REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 5]

MINUTE N° : R 2025/

DOSSIER N° : N° RG 25/00027 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C4WR

copie exécutoire

copie

le

à M^e Sylvie RACLE-GANDILLET

M^e Francis SONCIN

copie dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 MAI 2025

LA PRESIDENTE : Rose-Marie HUNAULT

GREFFIER : Céline GAU

DEMANDERESSE

[I] [T]

née le 27 Août 1949 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Francis SONCIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDERESSE

[G] [Z]

née le 25 Août 1987 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie RACLE-GANDILLET, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

La cause ayant été débattue à l’audience publique du 24 Avril 2025 devant Rose-Marie HUNAULT, Présidente, statuant en matière de référés et assistée de Céline GAU, greffier.

Rose-Marie HUNAULT après avoir entendu les parties présentes en leurs observations, les a avisées que la décision serait rendue le 15 mai 2025, délibéré prorogé au 22 mai 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

La présidente, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu l’ordonnance suivante :

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte de vente, reçu par Maître [O] [R], notaire, le 24 novembre 2021, [G] [Z] a acquis de [K] une maison d’habitation située au [Adresse 1], dont elle était locataire, au prix de 20.000 euros, payable en cinquante échéances de 400 euros par mois.

Depuis le mois de mai 2023, [G] [Z] a cessé de payer les échéances mensuelles prévues au contrat.

[M] [V] est décédé le 10 juillet 2023 et au terme d’un testament, déposé au rang des minutes de Maître [O] [R], a institué [I] [T] comme sa légataire universelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, [I] [T] a fait assigner [G] [Z] aux fins de résolution de la vente.

L’affaire a été appelée à une première audience en date du 03 avril 2025 et renvoyée à la demande des parties puis évoquée à l’audience du 24 avril 2025 à laquelle les parties étaient représentées.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, prorogée au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

PRETENTION ET MOYENS

Aux termes de ses écritures, [I] [T] demande, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 9 mai 2024 entrainant la résolution de ladite vente en raison de l’absence de paiement de tout ou partie du prix ;

— Condamner [G] [Z] à payer à [I] [T] en qualité de légataire universelle de [K] la somme de 4.558,96 euros arrêtée au 8 avril 2024 ;

— Condamner [G] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 400 euros à compter du mois de mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux;

— Ordonner l’expulsion de [G] [Z] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner [G] [Z] à payer à [I] [T] la somme de 500 euros en dommage et intérêts ;

— Condamner [G] [Z] à payer au requérant la somme de 1.813 euros en vertu de l’article 700 du code procédure civile, ainsi que de la condamner à payer les entiers dépens de l’instance comprenant également les frais de commandement de payer du 8 avril 2024.

[I] [T] expose disposer de la qualité à agir dès lors qu’aux termes d’un testament olographe établi à [Localité 7], le 26 mars 2023, [M] [V] a institué [I] [T] comme légataire universelle.

Elle fonde ses demandes sur l’article 835 du code de procédure civile afin de justifier la compétence du préjuge des référés, en invoquant :

L’urgence de prononcer la résolution de la vente afin de lui permettre de payer les droits de succession et la signature d’un compromis de vente sur l’immeuble le 20 juin 2024 ; L’existence d’un trouble manifestement illicite, l’occupation de l’immeuble sans en payer le prix constituant pour elle une atteinte à son droit de propriété Et l’absence de contestation sérieuse, s’agissant de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, en raison du non-paiement des mensualités.

Elle argue que, malgré des mises en demeures afin d’obtenir le paiement du prix et en l’absence de régularisation, la clause résolutoire est réputée acquise et [G] [Z] se trouve dès lors sans droit, ni titre, ce qui lui permet de solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation égale à celle prévue à l’acte authentique, à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à libération des lieux.

Aux termes de ses conclusions [G] [Z] demande au juge des référés de :

A titre principal :

Dire [I] [T] irrecevable et mal fondée en ses demandes ;Débouter [I] [T] de ses demandes ;A titre subsidiaire,

Suspendre les effets de la clause résolutoire sous condition de la reprise des règlements mensuels prévus dans l’acte de vente. Débouter [I] [T] de sa demande en paiement du prix de vente à hauteur de 4.558,96 euros. Débouter [I] [T] de sa demande d’indemnité d’occupation ;Débouter [I] [T] de sa demande de dommages et intérêts ;Débouter [I] [T] de sa demande au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner [I] [T] aux entiers dépens et à verser 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; A titre infiniment subsidiaire, si la résolution devait être constatée,

Ordonner à [I] [T] de restituer les sommes versées par [G] [Z] au titre du versement du prix de vente depuis l’acte d’achat du 24 novembre 2021, par conséquence, Condamner [I] [T] à verser à [G] [Z] 10.688 euros ;Débouter [I] [T] de sa demande en paiement du prix de vente à hauteur de 4.558,96 euros ;Débouter [I] [T] de sa demande d’indemnité d’occupation ;Débouter [I] [T] de sa demande de dommages et intérêts.

[G] [Z] invoque l’irrecevabilité des demandes formulées devant le juge des référés, en ce que le caractère d’urgence ne lui paraît pas fondé et que les demandes dépassent les mesures conservatoires et de remise en état.

Elle conteste l’acquisition de la clause résolutoire. Elle expose qu’à la suite du décès de [M] [V], elle ne savait pas à qui payer les sommes dues. Elle conteste avoir reçu les courriers de mise en demeure du notaire ainsi que le commandement de payer. Elle explique qu’elle a déménagé temporairement pour réaliser des travaux, mais qu’elle n’a aucunement abandonné le bien.

Elle soutient qu’en cas de résolution de la vente, la venderesse devra lui restituer les sommes qu’elle a versées, au titre de l’acte de vente, à hauteur de 10.688 euros.

Elle s’oppose au paiement d’une indemnité d’occupation de 400 euros, en soutenant qu’il s’agit du montant versé au titre de la vente et non du loyer, et que, par voie de conséquence, la demande d’indemnité d’occupation ne saurait être justifiée dès lors que le montant de celle-ci ne dispose d’aucun lien avec le loyer.

Elle invoque que le vendeur n’est pas fondé en raison de l’effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de clause résolutoire

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1653 du même code dispose que si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de vente liant les parties comporte une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement de tout ou partie du prix dans les termes convenus au contrat et un mois après un simple commandement de payer resté infructueux, la vente sera résolue de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 1656 du code civil, si le commandement contient la déclaration formelle par le vendeur de son intention de profiter de la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, [I] [T] a adressé un commandement de payer la somme de 4.558,96,06 euros au titre des échéances du prix de vente impayées depuis le mois de mai 2023.

Cet acte mentionne qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la requérante fera jouer la clause résolutoire de l’acte et la vente sera résolue de plein droit en application de l’article 1656 du code civil et reproduit la clause résolutoire figurant au contrat.

Aucun justificatif du paiement des sommes dues dans le délai imparti d’un mois n’a été produit, ni postérieurement.

Le tribunal relève que le commandement a été signifié à étude, après avoir vérifié l’adresse de [G] [Z] confirmée par le voisinage, conformément aux dispositions de l’articles 656 du code de procédure civile, il convient en conséquence de rejeter l’argument tenant à l’absence de prise de connaissance de l’acte par [G] [Z].

Il s’en déduit que la clause résolutoire est acquise depuis le 9 mai 2024. Il y a donc lieu de constater que la vente se trouve résiliée de plein droit à compter de cette date.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article 1656 du code civil dispose que s’il a été stipulé lors de la vente d’immeubles, que, faute du paiement du prix dans les termes convenus, la vente serait résolue de plein droit, l’acquéreur peut néanmoins payer après l’expiration du délai, tant qu’il n’a pas été mis en demeure par une sommation, mais, après cette sommation, le juge ne peut pas lui accorder de délai.

Il a été exposé ci-dessous qu’un commandement de payer aux fins de saisie-vente, valant mise en demeure a été adressé par commissaire de justice le 8 avril 2024 à [G] [Z], il ne peut donc lui être accordé de délai de paiement.

Sur les effets de la clause résolutoire

[G] [Z], se trouve ainsi depuis le 9 mai 2024 occupante sans droit ni titre des lieux qu’elle devra donc libérer dans les 15 jours suivant la signification de la présente décision. À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef si besoin avec recours à la force publique et à un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de restitution des sommes versées par [G] [Z]

L’article 1352-3 du code civil dispose que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.

En application de ces dispositions, il a été jugé que la jouissance de la chose compense comme un équivalent économique les fruits que la chose aurait pu produire.

Il n’y a en conséquence pas lieu de faire droit à la demande de restitution des sommes versées par [G] [Z].

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résolution de la vente et de l’occupation de la maison non contestée par [G] [X], devenue occupante sans droit ni titre à compter du 9 mai 2024, il y a lieu de la condamner au paiement d’une provision à titre d’indemnité d’occupation de 4558,96 au titre de la période arrêtée au 8 avril 2024 et de 400 euros par mois au titre de la période postérieure.

Sur la demande de dommage intérêts

Le juge des référés n’étant pas juge de droit commun, ses pouvoirs sont définis aux termes des articles 808 et 809 du code de procédure civile, lui permettant d’ordonner les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse et de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ainsi, la demande de dommage intérêts, formulée par [H] [T] excède les pouvoirs du juge des référés.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Par ailleurs, il résulte de l’article 696 du même code que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, l’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

[G] [Z] succombant à l’instance conservera à sa charge ses frais irrépétibles et sera condamnée au paiement des dépens et à payer à [I] [T] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONSTATE la résolution par l’effet de la clause résolutoire à compter du 9 mai 2024 du contrat de vente de la maison d’habitation située au [Adresse 1],

REJETTE la demande de suspension de la clause résolutoire ;

DIT que [G] [Z] devra libérer les lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision et qu’à défaut il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE [G] [Z] de sa demande de restitution des sommes versées ;

CONDAMNE [G] [Z] à payer à [I] [T] une provision de 4558,96 euros, à titre d’indemnité d’occupation arrêtée au 8 avril 2024 ;

CONDAMNE [G] [Z] à payer à [I] [T] une indemnité d’occupation de 400 euros par mois à compter de mai 2024 et jusqu’à la date de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dommages intérêts formulée par [H] [T]

CONDAMNE [G] [Z] à payer à [I] [T] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

DEBOUTE [G] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE