TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 08 Juillet 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 29 Avril 2025

GROSSE :

Le 8 juillet 2025 M^e Xavier BELLILCHI-BARTOLI

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00324 – N° Portalis DBW3-W-B7J-55JW

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [C] [N]

née le 16 Octobre 1962 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Xavier BELLILCHI-BARTOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [B]

né le 25 Mars 1942 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Xavier BELLILCHI-BARTOLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 9 septembre 2023, Madame [C] [N] et Monsieur [W] [B] ont donné à bail meublé à Monsieur [Y] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Des loyers étant demeurés impayés, le 25 avril 2024, Madame [N] et Monsieur [B] ont fait signifier à Monsieur [S] un commandement de payer une somme de 4 .760 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 8 janvier 2025, Madame [C] [N] et Monsieur [W] [B] ont attrait Monsieur [Y] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de solliciter sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ; Ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, sans délai pour vider les lieux ; Condamner Monsieur [Y] [S] à leur payer les sommes suivantes : 9.520 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2024 Une indemnité d’occupation mensuelle de 680 euros jusqu’à la reprise effective des lieux 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile distraits au profit de Maître Xavier BELLILCHI-BARTOLI ; Les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 avril 2025 et plaidée.

Madame [C] [N] et Monsieur [W] [B], représentés par leur conseil, a sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 12.920 euros au mois d’avril 2025 inclus.

Sur les moyens développés par les requérants au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cité à étude, Monsieur [Y] [S] n’a pas comparu et personne pour lui.

Le délibéré a été fixé au 8 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [S] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à Madame [N] et Monsieur [B].

Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 janvier 2025, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Bien que dispensés, Madame [N] et Monsieur [B] justifient avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 29 avril 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation du 8 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Enfin, l’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 9 septembre 2023 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En revanche, le commandement de payer visant cette clause et signifié au locataire le 25 avril 2024, pour la somme en principal de 4.760 euros, prévoit bien un délai de six semaines à compter de la délivrance de l’acte, pour régulariser l’arriéré.

Il résulte du décompte de Monsieur [S], actualisé en avril 2025, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Le délai visé dans la clause résolutoire est erroné, compte-tenu des délais règlementaires applicables. Néanmoins, en l’absence de grief invoqué, il convient de substituer le délai légal applicable de six semaines, repris par le commandement de payer.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 juin 2024.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte actualisé en avril 2025 établit que les derniers loyers et charges n’ont pas été réglés avant l’audience. Il n’y a donc pas lieu d’appliquer les dispositions précitées.

Monsieur [S] est donc devenu occupant sans droit ni titre depuis le 6 juin 2024. Il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] au paiement de cette indemnité d’occupation, d’un montant mensuel de 680 euros.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte remis à l’audience, que Monsieur [S] reste devoir la somme de 12.920 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance d’avril 2025 inclus.

Monsieur [S] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contredire le principe ni le montant de cette dette locative. Il n’apporte aucune preuve de paiement libératoire.

Monsieur [S] sera donc condamné à payer à Monsieur [B] et Madame [N] la somme de 12.920 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2025.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir les demandeurs, Monsieur [S] sera condamné à leur verser une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec distraction au profit de leur conseil Maître BELLILCHI-BARTOLI Xavier.

La demande au titre des frais d’exécution forcée, prématurée et hypothétique, sera rejetée.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2023, entre Madame [C] [N] et Monsieur [W] [B] d’une part, Monsieur [Y] [S] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 6 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [C] [N] et Monsieur [W] [B] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] à payer à Madame [C] [N] et Monsieur [W] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 680 euros, due à compter du 6 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] à payer à Madame [C] [N] et Monsieur [W] [B] la somme de 12.920,00 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 avril 2025 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] à verser à Madame [C] [N] et Monsieur [W] [B] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Xavier BELLILCHI-BARTOLI ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [S] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le greffier, Le juge