TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [T] [R] [O]

PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10981 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6OVA

N° MINUTE :

10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mai 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDERESSE

Madame [T] [R] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mai 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 26 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10981 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6OVA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 décembre 1998, l’Office public d’aménagement et de construction, désormais établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [R] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2603,92 francs outre 550,75 francs pour un emplacement de stationnement, ainsi qu’une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2303,68 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [R] [O] le 6 août 2024.

Par assignation du 27 novembre 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [T] [R] [O] au besoin avec l’intervention d’un serrurier et de la force publique, dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

—  2094,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 mars 2025, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa dette à la somme de 5034,62 euros, terme de janvier 2025 inclus. Il précise que le paiement des loyers est repris mais qu’un surloyer a été appliqué en février. Il ne sollicite pas de délais suspensifs de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée à étude, Mme [T] [R] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 5 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2303,68 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte indiquant qu’à la date du 11 février 2025, Mme [T] [R] [O] lui devait la somme de 5034,62 euros. Toutefois, au regard de l’absence de la défenderesse à l’audience et de l’application d’un supplément de loyer de solidarité en février 2025 pour lequel aucun élément n’est communiqué, il ne sera pas tenu compte de l’actualisation faite à l’audience afin de garantir le principe du contradictoire. Au 27 novembre 2024, date de l’assignation, Mme [T] [R] [O] devait au bailleur la somme de 1944,95 euros, échéance d’octobre incluse, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond au montant des loyers impayés et des indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [T] [R] [O], absente à l’audience, n’apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [R] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 décembre 1998 entre l’Office public d’aménagement et de construction, désormais établissement public [Localité 5] HABITAT OPH d’une part, et Mme [T] [R] [O] d’autre part, concernant les locaux d’habitation situés au [Adresse 1] à [Localité 6], est résilié depuis le 6 octobre 2024,

ORDONNE à Mme [T] [R] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, notamment l’emplacement de stationnement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [T] [R] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [T] [R] [O] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 1944,95 euros, échéance d’octobre 2024 incluse à titre de provision au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues au 27 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision,

CONDAMNE Mme [T] [R] [O] à payer à l’établissement public [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [T] [R] [O] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge