COUR D’APPEL DE COLMAR

JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION DU

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

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N° RG 25/00231 – N° Portalis DB2D-W-B7J-CTKI

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Minute N° 2026/00

ORDONNANCE DE REFERE

DU 17 Février 2026

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PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY

PARTIE DÉFENDERESSE :

M. [X] [I]

né le 04 Janvier 1973 à [Localité 4] (CONGO), demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [S] [I]

née le 12 Décembre 1984, demeurant [Adresse 5]

comparante

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Anne MOUSTY, Président

Myriam WIRTZ, Greffier

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe,

Rendue par décision Réputée contradictoire, en premier ressort,

Signée par Anne MOUSTY, Juge des contentieux de la protection, et Myriam WIRTZ, Greffier.

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

exécutoire au demandeur – défendeur

copie au demandeur – défendeur

le

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 octobre 2021, la SA Vilogia a consenti à M. [X] [I] et Mme [S] [I] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 623,54 euros ainsi que 142,69 euros pour les charges.

Par contrat accessoire en date du 18 octobre 2021, la SA Vilogia a consenti à M. [X] [I] et Mme [S] [I] un bail portant sur un stationnement situé [Adresse 7] – emplacement n° 223 moyennant un loyer mensuel de 30,39 euros.

En raison de loyers impayés, la SA Vilogia a fait signifier à M. [X] [I] et Mme [S] [I], le 26 juin 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 120,24 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025 remis à personne à l’égard de Mme [S] [I], et selon procès-verbal dressé en application de l’article 659 du CPC pour vaine recherche à l’égard de M. [X] [I], la SA Vilogia a fait assigner M. [X] [I] et Mme [S] [I] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim, afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires, fixer une indemnité d’occupation et condamner les défendeurs au paiement des arriérés de loyers et avances sur charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025.

En demande, la SA Vilogia, représenté par son conseil, lequel dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel elle se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de M. [X] [I] et Mme [S] [I] ;Les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2 846,48euros euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 706,64 euros outre les charges du logement et 32,06 euros pour l’emplacement de stationnement, à compter du 11 août 2025, avec révision annuelle possible, jusqu’à évacuation définitive et remise des clefs ;Les condamner solidairement à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens comprenant les frais de commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, la SA Vilogia précise que l’arriéré locatif n’a pas été régularisé en totalité dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer ; qu’elle n’est pas opposée à ce que des délais de paiement soit accordés, avec clause cassatoire, compte tenu des paiements partiels intervenus.

En défense, Mme [S] [I], présente à l’audience, reconnaît être tenue d’une dette locative à hauteur de la moitié de la somme réclamée, mais demande à être autorisée à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 50 euros en supplément du loyer courant.

Bien que valablement cité, M. [X] [I] ne s’est pas présenté ou fait représenter à l’audience. Susceptible d’appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et a été régulièrement mis dans le débat.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

Par note en délibéré autorisée déposée au tribunal le 19 novembre 2025, Mme [S] [I] a transmis les pièces suivantes : acte de naissance de ses enfants, attestation de la CAF du 1er septembre 2025 et 8 novembre 2025, avis d’imposition sur les revenus 2024, mise en demeure de trop perçu de France Travail d’un montant de 668 euros, en date du 27 octobre 2025, fiche de paie d’octobre 2025.

Par jugement du 16 décembre 2025, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats et a invité les parties à faire part de leur avis sur la recevabilité de la demande de la SA Vilogia en constat en résiliation du bail d’habitation et de ses demandes accessoires en expulsion et fixation d’indemnité d’occupation.

Par courrier réceptionné le 29 décembre 2025, la SA Vilogia a indiqué que le commandement de payer a été signifié aux défendeurs le 26 juin 2024 et l’assignation délivrée le 27 août 2025, de sorte que les délais légaux ont été respectés.

A l’audience du 20 janvier 2026, la SA Vilogia s’en est remis à ses écritures, à savoir son assignation et son courrier du 29 décembre 2025, considérant que sa demande est pleinement recevable.

Les défendeurs n’ont pas comparu à cette audience.

L’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité des demandes

Conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 26 juin 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 juin 2024.

Or, l’assignation a été délivrée le 27 août 2025, soit le jour de l’échéance (dies ad quem) du délai de deux mois susvisé. Ainsi, le bailleur n’a pas attendu de voir expirer le délai légal avant de délivrer une assignation aux défendeurs.

En conséquence, sa demande de constat de résiliation du bail d’habitation est irrecevable. Il en est de même de sa demande subséquente d’expulsion des locataires.

II. Sur la demande en paiement d’arriérés locatifs

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’instance.

La SA Vilogia produit un décompte aux termes duquel M. [X] [I] et Mme [S] [I] lui sont redevable, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 2 846,48 euros arrêtée à la date du 3 novembre 2025.

Mme [S] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette qu’elle reconnaît à l’audience. Non comparant, M. [X] [I] ne produit aucun élément de contestation quant au montant réclamé au titre de l’arriéré locatif.

En conséquence, M. [X] [I] et Mme [S] [I] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2 846,48 euros à titre d’arriéré locatif et provision sur charges, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 499,84 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et avec déduction des sommes éventuellement versées depuis le 3 novembre 2025 par les locataires.

III. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, il résulte du décompte arrêté au 3 novembre 2025 que le paiement du loyer courant a été repris avant l’appel du dossier en audience.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l’accord intervenu entre les parties à l’audience du 18 novembre 2025 ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Mme [S] [I], les locataires seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Compte tenu de l’irrecevabilité de la demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d’habitation, aucune clause cassatoire ne peut être prononcée par la présente ordonnance.

VI. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [X] [I] et Mme [S] [I], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [X] [I] et Mme [S] [I], tenus aux dépens, seront solidairement condamnés à payer à la SA Vilogia la somme de 300 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Molsheim, statuant en référé, par ordonnance réputé contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande de constat de la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 octobre 2021 entre la SA Vilogia et M. [X] [I] et Mme [S] [I] et du contrat accessoire de stationnement conclu le même jour entre les mêmes parties ;

DECLARE irrecevable la demande subséquente d’expulsion de M. [X] [I] et Mme [S] [I] ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, solidairement M. [X] [I] et Mme [S] [I] à payer à la SA Vilogia la somme de 2 846,48 euros à titre d’arriéré locatif et provision sur charges, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 499,84 euros à compter du 26 juin 2024, et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et avec déduction des sommes éventuellement versées en sus du loyer et charges courant par les locataires depuis le 3 novembre 2025 ;

AUTORISE M. [X] [I] et Mme [S] [I], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 23 mensualités de 105 euros et une dernière mensualité pour solder la dette ;

REJETTE la demande d’adjonction d’une clause cassatoire aux délais de paiement accordés ;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [I] et Mme [S] [I] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 26 juin 2024, de l’assignation en référé du 27 août 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 28 août 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [X] [I] et Mme [S] [I] à payer à la SA Vilogia la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Le greffier, Le juge,