N°Minute:25/1352

N° RG 25/00893 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PSRW

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR:

Madame [U] [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON substitué par la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur Monsieur [N] [T] nom d’usage [N] [X] [K] [T], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 07 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 02 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 02 Juin 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : SCP SVA

Copie certifiée delivrée à :

Le 02 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2022 ayant pris effet le 02 mars 2022, Madame [U] [V] a, par l’intermédiaire de la SARL D’EXPLOITATION ABRI IMMO, donné à bail à Monsieur [T] [N] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 505 €, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 45 €.

Des loyers demeurant impayés, Madame [U] [V] a, par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2024, fait délivrer à Monsieur [T] [N] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 1 158,28 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 01 août 2024 et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, Madame [U] [V] a fait assigner Monsieur [T] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises à compter de la résiliation du contrat de bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et le condamner au paiement de celle-ci,

le condamner au paiement de la somme de 2 408,60 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 août 2024,

juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution,

le condamner au paiement de la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

le condamner aux dépens de l’instance, en ce compris les frais liés au commandement de payer et à la procédure d’exécution forcée,

l’exécution provisoire de plein droit.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [T] [N], daté du 23 décembre 2024. La conclusion est que le locataire ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social.

A l’audience du 07 avril 2025, Madame [U] [V], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, réactualisant sa créance en loyers et charges à la somme de 5 934,12 € suivant décompte arrêté au 01 avril 2025.

En défense, Monsieur [T] [N] n’a ni comparu ni n’a été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était égale à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Madame [U] [V] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 26 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Madame [U] [V] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 25 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties contient une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 23 août 2024 d’avoir à payer la somme principale de 1 158,28 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 01 août 2024 reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis à Monsieur [T] [N] de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient par conséquent de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 24 octobre 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [U] [V] produit un décompte arrêté au 07 avril 2025, mensualité d’avril 2025 comprise, qui indique que la dette de Monsieur [T] [N] s’élève à la somme de 5 934,12 € en loyers, charges et indemnités d’occupation.

Ce décompte inclut cependant la régularisation des charges locatives pour la période du 01 avril 2023 au 31 mars 2024 à hauteur de 78,42 €, non justifiée. La demanderesse sera donc déboutée de sa demande en paiement à ce titre.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur non comparant, la demande en paiement apparaît justifiée pour la somme de 5 855,70 € et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 août 2024 pour la somme de 1 158,28 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [T] [N] sera condamné au paiement de ladite somme.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [N] ne s’étant pas présenté aux convocations du travailleur social et à l’audience, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [T] [N] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [T] [N], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Monsieur [T] [N] devra verser à Madame [U] [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 300 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande formée par Madame [U] [V] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 février 2022 ayant pris effet le 02 mars 2022 entre Madame [U] [V] et Monsieur [T] [N] concernant le logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 octobre 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [T] [N] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 24 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer à Madame [U] [V] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer à Madame [U] [V] la somme de 5 855,70 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au 07 avril 2025, mensualité d’avril 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 août 2024 pour la somme de 1 158,28 € et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [T] [N] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par la bailleresse ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer à Monsieur [D] [I] une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,