TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/07308

N° Portalis 352J-W-B7I-C5B6Z

N° MINUTE : 2

Assignation du :

03 Juin 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [E] [R][2]

[2]

[Adresse 7]

[Localité 9]

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDERESSES

S.A. GENERALI VIE

[Adresse 6]

[Localité 10]

S.A. GENERALI RETRAITE

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentées par Maître Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CMS

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Sandra LAVERGNE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #D1025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 04 Février 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 juin 2009, la S.A. GENERALI VIE a donné à bail commercial à Mademoiselle [M] [W], Monsieur [X] [N], Monsieur [H] [A] et la S.A.R.L. BMV auxquels s’est substituée la S.A.R.L. CMS par un avenant au bail en date du 9 juin 2009, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 15] désignés ainsi :

“- au rez-de-chaussée ouvrant sur la rue, une surface d’environ 72.90 m²

— au sous-sol relié par un ascenseur privatif, une surface d’environ 48.70 m² ”.

Le bail a été conclu pour une durée de 12 années à compter du 10 juin 2009, pour l’exercice de l’activité de “ petite restauration sans nuisance, vente sur place et à emporter ” et moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 60.000 euros, hors taxes hors charges, outre une provision annuelle sur charges de 4.300 euros.

Après son terme le 9 juin 2021, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par courrier recommandé en date du 22 décembre 2021, la S.A.R.L. CMS a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2022.

Après avoir notifié un mémoire préalable le 3 octobre 2023 et en l’absence de réponse et d’accord intervenu entre les parties, les sociétés GENERALI VIE et GENERALI RETRAITE ont fait assigner, par acte délivré le 3 juin 2024, la S.A.R.L. CMS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022.

Aux termes de leur dernier mémoire régulièrement notifié le 30 janvier 2025, les sociétés GENERALI VIE et GENERALI RETRAITE demandent au juge des loyers commerciaux de :

“ Vu les dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce,

In limine litis :

• Juger recevable l’intervention volontaire de la Société GENERALI RETRAITE

Statuant sur la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 pour les locaux loués par la société CMS et dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] :

• Juger que le déplafonnement du loyer est encouru en raison de la durée du bail initial, et ce conformément aux dispositions des articles L.145-34 du Code de commerce ;

• Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme annuelle en principal de 84.535 € HT HC (QUATRE-VINGT-QUATRE MILLE CINQ CENT TRENTE CINQ EUROS HORS TAXES ET HORS CHARGES), toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi du 18 juin 2014 et de son décret d’application ;

• Juger que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, ou subsidiairement à compter de la saisine du juge des loyers commerciaux, et seront ensuite capitalisés dans les conditions légales;

• Subsidiairement, si une mesure d’instruction venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 83.000 € HT HC (QUATRE-VINGT-TROIS MILLE EUROS HORS TAXES ET HORS CHARGES) en principal pendant la durée de l’instance, et ce dans les termes de l’article L.145-57 du code de commerce ;

• Condamner la société locataire en tous les dépens ”.

Aux termes de son mémoire régulièrement notifié le 29 novembre 2024, la société CMS demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles 31, 32, 122, 699 et 700 du code de procédure civile, L. 145-34, L. 145-33, R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce, de :

“A titre liminaire,

JUGER IRRECEVABLE la société GENERALI RETRAITE en ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elle ne justifie pas d’un intérêt à agir,

A titre principal,

RECEVOIR la société CMS en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et l’y déclarer bien fondée ;

CONSTATER que par l’effet de la demande de renouvellement du 22 décembre 2021 délivré par la société CM.S. à la société GENERALI VIE, le principe du renouvellement du bail liant les parties portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 14] à compter du 1er janvier 2022,

DESIGNER tel expert qu’il plaira au Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Paris de désigner avec mission de déterminer le loyer de renouvellement à la valeur locative au 1er janvier 2022 dans les conditions des articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du Code de commerce des locaux situés [Adresse 3] à PARIS (75009) et ce, aux frais de la société GENERALI VIE, demanderesse à l’instance.

Dans ce cas, FIXER le montant du loyer provisionnel pendant la procédure au montant [du] dernier loyer du bail échu.

RESERVER les dépens.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le juge des loyers commerciaux s’estimait suffisamment informé sur la valeur locative des locaux ;

FIXER LE LOYER du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 14] à la somme annuelle de 47.200,00 € (Quarante-sept mille deux cent euros) hors taxes et hors charges, l’ensemble des autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

JUGER que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

JUGER que les intérêts au taux légal seront dus tous arriéré de loyer à compter de la date de saisine du juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Paris, soit à compter du 3 juin 2024 ;

CONDAMNER le bailleur au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le bailleur aux entiers dépens. ”

L’affaire a été plaidée à l’audience du 4 février 2025 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de la société GENERALI RETRAITE

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

La société GENERALI RETRAITE justifie être propriétaire des locaux donnés à bail suite à un traité d’apport partiel d’actif placé sous le régime des scissions en date du 26 avril 2022, devenu définitif et déposé au rang des minutes d’un office notarial suivant acte reçu le 23 décembre 2022.

Il est donc justifié de l’intérêt à agir de la société GENERALI RETRAITE, ce qu’a admis le conseil de la société CMS à l’audience de plaidoirie du 4 février 2025.

Par conséquent, la fin de non-recevoir soulevée par la société CMS pour défaut d’intérêt à agir de la société GENERALI RETRAITE sera rejetée.

Sur le renouvellement du bail

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 15] à compter du 1er janvier 2022.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Les parties conviennent que le bail expiré ayant été conclu pour une durée de 12 ans, la règle du plafonnement édictée par l’article L. 145-34 du code de commerce est écartée, et le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Elles sont en revanche en désaccord sur cette valeur locative.

Les sociétés GENERALI VIE et GENERALI RETRAITE font essentiellement valoir, en se fondant sur un avis non contradictoire réalisé à leur demande par Madame [D] [J], expert judiciaire, datant du 12 décembre 2022 et concluant à une valeur locative en renouvellement au 1er janvier 2022 de 82.792,50 euros arrondis à 83.000 euros, que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 84.535 euros établie sur la base :

— d’une surface utile de 135,90 m² pondérée à 87,14 m²,

— d’un prix unitaire de 1.000 euros / m² P,

— d’un abattement sur la valeur locative de 3 % compte tenu de la clause d’accession. Elles désapprouvent à cet égard l’abattement de 5 % retenu par leur expert en raison des travaux de mise aux normes, de l’impôt foncier et de l’assurance de l’immeuble mis à la charge du locataire.

La société CMS souligne que la valeur locative ne saurait être évaluée sur la seule base d’un rapport d’expertise amiable dont elle conteste les conclusions, en particulier la pondération des surfaces effectuée par Madame [J] qu’elle estime quant à elle, à 81 m² P et la pertinence des références citées qu’elle considère comme désuètes – aucune ne concernant la période 2019 à 2021 et certaines étant très anciennes – ou non comparables au regard des emplacements qu’elles concernent ou au motif qu’il s’agit d’enseignes à notoriété internationale. Elle demande à titre principal qu’une expertise judiciaire soit ordonnée. A titre subsidiaire, se prévalant de deux références, elle propose de retenir un prix unitaire de 650 euros / m² P, soit une valeur locative avant correctifs de 81 m² P x 650 € = 52.650 euros. Elle demande d’appliquer les abattements suivants :

— l’impôt foncier de 1.589,43 euros,

— la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 718,47 euros,

—  1 % au titre de la prime d’assurance des locaux et de l’immeuble,

—  3 % au titre des travaux de mise en conformité,

—  2 % au titre des travaux liés à la vétusté,

et conclut que la valeur locative s’élève au 1er janvier 2022 à 47.186,10 euros arrondis à 47.200 euros hors taxes et hors charges.

Il est précisé que le loyer s’élevait au 4ème trimestre 2021 à la somme de 67.753,24 euros par an, hors taxes et hors charges.

* * *

En vertu de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Dans la mesure où le juge ne peut fixer la valeur locative en se fondant sur un seul rapport d’expertise unilatérale non corroboré par d’autres éléments, que les parties discutent la pondération des locaux et les références à prendre en considération, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés des sociétés GENERALI VIE et GENERALI RETRAITE, demanderesses à la fixation judiciaire du loyer, dans les termes du présent dispositif.

Au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce et dans la mesure où seule l’expertise judiciaire permettra d’évaluer la valeur locative, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société CMS pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges.

Les dépens sont réservés.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir pour défaut d’intérêt à agir soulevée par la S.A.R.L. CMS à l’encontre de la S.A. GENERALI RETRAITE,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la S.A. GENERALI VIE puis la S.A. GENERALI RETRAITE, et la S.A.R.L. CMS et portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 15], à compter du 1er janvier 2022,

Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré conclu pour 12 ans,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Madame [E] [R]

[Adresse 8]

mail : [Courriel 11]

tél : [XXXXXXXX01]

avec pour mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 2] à [Localité 15] et de les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mai 2026,

Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par les sociétés GENERALI VIE et GENERALI RETRAITE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 13 mai 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 3 juin 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [S] [I]

[Adresse 5]

01 42 22 81 09 – [Courriel 12]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges,

Réserve les dépens,

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 13], le 13 mars 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER M. ESCRIVE