu :

— des échanges de messages par téléphone entre le 26 décembre 2024 et le 25 janvier 2025 démontrent que Monsieur [M] [Z] annonçait le virement escompté sans que ce dernier ne soit effectif.

— un courriel de Monsieur [M] [Z] du 21 janvier 2025 adressé au notaire en charge de la vente confirme qu’il n’a pas procédé au virement prévu pour des raisons d’origine étrangère des fonds.

— un courriel du 30 janvier 2025 du notaire en charge de la vente lui a confirmé la caducité de la promesse faute de versement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

Au 6 décembre 2024, aucun versement n’était intervenu de sorte que la promesse était caduque à cette date en raison de la carence du bénéficiaire. Il n’est pas fourni d’acte prorogeant le délai mais les promettants ont laissé du temps au bénéficiaire jusqu’au mail du notaire du 30 janvier 2025.

En conséquence, la promesse est bien caduque et le tribunal le constatera en tant que de besoin.

* sur les demandes financières :

Aux termes du contrat, si la somme prévue a été séquestrée, il s’agit d’une indemnité d’immobilisation, laquelle peut être gardée par le promettant en cas de carence du bénéficiaire (cf clause d’immobilisation citée ci-avant).

En revanche, si la somme prévue n’a pas été versée, une autre clause du contrat a vocation à s’appliquer à savoir :

“STIPULATION DE PÉNALITÉ COMPENSATOIRE

Dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 33 400 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.

En toute hypothèse, cette stipulation ne pourra être exercée par le PROMETTANT s’il y a eu une somme versée par le BÉNÉFICIAIRE à titre de garantie ou d’indemnité d’immobilisation, et que l’inexécution fautive incombant à ce dernier permet au PROMETTANT de la récupérer en tout ou partie.”.

Il s’agit d’une clause pénale forfaitaire que le juge peut apprécier en fonction des circonstances de l’espèce.

Le caractère forfaitaire ne permet pas de relever de préjudices distincts que ce soit financier ou moral mais les éléments développés à ce titre seront étudiés pour être pris en compte dans l’évaluation du montant de la clause pénale, et son caractère manifestement excessif ou dérisoire.

Dans le cadre de cette procédure, les promettants ont été réactifs dans la mesure où, la promesse expirant le 17 février 2025 et la date butoir de versement du séquestre étant le 6 décembre 2024, ils ont relancé plusieurs fois par messages le bénéficiaire qui leur affirmait sans cesse que le versement avait eu lieu ou était en cours de transfert (décembre 2024 et janvier 2025).

Le 21 janvier 2025, le bénéficiaire reconnaissait ses difficultés pour le déblocage des fonds et l’absence de versement effectif.

La caducité de la promesse lui était alors présentée dès le 30 janvier 2025 et une mise en demeure de régler la clause pénale lui était adressée le 23 mars 2025, le bénéficiaire n’allant pas retirer le courrier recommandé.

Les promettants ont donc pu récupérer la libre disposition de leur bien dès le 30 janvier 2025, soit avant l’expiration du délai prévu pour la réitération de la vente. Cet élément temporel est à prendre en compte dans l’appréciation du montant de la clause pénale. Ils ne précisent pas si une nouvelle vente a pu intervenir ni à quelle date.

Les promettants énoncent avoir acquis un nouveau bien le 7 mars 2025 pour un montant de 262 000 euros et avoir dû souscrire un prêt relai qu’ils pensaient pouvoir compenser rapidement en raison de la promesse signée et des engagements du bénéficiaire à payer rapidement et sans prêt les sommes dues à ce titre. Ils fournissent une offre de crédit datée du 13 février 2025 acceptée le 24 février 2025. Ils soutiennent que sans la mauvaise foi et la carence du promettant, ils n’auraient pas effectué ces démarches.

Or, au jour de l’offre de crédit, la promesse était déjà caduque depuis près de 15 jours et la date butoir de versement du séquestre dépassée de près d’un mois et demi. Le tribunal ignore la date de signature de la promesse ou du compromis de vente ayant précédé ladite acquisition de Messieurs [F] [X] et [L] [D]. En outre, le tribunal ignore également si une vente de leur bien a pu intervenir entre temps et le sort de ce prêt relai. En conséquence, cette demande n’est ni fondée ni justifiée et cet élément ne saurait être pris en compte pour l’évaluation du montant de la clause pénale.

En revanche, le préjudice moral causé par l’incertitude et le final échec de cette vente espérée sera pris en considération.

Au vu de ces éléments et notamment du faible temps d’immobilisation du bien recouvré avant même l’expiration de la promesse, des démarches récurrentes entreprises par les promettants pour que la vente se réalise, du stress occasionné par les promesses de virement non tenues par le bénéficiaire et du montant financier pour l’acquisition d’une nouvelle résidence principale, le montant de la clause pénale prévu est manifestement excessif. Il convient de le ramener à la somme de 25 000 euros.

3/ Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [Z] succombe à l’instance et sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [M] [Z], condamné aux dépens, sera condamné à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2 500 euros à Messieurs [F] [X] et [L] [D]

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

CONSTATE la caducité de la promesse de vente intervenue le 27 novembre 2024 entre Messieurs [F] [X] et [L] [D] d’une part et Monsieur [M] [Z] d’autre part.

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à verser à Messieurs [F] [X] et [L] [D] la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale.

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] à payer à Messieurs [F] [X] et [L] [D] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [M] [Z] aux entiers dépens.

Ainsi jugé le 30 mars 2026, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY