TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Kevin CHIMENTI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Aurore GUERIN

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/02184

N° Portalis 352J-W-B7I-C4DW3

N° MINUTE : 3/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 mai 2024

DEMANDERESSE

Madame [L] [J], demeurant [Adresse 2] – ROYAUME-UNIS

représentée par Maître Kevin CHIMENTI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0430

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. DREAMEO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

S.A.S. MENAMORANO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentées par Maître Aurore GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2135 substitué par Maître Siwar DRIDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2135

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 avril 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mai 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 27 mai 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/02184 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4DW3

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail secondaire à effet au 01/02/2016, [L] [J] est devenue locataire du bien situé [Adresse 3], 2ème étage, bâtiment A.

Selon acte authentique du 16/05/2023, la SAS MENAMORANO est devenue propriétaire du bien immobilier sis [Adresse 3]. La SARL DREAMO est gestionnaire du bien immobilier.

Par actes de commissaire de justice des 02/02/2024 et 05/02/2024 délivrés à personne morale, [L] [J] a respectivement fait assigner la SARL DREAMEO et la SAS MENAMORENO devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé.

L’affaire était appelée à l’audience du 06/03/2024, et faisait l’objet d’un renvoi à l’audience du 22/04/2024 au cours de laquelle l’affaire était examinée.

[L] [J], représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions soutenues oralement, de voir :

— in limine litis : déclarer son assignation et son action recevables ;

— débouter les défenderesses de leurs demandes ;

— condamner in solidum les défenderesses à faire procéder de manière pérenne à la réparation de la chaudière ou à son remplacement et rembourser les dégâts matériels causés par l’effondrement du plafond ;

— juger que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;

— condamner in solidum les défenderesses à lui verser les sommes provisionnelles de 15000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance, 5000 euros à valoir sur son préjudice moral, 1000 euros au titre de ses frais divers liés aux frais d’hôtel ;

— condamner in solidum les même à lui verser la somme de 1199,20 euros au titre des frais d’huissiers et 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les mêmes à régler les entiers dépens qui pourront être recouvrés par M^e Kevin CHIMENTI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sollicite au surplus l’autorisation de consigner les loyers à venir sur un compte séquestre auprès de la Caisse des dépôts et consignation dans l’attente que soit trouvée une solution définitive au litige qui oppose les parties.

La SAS MENAMORANO et la SARL DREAMEO, représentées par leur conseil, sollicite aux termes de leurs dernières conclusions soutenues oralement de voir :

in limine litis :

— prononcer la nullité de l’assignation pour défaut de moyen de droit invoqué dans le cadre de l’assignation ;

à titre principal :

— prononcer l’irrecevabilité de l’assignation pour défaut d’intérêt à agir ;

à titre subsidiaire :

— prononcer le non-lieu à référé ;

en tout état de cause :

— débouter [L] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

— résilier le bail de résidence secondaire de [L] [J] pour y avoir installé un tiers par voie de fait en violation de l’interdiction de sous-location de ou cession de la totalité ou partie de son droit à la présente location ;

— ordonner l’expulsion de ce tiers par présent sur place et de tout occupant présence dans les lieux de son chef ;

Décision du 27 mai 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/02184 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4DW3

— condamner [L] [J] au paiement d’une amende civile de 3000 euros compte tenu de la légèreté blâmable et de la mauvaise foi dont elle fait preuve dans la présente action engagée ;

— condamner la même au paiement de la somme de 5000 euros à la SAS MENAMORANO et 5000 euros à la SARL DREAMEO sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27/05/2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la nullité des assignations

Le défendeur soulève la nullité de l’assignation à titre in limine litis. Sa prétention est recevable au sens de l’article 74 du code de procédure civile, puisqu’elle a été soulevée avant tout débat au fond le jour de l’audience du 22/04/2024. La procédure étant orale, seules les prétentions oralement reprises au jour de l’audience sont prises en compte, et non les écritures préalablement échangées avant ladite audience.

Aux termes de l’article 56 du code de procédure civile, l’assignation contient, à peine de nullité, outre les mentions prescrites par les actes d’huissier de justice, notamment, l’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit.

Les assignations délivrées les 02/02/2024 et 05/02/2024 par [L] [J] portent principalement sur la demande de réparation de la chaudière et d’indemnisation du préjudice de jouissance. Les articles 834 et 835 du code de procédure civile et 1719 et suivants du code civil sont cités expressément dans le corps de l’assignation.

Les faits sont donc clairement exposés.

Si l’acte introductif d’instance ne vise pas dans le « par ces motifs » les textes, les conclusions récapitulatives, dont la communication préalable à l’avocat adverse n’est pas contestée, visent de nouveau expressément les articles susvisés

Selon l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit de formalités substantielles ou d’ordre public.

En l’espèce, les sociétés défenderesses ont pu assurer leur défense après avoir pris connaissance des textes invoqués par le demandeur, comme le démontre leurs dernières conclusions soutenues oralement à l’audience qui se réfèrent aux articles visés par la demanderesse. Il n’y a donc pas de grief.

Il n’y a donc pas lieu d’annuler les assignations introductives d’instance.

Sur l’intérêt à agir de [L] [J]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 125 du même code dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

En l’espèce, [L] [J] est titulaire du bail concernant le logement objet du présent litige. Elle dispose donc de la qualité pour agir à l’encontre de son bailleur. Le caractère bien fondé ou non de ses prétentions n’a pas de conséquence sur sa qualité à agir en tant que locataire.

La demande d’irrecevabilité à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de réparation de la chaudière

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que la chaudière a été réparée en septembre 2023. La demanderesse ne démontre pas de l’existence d’une nouvelle déficience de la chaudière installée. Il n’y a pas lieu d’ordonner la réparation ou le remplacement de la chaudière.

Sur les demandes principales en indemnisation par provision

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

— d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1725 du même code dispose que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Il convient de rappeler que le préjudice subi par la victime doit être certain, direct et personnel.

Il résulte des débats à l’audience, des écritures déposées et des pièces produites que les parties ne s’accordent pas sur le principe de la responsabilité et l’existence ainsi que le montant des dommages qu’aurait subi [L] [J].

En effet, la SAS MENAMORANO et la SARL DREAMEO contestent le caractère personnel et direct des dommages subis par [L] [J] en affirmant que le logement est une résidence secondaire et non principale, qu’il est occupé par la mère de [L] [J] et non par [L] [J] elle-même, et que seule la mère de [L] [J] a émis des doléances et sollicité des interventions de la bailleresse au cours des derniers mois. Elles estiment également que l’existence d’une faute de leur part et l’existence d’un dommage certain ne sont pas démontrées, en ce qu’elles ont été réactives dans la réparation de la chaudière, de l’ascenseur et dans la réparation et le nettoyage de l’appartement suite à la chute du plafond, dans l’installation de systèmes de surveillance suite au cambriolage, que le logement n’est pas occupé à titre principal mais secondaire, que les indisponibilités temporaires de l’ascenseur ne causent pas de dommage à la locataire qui occupe le logement situé au 2ème étage.

Les sociétés défenderesses produisent les pièces venant corroborer leurs contestations : les échanges courriels avec [Z] [K] [J], les factures de réparations dans le logement et de l’ascenseur, les facture d’installation du système de sécurité, un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 09/01/2024 décrivant l’état de réparation des lieux et de l’immeuble.

S’agissant du cambriolage subi, et en application de l’article 1725 du code civil, les défenderesses soulèvent des contestations sérieuses, en ce que la bailleresse ne peut être tenue des dommages causés par des tiers entrés dans le logement par effraction via la dégradation de la serrure de la porte d’entrée de l’appartement comme il est relaté dans la plainte produite.

De ce fait, et au regard de l’existence de contestations sérieuses sur le principe et les conséquences de l’engagement de responsabilité des défenderesses et sur l’existence d’un dommage certain, direct et personnel, la juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas compétente pour statuer.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé, et les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir au fond sur l’ensemble des demandes indemnitaires.

Sur la demande de consignation des loyers

Il est constant que le juge des référés peut ordonner la suspension des loyers prévus au bail, avec ou sans consignation, à condition que le preneur se trouve dans l’impossibilité absolue d’occuper le bien loué en raison des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien.

En l’espèce, [L] [J] n’apporte pas la preuve d’une impossibilité absolue d’occuper le bien qui constitue sa résidence secondaire. Les travaux de réparation du plafond ont été effectués et la demanderesse ne justifie d’aucun sinistre en cours rendant le logement insalubre.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur les frais de constats par commissaire de justice

La partie demanderesse sollicite le remboursement de ces frais, qui constituent des frais irrépétibles qui seront donc évalués au titre des demandes accessoires.

Sur la demande reconventionnelle de prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion

La juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas compétente pour prononcer la résiliation d’un contrat de bail pour manquement aux obligations contractuelles. Une telle demande doit être analysée devant le juge du fond.

S’agissant de la demande d’expulsion de [Z] [K] [J], tiers occupante du fait de [L] [J], cette dernière conteste l’absence de titre d’occupation valable en produisant le contrat de bail, le mandat privé conclu entre elles, les échanges avec la bailleresse sans que ne soit contestée l’occupation par [Z] [K] [J], et en contestant l’interdiction d’héberger ponctuellement sa mère dans le bien qu’elle loue.

Compte tenu de la contestation sérieuse soulevée par [L] [J] à l’encontre de la demande d’expulsion fondée sur le trouble manifestement illicite, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande et les parties seront renvoyées à se pourvoir au fond.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation au titre de l’amende civile

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, il ne résulte pas des pièces et conclusions versées par les parties un comportement abusif ou dilatoire de [L] [J] à l’encontre des sociétés défenderesses. En effet, la présente procédure a été diligentée dans le respect des principes et des textes, et [L] [J] n’a fait qu’exercer un droit qui lui est propre en initiant la procédure. Il n’est pas démontré de manœuvres frauduleuses dans la constitution et la présentation des pièces produites par elle. Aussi, les sociétés défenderesses n’évoquent pas de préjudice distinct de celui constitué par les frais engagés pour préparer leur défense, qui doit être évalué dans le cadre des demandes accessoires.

Ainsi, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

En l’espèce, [L] [J] sera condamnée aux entiers dépens. Sa demande au titre du remboursement des frais de commissaire de justice sera rejetée.

[L] [J] sera condamnée à verser à la SAS MENAMORANO et à la SARL DREAMEO la somme de 800 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de nullité des assignations ;

DECLARE recevable l’action de [L] [J] ;

DIT n’y avoir lieu à référé ;

DEBOUTE [L] [J] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE la SAS MENAMORANO et la SARL DREAMEO de leurs demandes reconventionnelles au titre de la résiliation du bail, de l’expulsion et de la condamnation en paiement d’une amende civile ;

CONDAMNE [L] [J] à verser à la SAS MENAMORANO et à la SARL DREAMEO la somme de 800 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [L] [J] aux entiers dépens ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE