N° RG 24/02596 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5GX

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 DÉCEMBRE 2025

50Z

N° RG 24/02596

N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5GX

AFFAIRE :

[F] [I]

C/

[U] [S] [C]

[J] [L] épouse [C]

[Adresse 12]

le :

à

M^e Charlotte PERETTI

M^e Elodie VERDEUN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 22 Octobre 2025,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [F] [I]

née le 15 Octobre 1971 à [Localité 14] (GIRONDE)

[Adresse 1]

[Adresse 15]

[Localité 3]

représentée par Maître Elodie VERDEUN, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [S] [C]

né le 13 Juin 1982 à [Localité 16] (CHARENTE-MARITIME)

[Adresse 7]

[Localité 5]

représenté par Maître Charlotte PERETTI, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [J] [L] épouse [C]

née le 06 Mars 1980 à [Localité 13] (RÉPUBLIQUE DOMINICAINE)

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Charlotte PERETTI, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte établi par Maître [T], notaire à [Localité 10] (GIRONDE), du 06 mars 2023, une promesse synallagmatique de vente d’un terrain à bâtir, situé [Adresse 2] à [Localité 10], cadastré section AV n° [Cadastre 8] et [Cadastre 6], d’une contenance de 612 m², était régularisée entre Monsieur [U] [C] et Madame [J] [L], vendeurs, et Madame [F] [I], acquéreur.

Ledit compromis était régularisé moyennant le prix de 450 000 euros.

En dehors des conditions suspensives de droit commun, l’acte ne prévoyait aucune condition de financement formulée dans l’intérêt de Madame [I], celle-ci ayant déclaré financer l’acquisition du bien par des fonds propres. Figuraient toutefois à l’acte de compromis la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire, lequel a été obtenu, et la condition que l’étude de sol, réalisée à la demande de l’acquéreur, ne révèle pas de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers notamment) ni des ouvrages de protections contre l’eau.

La date de réitération de la vente était fixée au plus tard le 20 octobre 2023.

Un dépôt de garantie d’un montant de 22 500 euros était séquestré entre les mains de Maître [H], notaire à [Localité 10].

Il était également convenu, dans l’hypothèse de l’inexécution par l’une des parties de ses obligations contractuelles, d’une pénalité à titre de dommages-intérêts de 10% du prix de vente.

A la suite de la remise aux parties de l’étude géotechnique SOLTECHNIC, le 16 août 2023, un litige est intervenu sur la nécessité de création ou non de fondations spéciales avant la construction de la maison individuelle projetée par Madame [I], les vendeurs contestant les conclusions de l’étude de sol.

Considérant que cette condition suspensive n’était pas réalisée, Madame [I] faisait assigner les consorts [C] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux afin de demander, au visa des articles 1103, 1104, 1194, 1217, 1221 et 1231-1 du code civil, de :

Ordonner la libération de la somme de 22 500 euros détenue par Maître [H], notaire associé de l’Etude [H]-BOUGRIER-TEMPLIER-[T], à [Localité 10], en sa qualité de séquestre, au profit de Madame [F] [I],

Condamner Monsieur [U] [C] et Madame [J] [L] à payer à Madame [I] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner Monsieur [U] [C] et Madame [J] [L] à payer à Madame [I] la somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Elodie VERDEUN, pour ceux dont elle aurait fait l’avance en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Juger qu’en cas d’exécution forcée de la décision, les sommes retenues par le commissaire de justice instrumentaire au titre de l’article 10 du décret 2001-212 du 08 mars 2011, seront mis à la charge de Monsieur et Madame [C].

La proposition de médiation du 3 mai 2024 a été déclinée par la demanderesse.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 octobre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [I] maintient ses demandes conformes à la teneur de son assignation et demande au Tribunal de débouter les consorts [C] de l’ensemble de leurs prétentions. Elle actualise sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 4 000 euros.

Madame [I] fait valoir en substance qu’elle a accompli toutes les démarches à l’effet d’obtenir un permis de construire sur le terrain objet du litige, que celui-ci lui a été délivré le 20 juillet 2023. Elle explique avoir mandaté, conformément aux stipulations du compromis, une société spécialisée en étude géotechnique, en l’espèce la société SOLTECHNIC, que celle-ci a conclu à la nécessité de fondations profondes de type micropieux. Elle décrit que la tardiveté de l’étude est due à la circonstance que les vendeurs ont eux-mêmes tardé à démolir les édifices restés sur la parcelle, comme le prévoit le compromis. Elle soutient que la première étude (G1) réalisée par les vendeurs ne donne qu’une tendance générale et insuffisamment précise pour définir le système de fondation, tandis que l’étude G2 tient compte de l’emprise du projet constructif. Madame [I] expose avoir fait évaluer le surcoût à la somme de 30 000 euros.

Enfin, Madame [I] dénie l’affirmation selon laquelle elle aurait renoncé au projet quelques jours après la signature du compromis, cette affirmation étant contredite par l’ensemble des démarches accomplies en vue de l’obtention du permis de construire et par les dépenses induites, à hauteur de 34 662 euros.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 octobre 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur et Madame [C] demandent au Tribunal, au visa de l’article 1231-1 et 1231-5 du code civil,

De déclarer Monsieur [C] recevable et bien fondé en ses demandes,

Partant,

Dire et juger que la condition suspensive relative à l’étude du sol stipulée au profit de l’acquéreur est réputée accomplie,

En conséquence,

Juger que le dépôt de garantie de 22 500 euros sera conservé par Monsieur [C],

Condamner Madame [I] au paiement de la somme de 45 000 euros au titre de la clause pénale, à due concurrence avec le dépôt de garantie,

Condamner Madame [I] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les consorts [C] soutiennent en substance que l’étude SOLTECHNIC comporte une erreur en ce qu’elle affirme qu’un ancien bassin situé sur la parcelle est enterré alors qu’il n’est en réalité que posé sur le sol. Ils en déduisent que cette erreur entache l’ensemble de l’étude. De plus, la première étude, G1, ne préconise que des fondations superficielles. Les défendeurs reprochent à Madame [I] de ne pas avoir diligenté une seconde étude géotechnique, de sorte que la condition suspensive litigieuse doit être réputée accomplie.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 octobre 2022 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 22 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire : sur les demandes tendant à « dire » et « à juger » :

Les mentions tendant à « dire » et à « juger » figurant dans le dispositif des écritures des défendeurs ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais tout au plus le récapitulatif des moyens articulés au soutien de ses demandes.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la condition suspensive :

Il est constant que la promesse synallagmatique de vente, objet du litige, est caduque, les parties ayant renoncé à une quelconque réitération forcée de la vente. Le litige porte sur l’application de la clause pénale.

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition est d’ordre public.

Conformément aux dispositions de l’article 1304-6 du même code, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

De même, conformément à l’article 1231-5 alinéa 1 et 2 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce,

L’acte conclu le 06 mars 2023 entre les parties, était assortie d’une condition suspensive érigée en faveur de l’acquéreur, ainsi rédigée ; « Etude de sol. La présente convention est consentie sous la condition que l’étude de sol qui sera réalisée à la demande de l’acquéreur et à ses frais ne révèle pas de sujétions particulières nécessitant des fondations spéciales (pieux, radiers etc…), ni des ouvrages de protection contre l’eau ».

Postérieurement à l’obtention du permis de construire, délivré le 20 juillet 2023, la société SOLTECHNIC, spécialement missionnée à cet effet, a remis son rapport du 16 août 2023, portant sur une étude géotechnique d’avant-projet (mission G2 AVP), par ailleurs obligatoire depuis la loi dite ELAN du 23 novembre 2018.

Ce rapport de 36 pages met en évidence des « matériaux argileux sensibles à la dessiccation et aux mouvements de gonflement-retrait » (page 12), que la « consistance des formations s’avère molle à ferme au sein des argiles sableuses marron et grises puis moyennant dense au sein des alluvions sablo-graveleuses. Notons une hétérogénéité marquée au sein des horizons superficiels entre les pénétrogrammes P1 et P2/P3 ».

Le rapport conclut en synthèse (page 16) :

— A la consistance hétérogène des formations argileuses superficielles reconnues jusqu’à 1 mètre à 1,5 mètre de profondeur,

— A la sensibilité élevée à la dessiccation (perte d’eau) des formations argileuses,

— A la présence d’une structure enterrée (bassin) dans l’emprise du projet, démolie lors des investigations.

Le rapport précise ; « dans ce contexte, un système de fondations superficielles ne nous semble pas envisageable et nous recommandons la réalisation de fondations profondes permettant le report des charges en profondeur, au-delà des formations sensibles à la dessiccation. Nous avons retenu une solution de fondations profondes par l’intermédiaire de micropieux ».

Il complète en page 18 : « s’agissant des fondations de la piscine, compte tenu de ses dimensions et de la profondeur de terrassement, nous recommandons que cette structure soit également établie sur micropieux ».

Le précédent rapport, INGESOL, (G1) du 21 février 2023, à la diligence des vendeurs, retenait une solution de fondations superficielles, tout en précisant, en caractères gras : « une mission G2AVP devra suivre la présente mission afin de préciser les profondeurs d’assise au droit de la construction lorsque les plans projets seront connus ».

Dans un courriel du 07 septembre 2023 adressé aux parties et à leurs notaires respectifs, l’architecte ayant conçu le projet constructif rappelle que l’étude G1 ne donne qu’une tendance générale et n’est pas suffisante pour définir le système de fondations, compte-tenu des implantations et contraintes propres du projet, « qu’il est donc courant que les conclusions de la G2AVP diffèrent de celles de la G1PGC ». L’architecte précise que le maître d’ouvrage sera dans l’obligation de respecter les prescriptions de l’étude géotechnique.

Dans un courriel du 19 janvier 2024, adressé à l’architecte du projet, le géotechnicien de SOLTECHNIC précise que les conclusions de l’étude ont été essentiellement motivées par des sols superficiels de consistance hétérogène, par des sols argileux d’une sensibilité à la dessiccation élevée (classe GTR A3), par un projet prévu en R+1 et ossature et plancher intermédiaire en béton, que l’ensemble de ces éléments « ne plaide pas en faveur d’une solution de fondations superficielles, qui pourront être source de terrassements différentiels à courts-moyens termes ».

De leur point de vue, les vendeurs focalisent leur argument sur la circonstance que l’ancien bassin n’était pas enterré comme l’affirme l’étude, mais seulement posé sur le sol, de sorte que ce bassin n’exerce aucune contrainte sur le sol.

Nonobstant la circonstance que les consorts [C] ne produisent aucun élément probant pour étayer cette affirmation (le cliché produit n’apportant aucun éclaircissement à ce sujet), force est de constater que la question d’un ancien ouvrage enterré sur la parcelle apparaît accessoire par rapport à la motivation principale des conclusions de l’étude G2. En effet, il ressort clairement du rapport que la nécessité de conforter les futures constructions par des micropieux résulte de la nature même du terrain et de son défaut d’homogénéité.

Les défendeurs ne peuvent valablement reprocher à Madame [I] de ne pas avoir diligenté un contre-diagnostic, lequel n’entre aucunement dans le champ contractuel, afin d’obtenir une étude conforme à leurs attentes.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’une des conditions suspensives particulières n’a pas été réalisée.

Il en résulte que la clause pénale stipulée en page 21 du compromis n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce.

En conséquence, il sera ordonné la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 22 500 euros au profit de Madame [I], conformément au paragraphe « Dépôt de garantie-séquestre » figurant en page 22 de l’acte.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

S’il n’est pas contestable que l’immobilisation du dépôt de garantie depuis mars 2023 a pu être préjudiciable à la demanderesse, il n’en reste pas moins que la simple défense de leurs intérêts par les consorts [C] ne peut constituer à soi seul un abus de droit.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur et Madame [C], parties perdantes, seront condamnés à payer à Madame [I] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [C] seront condamnés aux dépens. Ceux-ci ne sauraient être confondus avec ceux de l’exécution forcée, dont la charge et le montant sont fixés par des dispositions légales et réglementaires, en particulier l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et l’article R. 444-55 du code de commerce, qui ne confèrent pas de pouvoir de dérogation au juge connaissant de l’instance.

Les dépens seront recouvrés par Maître Elodie VERDEUN conformément à l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle aurait fait l’avance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la libération du dépôt de garantie d’un montant de 22 500 euros, séquestré en l’office notarial de Maître [Y] [H], notaire associé à [Adresse 11] ([Adresse 4], au profit de Madame [F] [I], après justification de la signification du présent jugement à Monsieur et Madame [C],

DÉBOUTE Madame [F] [I] du surplus de ses demandes principales,

DÉBOUTE Monsieur [U] [C] et Madame [J] [L] épouse [C] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Madame [F] [I],

CONDAMNE Monsieur [U] [C] et Madame [J] [L] épouse [C], à régler à Madame [F] [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [C] et Madame [J] [L] épouse [C], aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Maître Elodie VERDEUN conformément à l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle aurait fait l’avance,

RAPPELLE que la charge et le montant des frais d’exécution forcée sont fixés par dispositions légales et réglementaires, en particulier l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et l’article R. 444-55 du code de commerce, et qu’il n’appartient pas au juge de l’instance d’y déroger,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT