TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 26/06/2025

à : M. [W] [U]

Copie exécutoire délivrée

le : 26/06/2025

à : Maître Anne-charlotte PASSELAC

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/03499

N° Portalis 352J-W-B7J-C7REJ

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 8]

Monsieur [G] [O], demeurant [Adresse 7]

Madame [B] [A], demeurant [Adresse 6]

Madame [K] [O], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 7]

La succession de [E] [L]représenté par l’Office Notarial Office LM53 se situant [Adresse 14]

Madame [Y] [N], demeurant [Adresse 1][Adresse 15]

Monsieur [H] [D], demeurant [Adresse 3]

Madame [Z] [D], demeurant [Adresse 13]

La S.A. [S] [V] représenté par son Président, M. [F] [V], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par Maître Anne-charlotte PASSELAC de la SELARL JAMES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D1903

DÉFENDERESSE

Madame [C] [X], demeurant [Adresse 9]

représentée par M. [W] [U], muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 26 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/03499 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7REJ

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 12] appartient en indivision à Monsieur [E] [M], Monsieur [G] [O], Madame [B] [A], Madame [K] [P] épouse [I], Monsieur [T] [P], la succession de Monsieur [E] [L] représenté par l’office notarial LM 53, Madame [Y] [N], Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] (ci-après dénommés « l’indivision [R] ».

Suivant contrat de travail du 4 juillet 1989, Madame [C] [X] a été engagée en qualité de gardienne et s’est vue attribuer une loge située au rez-de-chaussée à gauche dans le hall de l’immeuble à titre de logement de fonction.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 août 2024, le cabinet Paul [V], administrateur de biens de l’indivision [R] a notifié à Madame [C] [X] sa mise à la retraite et lui a demandé de libérer la loge au terme d’un préavis de six mois.

Suivant procès-verbal du 3 mars 2025, il a été constaté que [C] [X] n’avait pas libéré les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, l’indivision [R] et le cabinet Paul [V] ont fait assigner Madame [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater que Madame [C] [X] est occupante sans droit ni titre de la loge depuis la fin de son contrat de travail le 27 février 2025,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de toute personne se trouvant dans les lieux de son fait avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, en se réservant la liquidation de l’astreinte,

— ordonner le cas échéant le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers et équipements de Madame [C] [X],

— condamner Madame [C] [X] à payer à titre provisionnel à compter du 27 février 2025 une indemnité d’occupation de 372,40 euros par mois outre 30 euros de charges,

— condamner Madame [C] [X] à payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, l’indivision [R] et le cabinet Paul [V] font valoir que le maintien dans les lieux de la défenderesse constitue un trouble manifestement illicite leur causant un préjudice à raison de l’impossibilité de pourvoir à son remplacement, alors que la loge est un accessoire du contrat de travail qui a pris fin avec sa mise à la retraite et que le délai de préavis est expiré.

A l’audience du 15 mai 2025, l’indivision [R] et le cabinet Paul [V], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et se sont opposés à l’octroi d’un délai pour quitter les lieux, refus qu’ils ont réitéré par note en délibéré reçue au greffe le 21 mai 2025 compte tenu de la date de la convocation en vue de la mise en retraite de la défenderesse.

Madame [C] [X], représentée par son petit-fils Monsieur [W] [U], muni d’un pouvoir à cet effet, a sollicité un délai d’un an pour quitter les lieux, en indiquant vivre dans la loge depuis 36 ans avec son mari qui a d’importants problèmes de santé et avoir multiplié en vain les démarches de relogement depuis plusieurs années, ce qu’elle a été invitée à justifier en cours de délibéré en transmettant divers documents par note reçue au greffe le 19 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025.

Décision du 26 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/03499 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7REJ

MOTIFS

Sur l’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du logement d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile.

En outre, l’article 17 de la convention collective des gardiens d’immeuble impose à l’employeur d’un gardien d’immeuble de respecter un délai de préavis de six mois à compter de la signification de la mise à la retraite de son salarié, le logement de fonction devant être libéré aux termes du préavis.

En l’espèce, il est constant que Madame [C] [X], qui bénéficiait d’un logement de fonction dans l’immeuble situé [Adresse 11] [Localité 18] en qualité de gardienne d’immeuble a à la suite de son départ à la retraite perdu tout titre lui permettant de se maintenir dans les lieux à compter du 27 février 2025, date de la fin de son contrat de travail

Madame [C] [X] étant occupante sans droit ni titre depuis le 28 février 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [C] [X] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [C] [X] est âgée de 82 ans. Elle vit dans la loge depuis 36 ans avec son époux Monsieur [J] [X] qui est soigné pour un cancer et a un taux d’incapacité compris entre 50 et 79 %. Elle justifie de démarches pour trouver un autre logement et établit avoir demandé un logement social depuis janvier 2004, sa demande ayant été renouvelée la dernière fois en septembre 2024. En l’absence de proposition de relogement depuis plus de 20 ans, elle a saisi la commission de médiation DALO le 13 décembre 2024. Le couple a également postulé pour être accueilli dans une résidence gérée par le centre d’action sociale de la Ville de [Localité 17]. Enfin, elle a écrit à plusieurs reprises au cabinet Paul [V] pour tenter de parvenir à une solution amiable. Il s’ensuit que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Décision du 26 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/03499 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7REJ

En conséquence et bien que le maintien dans les lieux de Madame [C] [X] emporte l’impossibilité pour l’indivision [R] d’assurer son remplacement, il convient de lui accorder un délai supplémentaire de 8 mois pour quitter les lieux à compter du prononcé de la présente ordonnance, soit jusqu’au 26 février 2026.

Il sera par ailleurs rappelé qu’elle a vocation à bénéficier de la période de la trêve hivernale de l’article L.412-6 du code de procédure civile d’exécution et du délai légal de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux de l’article L. 412-1 du même code.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation et des charges

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de l’indivision [R], il convient de dire que Madame [C] [X] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 28 février 2025, date à laquelle la loge aurait dû être restituée et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur le montant de l’indemnité, il résulte du contrat de travail que la loge est d’une surface de 19 m² comprenant un séjour, un coin cuisine, une salle d’eau et un WC. L’état du logement n’est pas précisé. En outre, il ressort du dispositif d’encadrement des loyers à [Localité 17] que le loyer de référence minoré pour un logement de ce type, situé dans le quartier [Adresse 16] dans le [Localité 4] s’élève à 19,6 euros du m².

Dès lors, compte-tenu d’une part des caractéristiques du logement et de sa localisation, d’autre part de la nécessité de rendre dissuasive l’occupation tout en compensant le préjudice subi par les demandeurs, l’indemnité peut être fixée à 372,40 euros par mois, évaluation que Madame [C] [X] ne conteste pas.

S’agissant de la provision sur charges évaluée à la somme mensuelle de 30 euros, aucun justificatif n’est produit mais la demande apparaît raisonnable et n’est pas plus contestée.

En conséquence, Madame [C] [X] sera condamnée à verser la somme provisionnelle de 402,40 euros par mois, provision sur charges incluses, à compter du 28 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’indivision [R] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Décision du 26 juin 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/03499 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7REJ

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que Madame [C] [X] est occupante sans droit ni titre logement situé [Adresse 10] (rez-de-chaussée à gauche dans le hall de l’immeuble) à [Localité 18] appartenant en indivision à Monsieur [E] [M], Monsieur [G] [O], Madame [B] [A], Madame [K] [P] épouse [I], Monsieur [T] [P], la succession de Monsieur [E] [L] représenté par l’office notarial LM 53, Madame [Y] [N], Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] depuis le 28 février 2025,

ACCORDONS à Madame [C] [X] un délai jusqu’au 26 février 2026 pour quitter les lieux,

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [E] [M], Monsieur [G] [O], Madame [B] [A], Madame [K] [P] épouse [I], Monsieur [T] [P], la succession de Monsieur [E] [L] représenté par l’office notarial LM 53, Madame [Y] [N], Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DÉBOUTONS Monsieur [E] [M], Monsieur [G] [O], Madame [B] [A], Madame [K] [P] épouse [I], Monsieur [T] [P], la succession de Monsieur [E] [L] représenté par l’office notarial LM 53, Madame [Y] [N], Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] de leur demande d’astreinte,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [C] [X] à verser à Monsieur [E] [M], Monsieur [G] [O], Madame [B] [A], Madame [K] [P] épouse [I], Monsieur [T] [P], la succession de Monsieur [E] [L] représenté par l’office notarial LM 53, Madame [Y] [N], Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] une somme provisionnelle de 402,40 euros par mois, provision sur charges incluse, à compter du 28 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS Madame [C] [X] à verser à Monsieur [E] [M], Monsieur [G] [O], Madame [B] [A], Madame [K] [P] épouse [I], Monsieur [T] [P], la succession de Monsieur [E] [L] représenté par l’office notarial LM 53, Madame [Y] [N], Monsieur [H] [D] et Madame [Z] [D] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNONS Madame [C] [X] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président