TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e MORIN

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07839 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5AOB

N° MINUTE :

Assignation du :

14 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 15 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la Société CREDASSUR, SAS, prise en la personne de son représentant

légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0024

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [U] et Madame [O] [G]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07839 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AOB

Madame [O] BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Justine EDIN, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 11 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 15 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [U] et Mme [O] [G] (ci-après « les consorts [B] ») sont propriétaires indivis du lot n°13 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 décembre 2023, dont l’avis de réception est illisible, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, a vainement mis en demeure les consorts [B] de régler la somme de 6.634,76 euros au titre d’arriérés de charges, hors frais de recouvrement.

Le 12 février 2024, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer aux consorts [B] un commandement de payer la somme de 7.650,26 euros, au même titre, hors frais.

La délivrance de ce commandement de payer n’ayant pas été suivie d’effet, le syndicat des copropriétaires a assigné les consorts [B] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, sollicitant leur condamnation en paiement de diverses sommes, principalement au titre d’arriérés de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions actualisées, signifiées par huissier aux défendeurs le 02 janvier 2025 et auquel il convient de renvoyer pour plus ample exposé, le syndicat des copropriétaires sollicite désormais la condamnation des consorts [B] au paiement des sommes suivantes :

-18.729,95 euros de charges de copropriété, arrêtées au 1er janvier 2025, chacun pour moitié, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 décembre 2023 sur la somme de 6.634,76 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 10.405,75 euros et à compter de la date des écritures pour le surplus, et capitalisation ;

—  456,28 euros au titre des frais ;

—  2.000 euros de dommages intérêts, in solidum ;

—  3.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, in solidum.

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07839 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AOB

M. [U] et Mme [G], cités à étude, n’ont pas comparu.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 15 mai suivant.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante , sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires du lot n°13des consorts [B],

* un décompte individuel de charges, à compter du 18 octobre 2022 et arrêté au 27 décembre 2024, appels de charges courantes et travaux du 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 18.729,95 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble aux consorts [B] couvrant la période litigieuse,

* les procès-verbaux des assemblées générales des années 2022 à 2024, portant notamment approbation des comptes des exercices 2021 à 2023 et votant des budgets prévisionnels pour les années 2023 à 2025, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme réclamée en demande de 18.729,95 euros.

Les consorts [B] seront donc condamnés au paiement de cette somme, chacun pour moitié eu égard aux parts de l’un et de l’autre dans l’indivision, comme en atteste l’acte de vente versé aux débats.

Cette somme de 18.729,95 euros portera intérêts au taux légal, à compter de la date de délivrance de l’assignation soit le 14 juin 2024 sur la somme de 10.405,75 euros, et à compter de la date de signification par huissier des dernières écritures du syndicat des copropriétaires soit le 02 janvier 2025, pour le surplus.

Faute pour le syndicat des copropriétaires demandeur de produire un bordereau lisible d’accusé de réception permettant de démontrer la remise dudit écrit aux destinataires, l’intérêt au taux légal ne saurait courir avant la date de délivrance de l’assignation.

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière depuis la demande en justice seront capitalisés.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires réclame à ce titre le paiement de la somme de 456,28 euros.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires justifie des frais de lettre de relance, datée du 20 décembre 2023, d’un montant de 48 euros, conformément aux termes du contrat de syndic applicable à cette date, ainsi que des frais de délivrance du commandement de payer du 12 février 2024, d’un montant de 168,28 euros.

En revanche, concernant les frais de « contentieux », outre qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement par le syndic de ces diligences, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 216,28 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07839 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AOB

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts.

Toutefois, il ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il a nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les consorts [B] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer la mauvaise foi des copropriétaires débiteurs, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Les consorts [B] succombant, ils seront condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, et par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :

Décision du 15 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07839 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AOB

CONDAMNE M. [Z] [U] et Mme [O] [G] à payer, chacun pour moitié, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 10] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 18.729,95 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 27 décembre 2024, incluant l’appel de fonds du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024 sur la somme de 10.405,75 euros, et à compter du 02 janvier 2025 pour le surplus,

DIT que les intérêts échus pour une année entière depuis la demande en justice produiront eux-mêmes des intérêts,

CONDAMNE M. [Z] [U] et Mme [O] [G] à payer, chacun pour moitié, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 216,28 euros au titre des frais,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, en ce compris celle indemnitaire,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [U] et Mme [O] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [Z] [U] et Mme [O] [G] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date,

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 11] le 15 Mai 2025.

La Greffière La Présidente